400/33 kV Gaziantep OSB transformatör merkezi projesi kapsamında bazı taşınmazların Türkiye Elektrik İletim Anonim Şirketi Genel Müdürlüğü tarafından acele kamulaştırılmasına dair 8151 sayılı Karar, enerji iletim yatırımlarına özgü bir kamulaştırma türünü gündeme getirir. Bu yatırımlarda taşınmazın tamamının mülkiyeti her zaman alınmaz; çoğu zaman taşınmaz üzerinde daimî irtifak hakkı kurulur.
Mülkiyet Kamulaştırması ile İrtifak Kamulaştırması Farkı
Trafo merkezi alanı gibi tesis kurulacak kısımlarda mülkiyet kamulaştırması yapılırken, enerji nakil hattının geçtiği güzergâhta genellikle irtifak hakkı tesis edilir. İrtifakta tapu malikin üzerinde kalır; ancak taşınmazın kullanımı kalıcı biçimde sınırlanır. Malikin sıklıkla gözden kaçırdığı nokta, bu sınırlamanın tapu kaydına şerh edilerek gelecekteki satış değerini de etkilemesidir.
Değer Kaybı Kaleminin Ayrı Talep Edilmesi
İrtifak kamulaştırmasında ödenecek bedel, doğrudan işgal edilen alanın karşılığı ile sınırlı düşünülmemelidir. Tartışılması gereken kalemler şunlardır:
- Direk yeri ve koruma bandı nedeniyle fiilen ekilemeyen alan.
- Hat altında yapılaşma ve yükseklik kısıtı sebebiyle taşınmazın kullanım amacının daralması.
- Parselin ikiye bölünmesi hâlinde kalan kısımların ekonomik bütünlüğünü yitirmesi.
- Tarımsal makine hareketinin ve sulama düzeninin bozulması.
Keşif Aşamasında Yapılması Gerekenler
Bedel, büyük ölçüde keşifte tutulan tespitlere ve bilirkişi raporuna göre şekillenir. Keşif gününde parseldeki dikili ağaçların sayılması, mevcut yapıların ve sulama tesislerinin tutanağa geçirilmesi, güzergâhın parseli hangi noktadan böldüğünün krokiye işlenmesi istenmelidir. Tutanağa geçmeyen bir unsur, rapora da yansımaz.
Rapora İtirazın Teknik Yönü
Bilirkişi raporuna itiraz ederken soyut olarak bedelin düşük olduğunu söylemek sonuç vermez. İtiraz; kullanılan emsal parsellerin niteliği, kapitalizasyon oranının seçimi, ürün deseninin doğru belirlenip belirlenmediği ve değer kaybı oranının hangi ölçüte göre hesaplandığı üzerinden kurulmalıdır.
Fiilî Müdahale ile Kamulaştırma Ayrımı
Karar kapsamı dışındaki bir parsele fiilen girilmesi hâlinde ortaya çıkan durum, kamulaştırma değil hukuka aykırı el atmadır ve talep edilecek hak farklıdır. Parsel numarası eşleştirmesi bu yüzden ilk kontrol edilecek husustur.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir. İrtifak alanının büyüklüğü, güzergâhın parselinizi bölme biçimi ve dosyadaki rapor incelenmeden bedel tartışması sağlıklı yürütülemez; yargılamanın teknik yapısı nedeniyle profesyonel destek almanız uygun olur.