Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik, 3194 sayılı İmar Kanununun düzenleme ortaklık payı ve parselasyon hükümlerinin nasıl uygulanacağını gösterir. Taşınmaz maliki için sonucu somuttur: mülkiyetinizin bir bölümü bedelsiz olarak kamuya ayrılır, kalan kısım ise başka bir yerde ve başka bir şekilde tapuya bağlanır. Bu nedenle parselasyon işlemi, imar hukukunun mülkiyete en doğrudan dokunan işlemidir.
Düzenleme Ortaklık Payının Sınırları
DOP, düzenlemeye giren taşınmazlardan yalnızca düzenleme nedeniyle oluşan kamusal ihtiyaçlar için kesilebilir. Yönetmelik, hangi alanların DOP'tan karşılanabileceğini sayar; bu listede yer almayan bir kullanım için kesinti yapılması hukuka aykırılık nedenidir. Kesinti oranının yasal üst sınırı aşması ya da aynı taşınmazdan daha önce alınmış payın hesaba katılmaması da sık görülen sakatlıklardır.
Tahsis ve Eşdeğerlik Denetimi
Parselasyonun ikinci kritik ayağı, malike verilen yeni parselin nerede ve nasıl oluşturulduğudur. Denetlenmesi gereken başlıklar:
- Yeni parselin, eski parselin bulunduğu yere mümkün olduğunca yakın tahsis edilip edilmediği
- Müstakil parsel verilebilecekken hisselendirme yapılıp yapılmadığı
- Bağımsız yapılaşmaya elverişsiz, ölçüsüz ya da imar planına göre inşaata kapalı bir alan verilip verilmediği
- Aynı düzenleme sahasındaki malikler arasında eşit işlem yapılıp yapılmadığı
İşlemin Öğrenilmesi ve Askı Süreci
Parselasyon planları belediye veya valilikçe onaylanır ve askıya çıkarılır. Askı ilanı, kişiye tebliğ yerine geçen bir usuldür; bu yüzden taşınmazı bulunduğu belediyenin ilan panosunu ve internet duyurularını izlemek pratikte hak kaybını önleyen tek yoldur. Askı süresi içinde yapılan itiraz, idarenin işlemi düzeltmesine imkân verdiği gibi dava sürecinde de iyi niyetin ve itiraz iradesinin belgesi olur.
İptal Davası Açarken
Parselasyon işlemine karşı idare mahkemesinde iptal davası açılır. Dava dilekçesinde soyut şikâyet yerine, DOP oranının nasıl hesaplandığı ve tahsisin neden eşdeğer olmadığı sayısal olarak ortaya konmalıdır. Mahkemenin keşif ve bilirkişi incelemesi yapması olağandır; bu nedenle dosyaya sunulan tapu kaydı, imar planı, dağıtım cetvelleri ve kadastral pafta örnekleri sonucu doğrudan etkiler. İşlem iptal edilirse idarenin yeni bir dağıtım yapması gerekir; bu da yalnızca sizin parselinizi değil, düzenleme sahasının tamamını ilgilendirebilir.
Öncelikli Toplanacak Belgeler
- Düzenleme öncesi ve sonrası tapu kayıtları
- Onaylı parselasyon planı ve dağıtım cetveli
- Encümen veya meclis kararının tam metni
- Askı ilanına ilişkin tutanak ve tarihler
- Varsa önceki düzenlemelerde alınmış DOP'a dair kayıtlar
Yukarıdaki değerlendirmeler genel niteliktedir. Parselasyon dosyaları teknik hesaplara dayandığından, kendi taşınmazınız bakımından sonuç çıkarmadan önce dağıtım cetvelinin bir hukukçu ve harita mühendisi tarafından birlikte incelenmesinde yarar vardır.