Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/225 K.2014/4676

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 15.08.2012 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 23.10.2013 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 08.04.2014 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalılar vekili Av. M.. A.. ile karşı taraftan davacı vekili Av. S.. P.. geldi. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafların sözlü açıklamaları dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, önalım hakkına dayalı olarak tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.

Davalılar, önalıma konu satışların tapu kaydında kat irtifakı mevcutken yapıldığından davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalılar vekili temyiz etmiştir.

Önalım davasına konu taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulu iken davalıların sırasıyla;

03.06.2011 tarihinde .. kat, .. no’lu bağımsız bölüme isabet eden 1/2’şer payları,

03.06.2011 tarihinde zemin kat, 1 no’lu bağımsız bölüme isabet eden 1/2’şer payları,

06.06.2011 tarihinde 1. kat .... no’lu bağımsız bölümlere isabet eden 1/2’şer payları,

06.06.2011 tarihinde ...’lu bağımsız bölümlere isabet eden 1/2’şer paylarla, zemin kat .. no’lu bağımsız bölüme isabet eden 5/16’şar payları,

24.06.2011 tarihinde ... kat,.no’lu bağımsız bölüme isabet eden 1/2’şer payları,

06.07.2011 tarihinde.. kat, .. no’lu bağımsız bölüme isabet eden 1/2’şer payları,

06.09.2011 tarihinde zemin kat, .. no’lu bağımsız bölüme isabet eden 3/16’şar payları,

18.11.2011 tarihinde .. kat .. no’lu bağımsız bölüme isabet eden 1/2’şer payları,

17.01.2012 tarihinde. kat ..no’lu bağımsız bölüme isabet eden 1/2’şer payları, dava dışı önceki maliklerinden satın aldıkları, yine kat irtifakı mevcut iken ... kat.. no’lu bağımsız bölümün davacıya,... kat 11 no’lu bağımsız bölümünde dava dışı H..K..adına kayıtlı olduğu, 20.03.2012 tarihinde kat irtifakının terkini ve birleştirme suretiyle tapu kaydında davalılar adlarına 15/34’er payların, davacı adına 2/34 payın, dava dışı Hamdi Kaya adına da 2/34 payın paylı mülkiyet şeklinde tescil edildiği anlaşılmaktadır.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık kat irtifakına tabi bağımsız bölümlerin bulunduğu binanın deprem nedeniyle yıkılması sonucu kat irtifakının sona erip ermeyeceği ve bu halde kat irtifakı sahiplerinin bağımsız bölümlerini üçüncü kişi veya kişilere (davalılara) satması halinde diğer kat irtifak sahiplerinin (davacının) bu satışlar nedeniyle önalım haklarını kullanıp kullanamayacaklarına ilişkindir.

Dava konusu kat irtifaklı bağımsız bölümlerin bulunduğu .. ada.. parsel sayılı arsa vasfındaki 445 m2 yüzölçümlü taşınmaz üzerinde bulunan binanın 1999 yılındaki Gölcük Depremi nedeniyle yıkıldığı konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Mahkemece, satış işlemlerinin taşınmazda kat irtifakı kurulu dönemde yapılmış ise de davadan önce kat irtifakının terkin edildiği, davacıya satışlar nedeniyle bir bildirim yapılmadığından davanın da 2 yıllık yasal süresinde açıldığı ve kat mülkiyetine tabi taşınmazda binanın yıkılması halinde kat mülkiyetinin de kendiliğinden sona ereceği gerekçeleri ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

Ne var ki, dava konusu taşınmaz üzerindeki binanın deprem sırasında yıkıldığı ve pay satışlarının yapıldığı tarihlerde taşınmaz kat irtifakına tabi bir taşınmaz olup, kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 47. maddesinin somut olaya uygulanma olanağı bulunmamaktadır. Uyuşmazlığın Yasanın 49. maddesinin hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. Anılan 49. maddenin 2. fıkrası gereğince de; kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyla yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.

Somut olayda deprem sonucu arsanın tamamen yok olması veya üzerine yapı yapılamayacak hale gelmesi söz konusu olmadığına göre davalıların pay satın aldıkları tarihlerde taşınmaz üzerinde kurulu kat irtifakının kendiliğinden sona erdiğinden bahsedilemez. Davalıların kat irtifakına bağlanmış arsa payları satın aldıkları tarihler sonrasında kat irtifakının 20.03.2012 tarihinde terkin edilmesi Kat Mülkiyeti Kanununun 8. maddesi hükmü uyarınca davacıya önalım hakkı kullanmasına olanak vermez.

Hal böyle olunca, davanın reddi gerekirken yazılı şekilde istemin kabulü doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.