Konya Selçuklu ilçesi Sille Mahallesi sınırları içinde, daha önce Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen yenileme alanı kapsamında bulunan bazı taşınmazların kentsel yenileme projesi çerçevesinde Selçuklu Belediye Başkanlığı tarafından acele kamulaştırılmasına karar verilmiştir. Belediye eliyle yürütülen yenileme kamulaştırmaları, enerji ve ulaşım projelerinden farklı olarak uzlaşma ve proje içi hak sahipliği boyutunu da içerir; bu rehber o boyuta odaklanır.
Yenileme Alanı İlanı ile Kamulaştırma Kararının İlişkisi
Yenileme alanı ilanı tek başına mülkiyeti etkilemez; alanın hangi usulle dönüştürüleceğini belirleyen bir çerçevedir. Kamulaştırma kararı ise bu çerçevenin somut parseller üzerinde uygulanmasıdır. Malik açısından ilk yapılacak iş, parselinin ilan edilen alanın içinde olup olmadığını ve hangi etapta yer aldığını belediyeden yazılı olarak öğrenmektir. Etap bilgisi, hem taşınma takvimini hem de uzlaşma masasındaki pazarlık zeminini belirler.
Uzlaşma Görüşmesine Hazırlıklı Gitmek
Yenileme uygulamalarında idare, kamulaştırma yoluna gitmeden önce malikle anlaşmayı dener. Bu aşamada malikin önüne genellikle üç seçenek konur: nakdi bedel, proje içinde bağımsız bölüm verilmesi veya bunların bileşimi. Görüşmeye giderken taşınmazın bağımsız bir değerleme raporuyla, kira gelirinin belgesiyle ve varsa ticari kullanım kayıtlarıyla gidilmesi, sunulan rakamın tartışılabilir hâle gelmesini sağlar. Sözlü vaatler yerine tutanağa geçirilen tekliflerin esas alınması gerekir.
Anlaşma Sağlanamazsa Ne Olur
Uzlaşma sağlanamadığında idare bedel tespiti ve tescil istemiyle mahkemeye başvurur. Bu aşamada malikin savunmasında öne çıkan başlıklar, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal değerler, yapının yaşı ve niteliği, tarihi doku içinde bulunmanın değere etkisi ve varsa ticari faaliyetin taşınmasından doğan zararlardır. Kiracılar bakımından ise malikin dosyasından ayrı bir hukuki konum söz konusudur; kiracının taşınma ve iş kaybına ilişkin talepleri ayrıca değerlendirilmelidir.
Yenileme Kamulaştırmalarında Sık Görülen Hatalar
- Uzlaşma çağrısına hiç cevap vermemek ve süreci tamamen idarenin yönlendirmesine bırakmak,
- Bedeli kabul ettiğini gösteren tutanağı okumadan imzalamak,
- Taşınmazdaki eklenti, müştemilat ve iş yeri demirbaşını tespit ettirmeden tahliye etmek,
- Proje içinde bağımsız bölüm vaadini yazılı bir metne bağlamadan kabul etmek,
- Tarihî veya kültürel nitelik taşıyan yapılar için ayrı koruma mevzuatının etkisini gözden kaçırmak.
Adım Adım Takip Listesi
- Yenileme alanı sınırı ve etap bilgisini yazılı olarak isteyin.
- Tahliyeden önce taşınmazın mevcut durumunu tespit ettirin.
- Uzlaşma tutanaklarının bir örneğini mutlaka alın.
- Bedel tespiti dosyasında keşif gününü kaçırmayın.
Yenileme uygulamaları parsel bazında ilerlediğinden burada anlatılanlar her dosyaya aynı şekilde uygulanmaz; imza atmadan önce taşınmazınıza özgü değerlendirmeyi bir avukatla yapmanız daha güvenli olacaktır.