İstanbul Adalar ilçesinde bulunan Sedef Adası etabındaki doğal sit alanının yeniden değerlendirilmesi sonucunda ilgili alanların kesin korunacak hassas alan olarak tescil ve ilan edilmesine ilişkin 4556 sayılı karar, ada coğrafyasına özgü bir güçlüğü belirginleştirir: aynı taşınmaz üzerinde birden çok koruma rejiminin üst üste binmesi.
Aynı parselde birden çok rejim
Adalarda bir taşınmaz aynı anda birden fazla hukuki rejimin kapsamında olabilir. Uygulamada karşılaşılan katmanlar şunlardır:
- Tabiat varlıkları ve doğal sit mevzuatı kapsamındaki koruma statüsü
- Kültür varlığı niteliğindeki yapılar bakımından 2863 sayılı Kanun kapsamındaki tescil
- Orman sayılan alanlar bakımından orman mevzuatı
- Kıyı kenar çizgisi ve kıyı alanları bakımından kıyı mevzuatı
- İmar planı ve yapılaşma koşulları bakımından 3194 sayılı İmar Kanunu
Bu katmanların her biri farklı idareye ve farklı izin sürecine tabidir. Bir katmandan alınan olumlu görüş, diğerinin yerine geçmez.
Yanlış merciye başvurmanın maliyeti
Ada taşınmazlarında en sık yapılan hata, tek bir kuruma başvurup olumlu cevap alındığında sürecin tamamlandığının varsayılmasıdır. Oysa eksik izinle yapılan uygulama, sonradan yapılan denetimde hukuka aykırı sayılabilir ve eski hâle getirme yükümlülüğü doğurabilir. Ayrıca yanlış mercie yapılan başvurunun cevabına karşı açılan dava da usulden reddedilir; bu arada asıl işleme karşı süre işlemeye devam eder.
Başvuru sırasının kurulması
- Parselin hangi koruma katmanlarının kapsamında kaldığını tapu kaydı, kadastro paftası ve karar ekindeki koordinatlarla tespit edin.
- Her katman için yetkili idareyi ve o idarenin aradığı belgeleri ayrı ayrı listeleyin.
- Öncelik sırasını belirleyin; bir izin, diğerinin ön koşulu olabilir.
- Her başvurunun kayıt tarihini ve cevabın tebliğ tarihini takvimde tutun.
- Olumsuz cevaplar için dava süresini ayrı ayrı hesaplayın.
Kıyı kenar çizgisi özel bir başlıktır
Ada taşınmazlarında kıyı kenar çizgisinin geçtiği yer, hem yapılaşma imkânını hem de mülkiyetin kapsamını etkiler. Kıyıda kalan alanlar bakımından özel mülkiyet iddiası ileri sürülemeyeceğinden, koruma statüsü tartışmasına girmeden önce bu çizginin konumunun netleştirilmesi gerekir.
Sonuç olarak
Sedef Adası gibi çok katmanlı alanlarda başarılı bir süreç yönetimi, hukuki argümandan çok doğru haritalama ve doğru merci seçimiyle başlar. Katmanların tespiti yapılmadan hazırlanan başvurular, esasa girilmeden sonuçsuz kalmaktadır.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve sunar. Parselinizin hangi rejimlere tabi olduğu ancak resmî kayıtların incelenmesiyle belirlenebileceğinden, işlem başlatmadan önce hukuki ve teknik destek almanız önerilir.