Acele kamulaştırmada asıl mali sonuç, el koyma aşamasında değil, ardından açılan bedel tespiti ve tescil davasında ortaya çıkar. 8734 sayılı karar, bir enerji iletim hattı projesi kapsamında bazı taşınmazların kamulaştırılmasına ilişkindir. Aşağıda, malikin en çok kayıp yaşadığı alan olan değerleme aşaması ayrıntılı biçimde ele alınmaktadır.
Davanın İşleyişi ve Tarafların Rolü
Bedel tespiti ve tescil davasını idare açar; malik davalı konumundadır. 2942 sayılı Kanun uyarınca mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda bedeli belirler ve taşınmazın idare adına tesciline karar verir. Davanın dört ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletileceği kanunda öngörülmüştür. Malik davalı olduğu için pasif kalma eğilimi doğar; oysa değerlemeyi asıl etkileyen itirazlar bu aşamada yapılmalıdır.
Arazi ve Arsa Ayrımının Bedele Etkisi
Değerleme yöntemi, taşınmazın arazi mi arsa mı sayıldığına göre kökten değişir. Arazide gelir yöntemi esas alınır ve ürün deseni, verim, üretim maliyeti gibi tarımsal veriler belirleyici olur. Arsa niteliğindeki taşınmazda ise emsal satışlar üzerinden karşılaştırma yapılır. Bu nedenle davada verilecek ilk mücadele çoğu zaman bedelin miktarı değil, niteliğin doğru belirlenmesidir.
Bilirkişi Raporuna İtirazda Somutluk
- Arazide kabul edilen ürün deseninin bölgedeki fiilî ekime uymadığı, ilçe tarım kayıtlarıyla gösterilebilir.
- Verim ve fiyat verilerinin hangi yıla ait olduğu ve resmî kaynakla uyumu denetlenmelidir.
- Arsa değerlemesinde alınan emsalin konum, yüzölçümü ve imar durumu bakımından karşılaştırılabilir olması gerekir.
- Taşınmaz üzerindeki ağaç, tesis ve yapıların ayrıca değerlendirilip değerlendirilmediği kontrol edilmelidir.
Kısmi Kamulaştırmada Değer Kaybı
Taşınmazın yalnızca bir bölümü kamulaştırıldığında, kalan kısmın değerinde meydana gelen düşüş de hesaba katılmalıdır. Parselin ikiye bölünmesi, yol bağlantısının kesilmesi veya makineli tarıma elverişsiz hâle gelmesi bu kapsamda değerlendirilir. Bu kalem talep edilmediğinde mahkemece kendiliğinden geniş biçimde araştırılmayabileceğinden, itiraz dilekçesinde açıkça ileri sürülmesi gerekir.
Kanun Yolu Aşaması
Bedel tespiti kararlarına karşı kanun yoluna başvurulabilir. Burada dikkat edilmesi gereken, itirazın rapora karşı süresi içinde ve gerekçeli olarak yapılmış olmasıdır; ilk derecede ileri sürülmemiş teknik itirazların üst aşamada değerlendirilmesi güçleşir.
Bu rehber genel çerçeve sunar. Değerleme, taşınmazın konumu ve niteliğine göre büyük farklar doğurduğundan, keşif öncesinde dosyanızın bir hukukçu ve gerektiğinde tarım veya değerleme uzmanıyla birlikte hazırlanması yararlı olur.