Trabzon'un Düzköy ilçesi Orta Mahallesi sınırlarında küçük sanayi sitesi projesi için alınan 7451 sayılı acele kamulaştırma kararı, kapsamdaki parsellerin maliklerini eş zamanlı yürüyen iki ayrı hukuki süreçle karşı karşıya bırakır. Bu rehber, karardan haberdar olan taşınmaz sahibinin hangi sırayla hareket etmesi gerektiğini ve uygulamada en sık yaşanan süre kayıplarını ele alır.
Acele Kamulaştırma Olağan Usulden Nerede Ayrılır?
Olağan kamulaştırmada idare önce kamu yararı kararı alır, ardından satın alma usulünü işletir; anlaşma sağlanamazsa bedel tespiti ve tescil davası açılır. Acele usulde ise idare, mahkemeden el koyma ve kıymet takdiri kararı alarak taşınmazı fiilen kullanmaya erken başlayabilir. Burada kritik nokta şudur: el koyma, mülkiyetin kendiliğinden idareye geçtiği anlamına gelmez. Mülkiyet ancak bedel tespiti ve tescil kararıyla el değiştirir. Malikin hakları da bu iki aşamada ayrı ayrı korunur.
İki Ayrı Yargı Kolu, İki Ayrı Takvim
İdari yargı ayağı
Cumhurbaşkanı kararıyla alınan acele kamulaştırma kararının hukuka uygunluğu, kararın niteliği gereği idari yargıda tartışılır. Burada denetlenen şey yalnızca kamu yararının varlığı değil, aceleliği haklı kılan somut ve ivedi bir durumun gerçekten bulunup bulunmadığıdır. Sanayi sitesi gibi planlı ve uzun vadeli projelerde bu ölçüt, dava dilekçesinin merkezine yerleştirilmesi gereken en güçlü argümandır.
Adli yargı ayağı
Bedel tespiti ve tescil davası asliye hukuk mahkemesinde görülür. Malikin buradaki asıl mücadelesi bedelin gerçek değeri yansıtıp yansıtmadığı üzerinedir: arsa mı arazi mi kabul edildiği, emsal satışların doğru seçilip seçilmediği, üzerindeki yapı, ağaç ve tesislerin ayrıca değerlendirilip değerlendirilmediği bilirkişi raporunun tartışılacağı başlıklardır.
Süre Kaybının En Sık Kaynağı: Tebligat
Uygulamada malikler çoğu zaman karardan komşularından ya da arazideki çalışmadan haberdar olur. Oysa kamulaştırma işlemine karşı dava açma süresi, genel idari dava süresinden daha kısadır ve tebliğ ile işlemeye başlar. Adres kayıtlarının güncel olmaması, mirasçılara ayrı ayrı tebligat yapılmaması ya da hisseli parsellerde paydaşlardan yalnızca birine ulaşılması, hak kaybına yol açan tipik durumlardır. Tebliğ evrakının zarfı ve tarihi mutlaka saklanmalıdır.
Karar Elinize Ulaştığında Yapılacaklar
- Karar ekindeki liste üzerinden kendi ada/parsel numaranızın kapsamda olup olmadığını doğrulayın.
- Tapu kaydını, varsa şerh ve beyanları, kadastro paftasını ve güncel çap örneğini temin edin.
- Taşınmazın mevcut durumunu tarihli fotoğraf ve varsa dron kaydıyla belgeleyin; ağaç, sera, ahır gibi mütemmim cüzleri sayısal olarak listeleyin.
- Aynı bölgedeki son satışlara ilişkin emsal bilgilerini şimdiden derleyin; bedel aşamasında en çok bu veri işe yarar.
- Kısmen kamulaştırma söz konusuysa geriye kalan kısmın kullanılabilirliğini kaybedip kaybetmediğini değerlendirin.
Buradaki açıklamalar genel nitelikte olup her parselin konumu, imar durumu ve tapu kaydı sonucu değiştirebilir; kararın size tebliğ edildiği tarihten itibaren gecikmeksizin bir avukata dosyanızı incelettirmeniz yerinde olur.