3678 sayılı Karar, Rize İyidere Lojistik Limanı inşaatı kapsamında deniz dolgusunda kullanılacak hammaddenin teminine yönelik taşocağı ve bağlantı yoluna isabet eden bazı taşınmazların acele kamulaştırılmasına ilişkindir. Malikler açısından bu karar, sıradan bir kamulaştırmadan farklı bir hız ve sıralamayla ilerleyen bir sürecin başlangıcıdır.
Acele Kamulaştırma Olağan Kamulaştırmadan Nasıl Ayrılır?
Olağan kamulaştırmada idare, önce bedeli belirler ve uzlaşma yolunu dener; el koyma sonra gelir. Acele kamulaştırmada ise sıralama tersine döner: mahkemece belirlenen bedelin bankaya bloke edilmesiyle idare taşınmaza erkenden el koyabilir, kesin bedelin tespiti sonraya bırakılır. Yani malik, taşınmazı fiilen kaybettiğinde bedel tartışması henüz bitmemiştir. Bu nedenle sürecin en başında iki ayrı hat birlikte yürütülmelidir: el koymanın hukukiliği ve bedelin yeterliliği.
Kararın Kendisine Karşı İptal İstemi
Acele kamulaştırma kararı bir idari işlemdir ve idari yargıda iptali istenebilir. Burada tartışılan sorular şunlardır: kamu yararı gerçekten var mıdır, aceleliği haklı kılan olağanüstü durum somut olarak ortaya konmuş mudur, seçilen güzergâh ve parseller zorunlu mudur? Özellikle taşocağı ve bağlantı yolu gibi yardımcı tesisler için acelelik gerekçesinin ayrıca açıklanması gerekir. İptal istemi süreye tabi olduğundan, kararın öğrenilmesiyle birlikte hemen değerlendirilmelidir.
Bedel Tespiti Davasında Malikin Rolü
- Duruşma ve keşif günleri kaçırılmamalı; keşifte taşınmazın gerçek niteliği (arsa mı arazi mi, verim durumu, üzerindeki yapı ve ağaçlar) tutanağa geçirilmelidir.
- Taşınmaz arsa niteliğindeyse emsal satışlar, arazi niteliğindeyse net gelir esasına göre değerlendirme yapılır; hangi yöntemin uygulanacağı bedeli köklü biçimde değiştirir.
- Bilirkişi raporuna itiraz süresinde ve gerekçeli olmalıdır; “bedel düşüktür” demek yeterli değildir, hangi verinin eksik alındığı gösterilmelidir.
- Üzerindeki muhdesat, ağaç, kuyu, sera ve tesisler ayrı kalem olarak talep edilmelidir.
Bloke Bedelin Çekilmesi Meselesi
Bankaya yatırılan bedelin çekilmesi, uygulamada maliklerin en çok tereddüt ettiği noktadır. Bedelin alınması, kural olarak fazlaya ilişkin hakların saklı tutulması kaydıyla mümkündür; ancak ihtirazi kayıt koymadan yapılan işlemler sonraki taleplere karşı ileri sürülebilir. Bu nedenle tahsil öncesinde saklı tutma beyanının yazılı olarak dosyaya konulması önemlidir.
İlk Üç Adım
- Tebligatı ve karar ekindeki parsel listesini dosyalayın; tebliğ tarihi tüm süreleri başlatır.
- Taşınmazın güncel tapu kaydını, imar durumunu ve varsa ruhsatlı yapılarını belgeleyin.
- Keşif öncesinde taşınmazın mevcut halini tarihli fotoğraflarla kayıt altına alın.
Acele kamulaştırmada zaman, maliklerin aleyhine işleyen en önemli unsurdur. Böyle bir tebligat aldıysanız, hem iptal hem bedel hattını birlikte değerlendirecek bir hukuki inceleme yapılması hak kaybını önemli ölçüde azaltır.