Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2008/1658 K.2009/1058

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, davalı SS Prestij Konut Yapı Kooperatifi vekili tarafından duruşma istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacılar vekili avukat..... ile davalı vekili avukat ........ Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, BK’nın 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin kendine özgü bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup davacı arsa sahiplerince sözleşmenin feshi ve menfi zararların tazmini talep edilmiş, mahkemece akdin feshine, menfi zarar talebinin reddine dair verilen karar taraf vekillerince temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı yüklenici kooperatif vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiş, tümüyle reddi gerekmiştir.

2-Davacı arsa sahiplerinin temyiz itirazlarına gelince; davacılar vekilince ibraz olunan dava dilekçesinde yanlar arasında düzenlenmiş bulunan 31.12.1997 tarihli sözleşmenin feshi istendikten başka fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak davalıdan 6.000,00 TL tazminatın tahsili de istenmiş, mahkemece bu tazminat talebinin dayanağının açıklanması yönünde verilen ara kararı üzerine sunulan 07.11.2005 havale tarihli dilekçede ise; sözleşmenin yapıldığı 31.12.1997 ila Şubat/2003 tarihleri arasında inşaatın yapılacağı taşınmazlarda imar uygulaması açısından herhangi bir kısıtlama yokken Şubat/2003’den sonra imar planlarında değişikliğe gidildiği,

yeni plan uygulamasında eski projelerin geçersiz kaldığı ve bu suretle arsa üzerine inşa edilebilecek bağımsız bölüm sayısında azalma olduğu, dolayısıyla da arsa sahiplerinin hak sahibi olabilecekleri bağımsız bölüm sayısının düştüğü ifade edilerek dava konusu tazminatın bu konudaki kayba ilişkin olduğu bildirilmiştir.

Mahkemece yapılan yargılama sonucu davalı yüklenicinin sözleşme ile yüklendiği edimlerini yerine getirmeyerek temerrüde düştüğü (BK’nın 106. md), bu itibarla davacı arsa sahiplerinin fesih taleplerinin haklı olduğu saptanmış olmakla, davacıların bu yüzden uğradıkları menfi zararlarını BK’nın 108/II. maddesi uyarınca istemeye haklarının bulunduğu açıktır.

Bilindiği gibi menfi zarar, uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır. Menfi zarar borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşmenin hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 17.01.1990 T., 1989/13-392, 1990/1 sayılı kararı).

Nitekim somut olayda arsa sahipleri yapılan sözleşme ile ileride yapılıp kendilerine teslim edilecek belirli sayıdaki bağımsız bölüm karşılığında arsalarını davalı yükleniciye tapuda devretmeyi taahhüt etmişler ise de davalı, karşı edim olarak yüklendiği inşaat yapma ve teslim etme edimini yerine getirmemiş, bu arada sözleşme ile kararlaştırılan süre dolmuş, ondan sonradır ki inşaatın yapılacağı alanı da kapsayan imar planlarında değişiklik olduğu ve bu planlara göre de sözleşme tarihine kıyasla arsaların üzerine yapılabilecek bağımsız bölüm sayısında azalma olduğu ileri sürülmüştür.

Böyle bir durumun saptanması halinde davacıların sözleşmenin yerine getirileceğine dair güvenlerinin boşa çıkmasından dolayı zarara uğradıklarının ve bu zararın da niteliğince menfi zarar olduğunun kabulü gerekir.

Şu halde mahkemece yapılacak iş; dava konusunda uzman kişilerden oluşturulacak bilirkişi heyeti marifetiyle, taraflar arasındaki sözleşme tarihinde geçerli imar durumu tesbit ettirildikten sonra takip eden süreçte inşaat yapılacak alanı ilgilendiren herhangi bir imar değişikliğinin yapılıp yapılmadığı, yapıldı ise son durumunun ne olduğunun tesbit ettirilmesi ve her iki planın izin verdiği yapılaşma şartları mukayese edilerek sözleşmedeki paylaşım oranları da nazara alınıp varsa davacıların kayıplarının hesaplattırılması ile sonucuna uygun bir karar verilmesidir.

İzah edildiği şekilde dava konusu tazminatın menfi zarar kapsamında olmasına rağmen aksi kararlaştırılmamışsa fesih halinde istenemeyecek kalemlerden bulunan müsbet zarar olarak nitelendirilmesi ile red kararı verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.