R3-SİVAS-1-2 RES projesi için Sivas ilindeki bazı taşınmazların acele kamulaştırılmasına ilişkin 8352 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, hak sahipleri açısından asıl tartışmayı bedel noktasına taşır. Kamulaştırmanın hukuka uygunluğu ayrı bir mesele olsa da, maliklerin çok büyük bölümü için pratik sonuç, taşınmaz karşılığında belirlenecek rakamda düğümlenir. Bu yazı bedelin nasıl oluştuğunu ve nerede müdahale edilebileceğini konu alır.
Bedel Kim Tarafından, Neye Göre Belirlenir
Bedel, idarenin tek taraflı takdiriyle kesinleşmez. Asliye hukuk mahkemesinde görülen bedel tespiti ve tescil davasında mahkeme, taşınmaz başında keşif yapar ve bilirkişi kurulundan rapor alır. Kurul, arazi niteliğindeki taşınmazlarda genellikle gelir yöntemini, arsa niteliğindekilerde emsal karşılaştırma yöntemini esas alır. Bu iki yöntem birbirinden çok farklı sonuçlar üretebildiği için, taşınmazın hangi vasıfta kabul edildiği dosyanın kaderini belirleyen ilk kritik başlıktır.
Rüzgâr Santrali Projelerine Özgü Değerlendirme Noktaları
- Türbin ve yol güzergâhının parseli böldüğü hallerde kalan kısımların bağımsız kullanılabilirliği
- Kuru tarım, sulu tarım veya mera vasfı arasındaki fark ve fiili kullanım biçimi
- Parsel üzerindeki ağaç, sulama tesisi, kuyu ve müştemilatın ayrı ayrı değerlendirilmesi
- Ulaşım imkânı, eğim ve toprak yapısı gibi objektif ölçütler
Rapora İtiraz Ederken Ne İşe Yarar, Ne Yaramaz
Bedelin düşük bulunduğunu genel ifadelerle bildirmek çoğu zaman sonuç doğurmaz. Etkili itiraz, raporun hangi verisinin hangi nedenle hatalı olduğunu gösterir: seçilen emsalin taşınmazla karşılaştırılabilir olmaması, ürün deseninin bölgedeki gerçek üretimle uyuşmaması, dekar verimi ya da net gelir hesabında kullanılan kabullerin dayanaksız kalması gibi. İtirazın somut belgeyle desteklenmesi, ek rapor veya yeni bir bilirkişi kurulundan rapor alınması talebini güçlendirir.
Bedelin Yatırılması ve Faiz Meselesi
Mahkemenin belirlediği bedel bankaya bloke edildiğinde hak sahibi bu tutarı çekebilir. Bedele itiraz edip kanun yoluna başvurmak isteyen malikin, parayı ihtirazi kayıtla, yani daha fazlasını talep hakkını saklı tutarak alması yerleşik uygulamadır. Bu kayıt konulmadan yapılan tahsilatın, bedele razı olunduğu şeklinde yorumlanma ihtimali vardır. Ayrıca fiili el atmanın bedel ödenmesinden önce başladığı durumlarda ayrı taleplerin gündeme gelebileceği unutulmamalıdır.
Dosyayı Güçlendiren Hazırlık
Keşif öncesinde taşınmazın fotoğraflanması, üretim kayıtlarının, komşu parsellere ait güncel satış bilgilerinin ve varsa daha önce alınmış değerleme raporlarının derlenmesi, bilirkişi kurulunun önüne somut veri koymayı sağlar. Boş bir dosyada kurul yalnızca kendi gözlemine dayanır.
Bu metin bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Bedel tartışması dosyaya sunulan verinin niteliğine göre şekillendiğinden, kendi parseliniz bakımından süreci başlatmadan önce belgeleriniz üzerinden hukuki destek almanız önerilir.