3460 sayılı Karar, Niğde ili Altunhisar ilçesi Yeşilyurt köyünde arazi toplulaştırması ve tarla içi geliştirme hizmetleri yapılmasına ilişkindir. Tek bir köy ölçeğindeki uygulamalarda teknik sorunlardan çok mülkiyet sorunları öne çıkar: paydaş sayısı yüksek parseller, ölen malikler adına duran kayıtlar ve yıllardır fiilen bölüşülmüş ama tapuda bölünmemiş araziler. Bu rehber, sürecin mülkiyet ve tescil boyutuna odaklanır.
Tapudaki malik ile araziyi kullanan aynı kişi değilse
Köylerde çok sık görülen tablo şudur: parsel dedenin adına kayıtlıdır, araziyi torunlardan biri sürmektedir, diğer paydaşlar başka şehirdedir. Toplulaştırmada muhatap kural olarak tapu kaydındaki maliktir. Bu nedenle çalışmalar başlamadan mirasın intikalinin tamamlanması, sürecin en belirleyici hazırlığıdır. İntikal yapılmadığında yeni parsel yine ortak mülkiyet olarak tescil edilir ve fiili kullanım düzeni ile tapu kaydı arasındaki uyumsuzluk büyüyerek devam eder.
Paydaşlar arasında yapılabilecek düzenlemeler
- Mirasçılar arasında anlaşma sağlanarak paylaşımın tapuda gerçekleştirilmesi
- Anlaşma sağlanamıyorsa ortaklığın giderilmesi yoluna başvurulması
- Toplulaştırma sırasında paydaşların taleplerinin ortak bir dilekçeyle iletilmesi
- Vekaletle temsil edilecek paydaşlar için yetkinin kapsamının açıkça belirlenmesi
Fiili kullanım hangi ölçüde dikkate alınır
Uygulamada paydaşların araziyi kendi aralarında fiilen bölmüş olması ve her birinin belirli bir kısmı sürüyor olması sıkça görülür. Bu fiili durumun yeni parsel dağıtımında gözetilebilmesi, ancak paydaşların bu yönde ortak ve yazılı bir beyanda bulunmasına bağlıdır. Aksi hâlde idare tapu kaydına göre işlem yapar. Bu nedenle köy içinde yapılan sözlü bölüşmenin belgeye dönüştürülmesi, sonradan çıkacak uyuşmazlıkların çoğunu baştan önler.
Tescil sonrası kontrol edilmesi gerekenler
- Yeni parselin tapu kaydında hisse oranlarının doğru yansıtılıp yansıtılmadığı
- Eski parsel üzerindeki ipotek, haciz ve şerhlerin yeni parsele doğru taşınıp taşınmadığı
- Kadastro paftasındaki sınırların araziye fiilen uygulanmış olması
- Varsa kira ve ortakçılık ilişkilerinin yeni parsel bakımından güncellenmesi
Bu açıklamalar genel niteliktedir; miras, hisse ve şerh durumları her aile ve parsel için farklıdır. Kendi kaydınızın durumunu tapu müdürlüğünden güncel olarak çıkarttıktan sonra, gerekiyorsa bir hukukçudan görüş almanız süreç boyunca işinizi kolaylaştırır.