Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2011/1573 K.2011/6455

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 07.01.2008 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 26.07.2010 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalılar ... ve ... vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 03.05.2011 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalılar vekili Av.... ile karşı taraftan davacı vekili Av.... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı arsa sahipleri, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, sözleşmenin feshedildiğini, davacının temlik işlemine dayanamayacağını, açılan davanın reddini savunmuştur.

Davalı yüklenici ... Ltd.Şti., davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece dava kabul edilmiş, davalı arsa sahipleri adına kayıtlı 17 ve 24 numaralı bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, davalı arsa sahipleri temyiz etmiştir.

Davalılar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, davalı şirketin 114 ada 2 sayılı parsel üzerine sözleşmesine fen ve amacına uygun bir bina yapımı işini yüklendiği, ilk yapılan tespit tarihine göre inşaatın ancak %38, yargılama aşamasında yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporuna göre ise %70 fiziki seviyeye getirildiği, sözleşmenin 18.01.2008 tarihinde feshedildiği, yüklenicinin gönderdiği 24.03.2008 tarihli fesih ihbarının arsa sahipleri tarafından kabul edildiği anlaşılmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, iki tarafa borç yükleyen karma nitelikteki sözleşmelerdendir. Bu sözleşmede, yapılışı hiçbir şekle bağlı olmayan inşaat yapım işi ile inşaat yapım işine karşılık yükleniciye binadaki belirli bir arsa payının devri kararlaştırılır. Borçlar Kanununun 364.maddesine göre de yüklenici, kural olarak eseri teslim ettiği anda arsa sahibinden karşı edim olan arsa payının devrini talep edebilir.

Ne var ki, uygulamada, yüklenicilerin inşaat yapımına finans sağlamak için eserin tesliminden önce alacağın temliki yoluyla kazanacakları kişisel hakkını üçüncü kişilere temlik ettiği görülmektedir. Bu durum, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması anlamına gelir.

Hiç kuşkusuz, kendi edimini yerine getirmeyen yüklenicinin önceden yaptığı temlik işlemi şekli bir anlam taşır ve gerçek bir alacak temlik edilmediğinden, arsa sahiplerine karşı hüküm ve sonuç meydana getirmez. Borçlar Kanununun 167.maddesi uyarınca da arsa sahibi temlik işlemine vakıf olduğu zaman, temlik yapılmamış olsaydı yükleniciye karşı ne gibi def’iler ileri sürebilecekse, şahsi hakkı temellük eden üçüncü kişilere de bu def’ileri ileri sürebilir.

Somut olaya gelince;

Davada dayanılan 22.02.2007 tarihli satış vaadi sözleşmesi, yüklenicinin davacıya yaptığı bir temlik işlemidir. Davalı arsa sahipleri ise, edimlerin yerine getirilmediğini belirterek Borçlar Kanununun 81.maddesine dayanıp ödemezlik def’inde bulunmuştur. Gerçekten, davacının tescile hak kazanması kendisine temlik işleminde bulunan arsa sahibinin edimlerini yerine getirmesine bağlıdır. Sözleşmenin şarta bağlı olarak yapılmış olması ve bu şartın fesih tarihinden önce yerine getirilmesi, davacıya temlik işleminde bulunan yüklenici kendi borçlarını ifa etmediğinden, temlik hüküm ve sonuç meydana getirmez. Çünkü, eserin getirildiği fiziki seviye olan %70 oranı Dairemizin uygulamasına göre temlik sebebiyle davacıya mülkiyeti talep yetkisi vermez.

Bu saptamalar doğrultusunda mahkemece davanın reddi gerekirken, yasaya uygun düşmeyen bazı gerekçelerle hüküm altına alınması doğru olmadığından, karar bozulmalıdır.