5100 sayılı Karar ile Kayseri ili Melikgazi ilçesi Battalgazi Mahallesi sınırları içerisinde bulunan alanın riskli alan ilan edilmesi düzenlenmiştir. Riskli alan ilanı, tek tek yapıların değil bütün bir bölgenin dönüşüm sürecine girmesi anlamına gelir. Bu nedenle bölgedeki maliklerin süreci, kendi binalarının sağlam olup olmadığından bağımsız biçimde takip etmesi gerekir.
Riskli Alan ile Riskli Yapı Aynı Şey Değildir
Riskli yapı tespiti tek bir bina için yapılan teknik bir belirlemedir ve buna karşı itiraz mekanizması binaya özgü işler. Riskli alan ilanı ise bölgesel bir idari karardır; alan sınırları içinde kalan taşınmazlar, yapıları sağlam olsa bile sürecin kapsamına girer. İtiraz stratejisi kurulurken önce hangisiyle karşı karşıya olunduğu netleştirilmelidir, çünkü iki durumun başvuru yolu ve muhatabı farklıdır.
Malikin Sürece Girerken Yapması Gerekenler
- Parselinizin ilan edilen alan sınırı içinde kalıp kalmadığını, koordinatlı krokiyle teyit ettirin.
- Tapu kaydındaki hisse, şerh ve ipotek durumunu güncel olarak çıkarın.
- Kiracı varsa sözleşme durumunu ve tahliye sürecine ilişkin haklarını ayrıca değerlendirin.
- Bağımsız bölümün alanı, konumu ve niteliğini gösteren belgeleri hazırlayın; uzlaşma görüşmesinde temel dayanağınız bunlardır.
Uzlaşma Aşamasının Kritik Eşiği
Dönüşüm sürecinde maliklere yapılacak teklif, çoğu zaman belirli bir süre içinde değerlendirilmek zorundadır. Bu süre içinde uzlaşmayan malikler bakımından ayrı bir usul işletilir ve karar alma imkânı önemli ölçüde daralır. Dolayısıyla "teklifi beğenmedim, cevap vermeyeyim" yaklaşımı en riskli tutumdur. Teklife katılmıyorsanız da, itirazınızı gerekçeleriyle ve süresinde yazılı olarak bildirmeniz gerekir.
Değerleme Raporuna İtirazda Somut Gerekçe
- Emsal olarak alınan taşınmazların konum ve nitelik yönünden gerçekten karşılaştırılabilir olması
- Bağımsız bölümün cephe, kat ve manzara farklarının hesaba yansıtılması
- Arsa payının doğru esas alınıp alınmadığı
- Ticari kullanım varsa gelir getirici niteliğin dikkate alınması
Genel ifadelerle yapılan itirazlar sonuç vermez; hangi kalemin hangi nedenle düşük hesaplandığı tek tek gösterilmelidir.
Tahliye ve Yıkım Aşamasında Haklar
Tahliye bildirimi geldiğinde, kira yardımı veya geçici konut imkânlarına ilişkin başvuruların ayrı bir takvimi olduğu unutulmamalıdır. Bu başvurular çoğu zaman tahliye tarihine bağlı olduğundan, geciken talep hakkın kullanılamaması sonucunu doğurabilir. İdari işlemlere karşı dava yoluna gidilecekse, tebliğ tarihinin belgelenmesi ilk şarttır.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır ve her taşınmazın durumu ayrı değerlendirilir. Parselinizin konumu, tapu kaydınız ve size tebliğ edilen belgeler incelenmeden strateji kurulamaz; süreç başladığında erkenden hukuki destek almanız önerilir.