Çorum ili Osmancık ilçesi Yazı Mahallesinde yer alan ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında bulunan özel mülkiyete konu taşınmazların, üzerlerindeki yapılarla birlikte acele kamulaştırılmasına ilişkin karar, kentsel dönüşüm ile kamulaştırma rejiminin kesiştiği bir alanı ilgilendirir. Bu rehber, malikin hangi aşamada neye itiraz edebileceğini sıraya koymayı amaçlar.
İki Farklı Süreç, İki Farklı İtiraz
6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda çoğu zaman iki ayrı işlem vardır: yapının veya alanın riskli olarak belirlenmesi ve buna bağlı olarak yürütülen edinim işlemi. Riskli yapı tespitine karşı itiraz süresi ile acele kamulaştırma kararına karşı dava süresi birbirinden bağımsız işler. Bir aşamada süre kaçırıldığında diğer aşamadaki itiraz imkânı zayıflar.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz
Riskli yapı tespiti teknik bir rapora dayanır ve bu rapora karşı idarece belirlenen sürede itiraz edilebilir. İtirazın etkili olması için karşı teknik görüş sunulması, yalnızca yapının sağlam olduğunun beyan edilmesinden çok daha güçlüdür. Bu nedenle itiraz süresinin ilk günlerinde bağımsız bir yapı denetim raporu talep edilmesi yerinde olur.
Acele Kamulaştırma Kararına Karşı Dava
- Aceleliği gerektiren durumun somut biçimde ortaya konup konmadığı
- Kararın ekli listesinde taşınmazın ada ve parsel bilgisinin doğru gösterilip gösterilmediği
- Aynı sonuca daha sınırlı bir müdahaleyle ulaşılıp ulaşılamayacağı
- Taşınmaz üzerindeki yapıların kamulaştırma kapsamına usulünce dâhil edilip edilmediği
Bedel Yerine Yeni Konut Talebi
Dönüşüm uygulamalarında maliklere kimi zaman bedel yerine yeni bağımsız bölüm verilmesi seçeneği sunulur. Bu seçenek tercih edilecekse, teslim tarihi, yapılacak yapının niteliği ve arada doğacak farkın nasıl karşılanacağı yazılı sözleşmede açıkça gösterilmelidir. Sözlü vaatlere dayanan anlaşmalarda sonradan ispat sorunu yaşanır ve malik hem taşınmazını hem de talep hakkını fiilen kaybedebilir.
Kiracı ve Sınırlı Ayni Hak Sahipleri
Bu tür süreçlerde yalnızca malikin değil, taşınmazda oturan kiracıların ve üzerinde ipotek veya intifa hakkı bulunanların da hukuki durumu etkilenir. Kiracının tahliye ve taşınma yardımı talebi, ipotek alacaklısının kamulaştırma bedeli üzerindeki hakkı ayrı ayrı takip edilmelidir. Bu tarafların sürece dâhil edilmemesi, sonradan ayrı davaların açılmasına yol açar.
Dosya Hazırlığında İlk Üç Adım
- Tapu kaydı, yapı ruhsatı ve varsa yapı kullanma izin belgesinin temini
- Taşınmazın mevcut durumunu gösteren tarihli fotoğraflar ve kroki
- Tebliğ edilen tüm evrakın zarflarıyla birlikte tarih sırasına konması
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir. Kentsel dönüşüm ve kamulaştırma süreçleri birbirine bağlı ve süreye tabi işlemlerden oluştuğundan, tebligatın alındığı tarihten itibaren gecikmeksizin hukuki değerlendirme yapılması önem taşır.