Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/8975 K.2018/1955

.... Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 02.10.2009 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil veya tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davalı ... ... yönünden kabulüne, diğer davalılar yönünden husumetten reddine dair verilen 04.12.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, davalı ... ile arsa sahibi diğer davalı ... arasında Kartal 10. Noterliğinin 06.08.1999 tarih ve 36286 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin de davalı yüklenicinin hak sahibi olduğu...... Normal katta bulunan 1 adet bağımsız bölümü ve bu bölüme ilişkin hakları ..... 40. Noterliğinin 10303 yevmiye no'lu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile yükleniciden satın aldığını, bedelini yüklenici şirkete ödediğini ve dairenin teslim edildiğini ileri sürerek... 9158 Ada 3 Parselde kayıtlı 4. Normal katta bulunan 1 adet bağımsız bölümü tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini olmadığı takdirde tazminat talep etmiştir

Dahili davalılar vekili, arsa sahibi murisleri ... ile yüklenici ... arasındaki sözleşmenin feshi için.... sayılı dosyasında açtıkları davanın, bekletici mesele yapılması gerektiğini beyan ederek, davanın reddini savunmuştur.

Davalı yüklenici ... cevap dilekçesi vermemiş, yargılamaya da katılmamıştır.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın kaçak yapı niteliğinde olduğundan kat mülkiyetinin kurulamaması ve iskan ruhsatının alınamaması nedeniyle dava konusu edilen bağımsız bölümün davacıya tapuda devir edilmesinin mümkün olamayacağı gerekçesiyle davalı yüklenici ... yönünden tazminat talebinin kabulüne, taşınmazın tapu tescilinin mümkün olmaması karşısında taşınmaz bedelinden toprak sahibi olan ... mirasçılarının sorumlu tutulmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle bu davalılar yönünden husumet nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Öncelikle, şahsi hak kavramı üzerinde durulması gerekmektedir. Bilindiği üzere hak, genel olarak kişilere hukuk tarafından tanınmış yetki olarak tanımlanabilir. Mutlak haklar ait oldukları şeyler üzerinde mevcut ve tekel halinde olan yetkilerdir. Nispi (şahsi) haklar ise sahibine bir borç ilişkisi dolayısı ile bir şeyin verilmesi, yapılması, yapılmaması gibi belli bir edimin yerine getirilmesini isteme yetkisi verir. Mutlak hakların maddi mallara ilişkin olanlarına ayni hak denir. Mutlak haklar herkese karşı ileri sürülebildiği halde şahsi haklar sadece borç ilişkisinin borçlusuna karşı ileri sürülebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları gerçekleşmiş ise kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Şahsi hak kazanan yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.

Alacağın temliki ve borcun nakli mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 162 ila 181. maddelerinde (6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 183 ila 204. maddelerinde) düzenlenmiştir.

Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayat şartlarının gerektirdiği ihtiyaçlardan ortaya çıkan bir hukuk kurumudur.

Örneğin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın kısmen veya tamamen yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması olanağı bulunmaktadır.

Aslında arsa sahibinin kural olarak 818 sayılı Borçlar Kanununun 364. maddesi ( 6098 Sayılı TBK.’nun 479. maddesi ) uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 163. maddesi (6098 Sayılı TBK.’nun 184. maddesi) hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasında yazılı olarak yapılabilir. Ne var ki, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, 818 sayılı Borçlar Kanununun 167. maddesi (6098 Sayılı TBK.’nun 188. maddesi) gereğince.

"Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir." Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi 818 sayılı Borçlar Kanununun 81. maddesi (6098 Sayılı TBK.’nun 97. maddesi) hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Bu genel bilgilerden sonra somut olaya gelince;

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temliki halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.

HMK'nın 165. maddesine göre bir davada hüküm verilebilmesi, başka bir davaya yahut dava konusuyla ilgili bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığına kısmen veya tamamen bağlı ise mahkemece o davanın sonuçlanmasına kadar yargılama bekletilebilir. Dahili davalılar arsa sahibi mirasçıları, davalı yükleniciye karşı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için davası açtıklarını beyan etmiştir.

Uyap üzerinden yapılan kontrolde, .... 13. Asliye Hukuk Mahkemesine ait 2012/357 Esas numaralı dava dosyasında davanın kabulüne verilen kararın Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 05.05.2016 tarih 2014/10500 Esas 2016/2924 Karar sayılı ilamı ile bozulmasına karar verildiği mahkemece bozma sonrası 2016/343 esas alarak yapılan yargılama sonunda bozma ilamına uyularak davanın kabulüne karar verildiği, temyiz edilmesi sonucu dosyanın Yargıtay 15. Hukuk Dairesinde temyiz incelemesinde bulunduğu anlaşılmıştır.

Bu nedenle görülmekte olan ..... 13. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/343 Esas numaralı dava dosyası sonucu verilen kararın kesinleşmesinin HMK'nın 165. maddesi gereğince bekletici mesele yapılarak, ondan sonra işin esası hakkında karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.