3653 sayılı Kanun, Yalova termal kaplıcalarının idaresi ve işletilmesine ilişkin özel bir düzenleme getirir. Termal tesisler, hem doğal kaynak niteliği hem de kamu hizmeti boyutu taşıdığından, sıradan bir taşınmaz işletmesinden farklı bir rejime tabidir. Bu rehber, kaynağın statüsünden doğan sınırlamaları ve işletme ilişkilerinde ortaya çıkan tipik uyuşmazlıkları ele alır.
Kaynağın Statüsü Neden Belirleyici?
Termal su, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü gibi serbestçe tasarruf edilebilen bir varlık değildir. Kaynağın kamusal niteliği, kullanım hakkının ancak tahsis, ruhsat veya sözleşme ile kazanılabilmesi sonucunu doğurur. Dolayısıyla “taşınmazı satın aldım, kaynak da benimdir” yaklaşımı hukuken karşılık bulmaz; kullanım hakkının ayrı bir işlemle kazanılmış olması gerekir.
İşletme İlişkisinin Kurulması
Kamu eliyle yürütülen termal tesislerde işletme, doğrudan idare tarafından ya da kiralama, işletme hakkı devri gibi yöntemlerle gerçekleştirilebilir. Sözleşme kurulurken şu başlıklar ayrıca yazılmalıdır:
- Kullanılacak su miktarı, debi sınırı ve ölçüm yöntemi.
- Bakım-onarım yükümlülüğünün kime ait olduğu.
- Tesise yapılacak yatırımların sözleşme sonunda akıbeti (kim tarafından, hangi bedelle devralınacağı).
- Sözleşmenin süresi, uzatma koşulları ve feshin sonuçları.
Yatırımın Karşılığı: En Sık Görülen Uyuşmazlık
İşletmeci, tesise kalıcı yatırım yaptığında sözleşme sona erdiğinde bunun karşılığını talep etmek ister. Bu talebin kaderi, sözleşmede yer alan devir ve tasfiye hükümlerine bağlıdır. Sözleşme sessizse, yapılan imalatın zorunlu, faydalı veya lüks gider olarak nitelendirilmesi tartışması gündeme gelir. Bu nedenle her yatırım öncesinde yazılı onay alınması ve harcamaların faturalarla ayrıştırılması, sonraki hesaplaşmanın temelini oluşturur.
İmar, Koruma ve Kullanım Sınırları
Termal alanlarda koruma alanı sınırları ve imar kısıtları, işletme serbestisini daraltır. Ruhsatsız yapılaşma yalnızca idari para cezası değil, tesisin kapatılması ve sözleşmenin feshi riskini de doğurur. Yatırım kararından önce koruma alanı sınırlarının resmî olarak sorulması, sonradan yıkım kararıyla karşılaşmanın önüne geçer.
Uyuşmazlıkta Görevli Yargı Yerini Belirlemek
- Talep, idarenin tek yanlı işleminden (ruhsat iptali, tahsis kaldırma) doğuyorsa idari yargı gündeme gelir.
- Talep, kira veya işletme sözleşmesinin özel hukuk hükümlerinden doğuyorsa adli yargı yolu izlenir.
- İki nitelik iç içe geçtiğinde, dilekçe düzenlenmeden önce sözleşmenin niteliği belirlenmelidir; yanlış yargı koluna açılan dava süre kaybına yol açar.
Termal işletmelerde hem idari izin rejimi hem sözleşme hukuku aynı anda işler. Devam eden bir işletme ilişkiniz veya yatırım planınız varsa, sözleşme metninin ve izin belgelerinin birlikte incelenmesi olası kayıpları önemli ölçüde azaltır.