7464 sayılı Kanun'a dayanılarak yürürlüğe konulan, konutların turizm amaçlı kiralanması faaliyetlerinin düzenlenmesine ilişkin yönetmelik, günlük ve kısa süreli konut kiralamalarını izin belgesine bağlamıştır. Uygulama, özellikle çok maliklı binalarda kat malikleri muvafakati şartı nedeniyle çok sayıda uyuşmazlık doğurmuştur. Bu rehber, izin belgesi sürecini ve muvafakat sorununu odağa alır.
İzin Belgesi Olmadan Kiralamanın Sonucu
Yüz gün veya daha kısa süreli konut kiralaması, izin belgesi alınmadan yapıldığında idari para cezası uygulanır ve tekrarı hâlinde tutar artar. Ayrıca izinsiz faaliyetin ilan edildiği aracı platformlar bakımından da ayrı yaptırımlar öngörülmüştür. Bu nedenle risk yalnızca ev sahibinde kalmaz; ilanın yayından kaldırılması ve erişim engeli gibi sonuçlar da gündeme gelir.
Muvafakat Şartının İşleyişi
Bağımsız bölümün bulunduğu binada, izin belgesi için kat maliklerinin oy birliğiyle verilmiş kararı aranır. Uygulamada karşılaşılan güçlükler şunlardır:
- Maliklerden birine ulaşılamaması veya mirasçılık nedeniyle malik sayısının çoğalması
- Muvafakatin sonradan geri alınmak istenmesi ve bunun izin belgesine etkisi
- Aynı binada birden fazla bağımsız bölüm için ayrı ayrı muvafakat gerekliliği
- Turizm amaçlı kiralamaya elverişli olmayan yönetim planı hükümlerinin varlığı
Yönetim Planı ve Kat Mülkiyeti Boyutu
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yönetim planı, tüm maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindedir. Yönetim planında bağımsız bölümün mesken olarak kullanılacağı yazılıysa, turizm amaçlı kiralama bu hükme aykırılık oluşturabilir ve diğer malikler aykırılığın giderilmesi talebiyle sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Bu dava, izin belgesinden bağımsız olarak yürür; idari izin alınmış olması, kat mülkiyetinden doğan yükümlülüğü ortadan kaldırmaz.
Ceza Kararına ve Belge Reddine İtiraz
İzin belgesi talebinin reddi ile uygulanan idari para cezaları, idari işlem niteliğindedir ve idari yargıda iptal davasına konu edilir. Dava süresi, işlemin tebliğinden itibaren işler. Muvafakat eksikliği gerekçesiyle red kararı verilmişse, eksikliğin sonradan giderilerek yeni başvuru yapılması çoğu zaman dava yolundan daha hızlı sonuç verir; ancak bu tercih, uygulanmış cezanın akıbetini etkilemez ve ceza için ayrıca dava açılması gerekir.
Faaliyete Başlamadan Önce Kontrol Listesi
- Tapu kaydını ve yönetim planını temin edip niteliği kontrol edin.
- Kat malikleri kararını noter onaylı ve tarihli biçimde alın, imza sirkülerini eşleştirin.
- Misafir kayıtlarının kolluk bildirim sistemine düzenli işlendiğinden emin olun.
- Sözleşmeleri ve tahsilat kayıtlarını vergisel yükümlülükler bakımından da düzenli tutun.
Buradaki bilgiler mevzuatın genel çerçevesini yansıtır; bina yönetim planı, tapu durumu ve mevcut muvafakatler her dosyada farklıdır. Ceza tebliği veya red kararı aldıysanız, hem idari hem kat mülkiyeti boyutunun birlikte değerlendirilmesi için hukuki destek almanız uygun olacaktır.