Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2015/37957 K.2018/7535

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalı arasında ...

5. Noterliğince 08/07/2009 tarihinde taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, projede yer alan B1 Blok, B giriş, 3+1, 7. Kat, 25 nolu bağımsız bölümün 565.081 TL bedelle satın alındığını, sözleşme bedelinin tamamının davalıya ödendiğini, davalının projede yer alan bağımsız bölümü sözleşmeye, vaziyet planına, teknik şartnameye uygun olarak süresinde tamamlayıp 30/05/2011 tarihinde davacıya teslimini vaad ettiğini, dava konusu bağımsız bölümün vaad edilen tarihte teslim edilmediğini, gecikmeye ilişkin olarak davacıya bilgi verilmediğini, konutun ancak 15/12/2011 tarihinde davacıya teslim edildiğini,

davacının bağımsız bölümü 5,5 ay gecikme ile eksik ve ayıplı olarak teslim aldığını, eksiklikleri teslim tutanağına derç ederek ihtirazi kayıt ile konutu teslim aldığını, dava konusu bağımsız bölüme iskan alınmaması, taahhüt edilen yollar ile korunun yapılmamış olması, sosyal tesisler, spor alanları ve havuzun tamamamlanmadığı,

satış ofisinin kullanımı nedeniyle davalının işgal tazminatı ödemesi gerektiğini , koruda çocuk parkı yapıldığını katlarda güvenlik bulunmadığını ileri sürerek geç teslim nedeniyle uğranılan zarar miktarı olan 34.065,00 TL ile bilirkişi incelemesi sonucu ortaya çıkacak cezai şart, rayiç kira kaybı ile eksik iş bedelinden şimdilik 1.000 TL'nin ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla toplam 35.065,00 TL'nin iht avans faizi ile birlikte davacıya ödenmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 2.825,00 TL cezai şart alacağı ile 1.500,00 TL kira alacağının 20.1.2012 temerrüt tarihinden itibaren değişken avans faiz oranı uygulanmak suretiyle hesaplanacak işlemiş faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının ve davalının aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Davacının temyizi yönünden; davacı eldeki dava ile eksik işler, kira kaybı, cezai şart ve ortak alanların tamamlanmaması nedeniyle oluşan zararının tazminini istemiştir. Mahkemece, kira kaybı ve gecikme tazminatı talebinin kısmen kabulüne karar verilmiş olup fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir. Uyuşmazlık çözümü için sözleşme hükümlerinin taraflara yükledikleri hak ve yükümlülüklerin tespit edilmesi gereklidir.

Sözleşmede teslim tarihi olarak 30.05.2011 tarihi kararlaştırılmıştır. Taşınmaz davacıya 15.12.2011 tarihinde teslim edilmiştir. Bu husus taraflar arasında ihtilaf konusu değildir. Uyuşmazlık sözleşmenin 11. maddesi ve 4. maddesinin (c) bendinin yorumlanmasına ilişkindir. Sözleşmenin 4. maddesinin (c) bendinde ki düzenlemeye göre "... A.ş konutu lajantta yazılı tarihte alıcıya teslime hazır hale getirir....

A.Ş konutun tesliminde gecikmesi halinde gecikme 150 iş gününden fazla sürerse, konut satış bedelinin %1'i oranında aylık gecikme cezasını fiili teslim tarihinde Alıcıya öder.

Alıcının gecikme bedelini talep edebilmesi için bu sözleşmeye göre yerine getirmesi gereken bütün borç ve edimlerini sözleşmede belirtilen tarihlerde yerine getirmesi şartı aranır." Sözleşmenin 11. maddesinde ki düzenlemeye göre"Konutun teslim edilmesi için alıcının bu sözleşmeden doğan borç ve yükümlülüklerinin o tarihe kadar olanlarının yerine getirilmiş olması şarttır. Konut teslim süresi, ödemelerde ki aksamaların süresi kadar uzatılır. ...

A.Ş tarafından konut teslim tarihinden 45 gün önce alıcıya konutun teslim tarihinde herhangi bir gecikme olacağına dair yazılı bir ihbar yapılmadıkça konut lejantta belirtilen tarihte alıcı tarafından teslim alınır." Mahkemece,

hükme esas alınan bilirkişi roporunda teslim süresinin hesabında sözleşmenin 4. maddesinin (c) bendi uygulanarak davacının konutunu 15.12.2011 tarihinde teslim almış olması sözleşmenin 4.c maddesine göre konut teslim tarihini (30.05.2011 tarihini) aşan 150 gün(6 ay)sonrası için satış bedelinin %1'i kadar aylık gecikme tazminatının belirlenmiş olması nedeni ile davacının en geç konutu 30.11.2011 tarihinde teslim etmesinin gerektiği,

davacının talep edebileceği 15 günlük gecikme cezasının sözleşmeye göre 2.825.00 TL yine 15 günlük kira tazminatının 1500.00 TL olacağı yönünde görüş bildirilmiş Mahkemece de bilirkişi raporu doğrultusunda 1500.00 TL kira tazminatının ve 2.825.00 TL gecikme cezasının davalıdan tahsiline karar verilmiş ise de sözleşmenin 4. Maddesi bir bütün olarak değerlendirildiğinde mücbir sebeplerin varlığı halinde teslim süresinin tespitine ilişkin olup, maddenin (c) bendinde de ödenecek gecikme tazminatı tayin edilmiştir.

Mahkemece mücbir sebebin varlığı üzerinde durulmamıştır. O halde, teslim süresinin belirlenmesinde sözleşmenin 11. maddesinin nazara alınması gerekli olup anılan madde de ...

A.Ş. tarafından konut teslim tarihinden 45 gün önce alıcıya konutun teslim tarihinde herhangi bir gecikme olacağına dair yazılı bir ihbar yapılmadıkça konut lejantta belirtilen tarihte alıcı tarafından teslim alınacağı düzenlenmiş davacı kendisine yazılı bildirim yapılmadığı bu nedenle sözleşmede ki teslim tarihi esas alınarak zararının hesaplanması talep etmiştir.

Her ne kadar davalı yanca sunulan "sayın ... "başlıklı belgede inşaatın yapımı aşamasında yaşanan gecikmeler konusunda açıklamalar var ise de davalı bu bildirimin davacıya tebliğ edildiğini ispatlayamamıştır. Hal böyleyken taşınmazın davalı yanca 30.05.2011 tarihinde teslim edilmesi gerektiğinin kabulü ile oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, bu hususlar dikkate alınmadan yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.

3-Davalının temyizi yönünden. Davacı, eldeki davada hem kira tazminatı hem de davalı ile aralarındaki sözleşmeye istinaden cezai şartın davalıdan tahsilini istemiştir. Mahkemece, her ne kadar her iki talebin kabulüne karar verilmiş ise de. 6098 sayılı TBK nun 179.ve devamı maddelerinde düzenlenen şart, sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi halinde borçlunun belirli bir miktar para ödeme taahhüdüdür.

Anılan maddenin 1. fıkrasında seçimlik şart, 2. fıkrasında ise ifaya eklenen şart düzenlenmiştir.

Seçimlik şartın düzenlendiği Borçlar Kanunu'nun 179. maddesinin 1. fıkrasında, "Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir cezai şart kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir." hükmü mevcut olup, madde metninden de açıkça anlaşıldığı üzere sözleşme gereği hiç ya da gereği gibi yerine getirilmediği takdirde aksine kararlaştırma yoksa alacaklı ya edimin ifasını ya da cezai şartın ödenmesini isteyebilir.

İkisini birarada talep etmesi mümkün değildir. İfaya eklenen ceza koşulu maktuen belirlenir. Sözleşmede öngörülen cezai şart geç teslim nedeni ile uğranılan kira kaybı zararının karşılığıdır. Dolayısıyla hem cezai şart hem de kira tazminatının birlikte talep edilmesi mümkün değildir.

Mahkemece, davacıdan kira tazminatı ya da cezai şarttan hangisini talep ettiği sorularak hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.