3970 sayılı Karar, İstanbul ili Beykoz ilçesi sınırlarındaki Riva-Çayağzı Mahallesi etabı doğal sit alanının koruma statüsünün yeniden değerlendirilmesi sonucunda bazı alanların kesin korunacak hassas alan olarak tescil ve ilan edilmesine ilişkindir. Bu bölgede taşınmaz alım satımı yoğun olduğu için karar, en çok alıcı ile satıcı arasındaki ilişkiyi etkilemektedir.
Alıcı için asıl risk nerede?
Koruma statüsü, tapu kaydına her zaman aynı anda ve aynı açıklıkta yansımayabilir. Tapuda temiz görünen bir parsel, ilan edilmiş bir koruma sınırının içinde kalabilir. Sonuç, alıcının yapılaşma beklentisiyle aldığı taşınmazda hiçbir inşai faaliyet yürütememesidir. Bu tablo satıştan yıllar sonra ortaya çıktığında, uyuşmazlık taşınmazın idaresiyle değil satıcıyla yaşanır.
Satın almadan önce yapılacak inceleme
- Tapu kaydındaki beyanlar ve şerhler hanesinin tamamının okunması.
- Belediyeden imar durumu belgesi alınması ve plan notlarının incelenmesi.
- Parselin koruma alanı sınır haritasıyla çakıştırılması.
- Koruma kurulundan alan sınırına ilişkin bilgi istenmesi.
- Sözleşmeye, parselin yapılaşmaya elverişli olduğu yönünde açık bir taahhüt konulması.
Satın alınmışsa hangi talepler gündeme gelir?
Taşınmazın alıcının bildiği amaç için elverişsiz olduğu sonradan anlaşılırsa, ayıba karşı tekeffül ve sözleşmenin kurulması sırasında iradenin sakatlanması tartışmaları gündeme gelir. Burada belirleyici olan, satıcının durumu bilip bilmediği ve alıcıya ne söylediğidir. İlan yoluyla duyurulmuş bir statünün herkesçe bilinebilir sayılması, alıcının hiçbir talebinin olamayacağı anlamına gelmez; ancak alıcıdan da makul bir araştırma beklenir. Bu denge, delillerle kurulur.
Emlak ilanları ve sözlü vaatler
Uygulamada alıcılar çoğu zaman ilan metnine ve sözlü anlatıma güvenerek işlem yapmaktadır. İmar durumu, villa yapılabilirliği ya da yakında statü değişeceği yönündeki beyanlar, yazıya dökülmediğinde ispat edilmesi güç kalır. İlan görüntüsünün, yazışmaların ve mesajların saklanması bu tür dosyalarda dönüm noktası olabilmektedir.
Uyuşmazlık halinde sıra
- Elverişsizliği belgeleyen resmî yazıyı idareden alın.
- Satış öncesi görüşmelere ilişkin tüm yazışmayı derleyin.
- Durumu öğrendiğiniz tarihi belgeleyin; bu tarih süre hesabı için önemlidir.
- Talebinizi bedel indirimi mi yoksa sözleşmeden dönme mi olarak kuracağınıza baştan karar verin.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme sağlar. Koruma statüsü bulunan bölgelerde taşınmaz alım satımı, tapu kaydının ötesinde araştırma gerektirdiğinden, işlem öncesinde hukuki inceleme yaptırmanız olası kayıpları önler.