8250 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, R3-Çorum-1 RES elektrik üretim tesisinin yapımı amacıyla Amasya ve Çorum illerinde bulunan taşınmazların Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu tarafından acele kamulaştırılmasına ilişkindir. Bu bölgedeki taşınmazların önemli bölümü tarım arazisi, mera veya orman komşuluğundaki parsellerden oluştuğu için, bedelin belirlenmesinde tarımsal gelir esaslı değerlendirme öne çıkar. Rehber bu hesabın mantığına odaklanır.
Tarım Arazisinde Değerin Kurgusu
Arazi niteliğindeki taşınmazlarda değer, kural olarak taşınmazın sağladığı net gelirin dikkate alınmasıyla bulunur. Bu hesabın içine giren unsurlar; yetiştirilen ürünün cinsi, dekar başına verim, ürün fiyatı, üretim masrafları ve sulama imkânıdır. Bu kalemlerin herhangi birinin eksik veya düşük alınması, sonucu doğrudan aşağı çeker. İtiraz da çoğunlukla bu kalemlerin tek tek karşılaştırılmasıyla kurulur.
Sulu Arazi ile Kuru Arazi Farkı
Aynı köyde bulunan iki parsel arasındaki en büyük değer farkı çoğu zaman sulama durumundan doğar. Sulanabilir olduğunu göstermek için şunlar dosyaya sunulabilir:
- Kuyu ruhsatı, sulama birliği kaydı veya sulama abonelik belgesi
- Damlama veya yağmurlama tesisine ait fatura ve fotoğraflar
- Önceki yıllara ait ürün beyanları ve destekleme kayıtları
- Komşu parsellerdeki sulama uygulamalarına ilişkin bilgiler
Ağaç, Bağ ve Çok Yıllık Bitkiler
Meyve ağacı, bağ veya benzeri çok yıllık bitkilerde değerlendirme, ağacın türü ve yaşına göre farklılaşır. Henüz verime yatmamış bir fidanlık ile tam verimdeki bir bahçe aynı ölçütle değerlendirilmez. Keşif tutanağında ağaç sayımının türe ve yaşa göre ayrıştırılarak yapılması, sonradan çıkacak tartışmayı önler. Sayım eksikse itiraz aşamasında yeniden keşif talep edilmesi gerekebilir.
Mera ve Hazine Parselleriyle Komşuluk
Bazı parsellerde kamulaştırma sınırı, mera veya hazine taşınmazına bitişik geçer. Böyle durumlarda malikin fiilen kullandığı ancak tapuda kendisine ait olmayan alanların bedel talebine konu edilemeyeceği unutulmamalıdır. Buna karşılık, kendi parseline erişimin mera üzerinden sağlandığı hallerde geçiş imkânının fiilen ortadan kalkması ayrı bir zarar tartışması doğurabilir.
İki İl Arasında Bölünmüş Dosyalar
Kararın Amasya ve Çorum'u birlikte kapsaması, aynı malikin farklı illerde dosyası olması sonucunu doğurabilir. Bu durumda bilirkişi heyetlerinin farklı verilerle çalışması nedeniyle benzer nitelikteki iki parsel için farklı bedeller çıkabilir. Bu fark, itiraz aşamasında karşılaştırmalı olarak ileri sürülebilecek bir argümandır.
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir ve hesabın somut sonucunu vermez. Parselinizin vasfı, sulama durumu ve keşif tutanağının içeriği belirleyici olduğundan, rapor elinize ulaştığında süresi içinde hukuki değerlendirme almanız yararlı olur.