Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/13605 K.2016/1155

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla, dosya incelendi, tetkik hakimi ...’ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp, düşünüldü;

-KARAR-

Dava, ecrimisil isteğine ilişkin olup, mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davacı, kayden maliki olduğu 26713 ada 1 parsel sayılı taşınmazın 400 m2. lik kısmını davalının haksız işgal ettiğini ileri sürerek 2005 ila 2011 yılları için 1.472, 56 TL ecrimisilin yasal faizi ile tahsiline karar verilmesi isteğiyle eldeki davayı açmış, yargılama sırasında ıslah ile 7.850, 10 TL ecrimisil talep ettiğini bildirmiştir.

Davalı, davacı vakfa 1.750,00 TL ecrimisil bedelini ödediğini, kalan kısım için de kolaylık sağlanırsa ödeme yapabileceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, çekişme konusu 26713 ada 1 parselin davacı adına kayıtlı iken davalının imar yolundan ve 26713 ada 7 ve 8 parsellerden toplam 382. m2.lik alanı işgal ettiği, davalının yargılama sırasından belirlenen ecrimisilin bir kısmını davacıya ödediği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; çekişme konusu 26713 ada 1 parsel sayılı taşınmazın kayden davacı adına kayıtlı iken dava tarihinden önce yapılan imar uygulaması sonucunda 26713 ada 7 ve 8 parsel sayılı taşınmazların 18.01.2012 tarihinde davacı vakıf adına tescil edildiği, davalının kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının olmadığı anlaşılmaktadır.

Öte yandan, mahkemece yapılan keşif sonucu elde edilen bilirkişi raporu ile, davalının yapılanmak suretiyle işgal ettiği 382 m2.lik alanın 26713 ada 7, 8 parseller ile imar yolunda kaldığının tespit edildiği, bilirkişice imar yolu da dahil edilerek ecrimisil hesabı yapıldığı görülmektedir.

Bilindiği gibi, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zaman aşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu...veya... müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda, davacının mülkiyet durumu gözetilmediği gibi, yukarıda açıklanan ilke ve olgulara uygun bir ecrisimil hesabı yapıldığını da söyleyebilme olanağı yoktur.

Hâl böyle olunca, davacının maliki olduğu 26713 ada 7 ve 8 parsel sayılı taşınmazlardaki davalının haklı ve geçerli bir nedeni olmaksızın kullandığı yerler bakımından ve son durum çap (tapu) kayıtları dikkate alınmak suretiyle, yukarıda açıklanan ilke ve olgulara uygun olacak şekilde uzman bilirkişi heyetinden ecrimisil hesabı yapılması, davalının ödediği miktarın mahsup edilmesi, ondan sonra hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile kapanan kayıtlar üzerinden tespit edilen ecrimisilin hüküm altına alınmış olması doğru olmadığı gibi, ıslah ile davacının faiz talebi olmadığı halde hükmedilen ecrilmisile dava tarihinden itibaren faize karar verilmesi de isabetsizdir.