Acele kamulaştırma sürecinde malikin en somut kaybı ya da kazancı, taşınmaza biçilen bedelde ortaya çıkar. 6047 sayılı Karar ile Sakarya ili Karasu ilçesindeki bir taşınmaz bakımından yürütülecek uygulamada da tartışmanın ağırlık merkezi, bilirkişi raporunun taşınmazın gerçek niteliğini yansıtıp yansıtmadığı olacaktır. Bu rehber, bedel tespiti ve tescil aşamasında raporun nasıl okunacağını ve nasıl itiraz edileceğini anlatır.
Değer Nasıl Belirlenir
Kamulaştırma Kanunu, taşınmazın niteliğine göre farklı değerleme yaklaşımı öngörür. Arazi niteliğindeki taşınmazlarda net gelir esasına dayalı hesap yapılırken, arsa niteliğindeki taşınmazlarda emsal satışlar üzerinden değerlendirme yapılır. Bu ayrım, çoğu dosyada bedeli en çok etkileyen tek başlıktır; çünkü arsa ve arazi nitelendirmesi arasındaki fark ciddi tutar farkı doğurur.
Bilirkişi Raporunda Kontrol Edilecek Başlıklar
- Taşınmazın arsa mı arazi mi kabul edildiği ve bu kabulün dayanağı
- Emsal olarak alınan satışların tarih, konum ve nitelik yönünden gerçekten karşılaştırılabilir olması
- Yüzölçümü, imar durumu ve yola cephe bilgilerinin resmi kayıtla uyumu
- Ağaç, yapı, kuyu ve sabit tesis gibi muhdesatın ayrı ayrı değerlendirilmesi
- Kısmi kamulaştırma varsa artan kısımda oluşan değer düşüklüğünün hesaba katılması
İtirazın Etkili Biçimde Yapılması
- Rapora itirazı süresi içinde ve somut gerekçelerle sunun; genel beyan sonuç doğurmaz.
- Kendi belirlediğiniz emsalleri tapu ve satış bilgileriyle birlikte dosyaya kazandırın.
- Gerekiyorsa yeni bilirkişi incelemesi veya ek rapor talebini açıkça yazın.
- Keşif yapılacaksa keşifte hazır bulunun ve tespit ettirmek istediğiniz hususları tutanağa geçirtin.
Bedelin Ödenmesi ve Faiz
Tespit edilen bedel bankaya yatırıldıktan sonra malik tarafından çekilebilir. Bedelin çekilmesi, kural olarak taşınmazın değerine ilişkin itirazlardan feragat anlamına gelmez; ancak dosyanın seyri bakımından ihtirazi kayıt konulması güvenli yoldur. Kanun yolu incelemesinde bedelin artması halinde fark ile birlikte faiz talebi gündeme gelir.
Malikin En Sık Yaptığı Hata
En sık karşılaşılan hata, raporun teknik göründüğü düşüncesiyle itirazsız bırakılmasıdır. Değerleme bir teknik işlem olmakla birlikte, dayandığı kabuller hukuki tartışmaya açıktır ve itiraz edilmeyen kabuller sonraki aşamada değiştirilemez hale gelir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; bedel uyuşmazlıkları emsal ve nitelik tespitine dayandığından, rapora itiraz sürecinde teknik ve hukuki desteği birlikte almanız sonucunuza doğrudan etki edebilir.