Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2009/288 K.2009/7253

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine dayalı olarak açılmış olup, davacılara verilmesi kararlaştırılan dükkanın yüzölçüm eksikliği ve değer kaybı sebebiyle maddi tazminatın tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş ve verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir.

.... Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 29.03.2005 tarih ve 04081 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” başlıklı sözleşme davacılar tarafından arsa sahibi; davalı şirket tarafından ise yüklenici sıfatlarıyla imzalanmıştır.

Sözleşmenin 7. maddesi gereğince, inşaatın (2.) bodrum katında bulunan (21) numaralı dükkanın arsa sahiplerinden davacılara verileceği ve bu dükkanın kullanım alanının 30 m2 yüzölçümden az olmayacağı ve içine de tuvalet yapılacağı davalı yüklenici şirket tarafından kabul edilmiştir.

Ancak, yüklenici şirket sözleşme eki sayılan onaylı krokide (2.) kottaki (1) numaralı daire ile (22) numaralı dükkanın arasında gösterilen alan dükkan yerine, davacı tarafından ileri sürüldüğü üzere. (3.) kotta yani (3.) bodrum katında ve net 27 m2 alanlı olarak yapılmıştır.

Davacılarca da, (2.) bodrum katta net 30 m2 olarak yapımı yüklenilmiş olduğu halde dükkanın (3.) bodrum katta yapılmış olması sebebiyle değer kaybının olması ve eksik yüzölçümler yapılması sonucu gerçekleşen maddi zararlarına karşılık şimdilik 10.000,00 TL’nin tahsili dava edilmiştir.

Yüklenici yapımını yüklendiği inşaatı sözleşme ve yasa hükümlerine; fen ve sanat kurallarına uygun olarak yapmak ve arsa sahiplerine verilecek bağımsız bölüm ya da bölümlere beklenen amaca uygun şekilde teslim etmekle ödevlidir. Yüklenicinin bu yükümlülüğü, arsa sahibine olan özen borcu gereğidir (BK.m.356/I). Mahkemece, yapılan keşif ve yaptırılan inceleme sonucu sunulan 28.07.2008 günlü bilirkişi kurulu raporunda inşaatın onaylı projesine uygun şekilde yapılmış olduğu açıklanmış olduğu halde davacılara verilmesi gereken (21) numaralı dükkanın hangi bodrum katında bulunduğu raporda gösterilmemiştir. Ancak, mevcut dükkanın da net 27 m2 kullanım alanlı olduğu tespit olunmuştur.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 09.12.1992 tarih ve 1992/649 Esas ve 1992/732 Karar sayılı ilâmında da kabul edildiği üzere; kararlılık kazanan uygulamaya göre bağımsız bölümlerde yüzölçüm noksanlığı “ayıplı” değil “noksan” iş olarak kabul edilmektedir. Bu durumda, yüklenici az yüzölçümdeki bağımsız bölüm teslim etmekle edimini kısmen ifa etmiş sayılır.

Bu sebeple, arsa sahibi noksan ifanın yerine getirilmesini ya da bundan doğan zararının tazminini zamanaşımı süresi içinde her zaman isteyebilir.

Diğer yönden, sözleşme ile davacılara verilmesi kararlaştırılan dükkan ile verilen dükkan arasında değer farkının bulunması halinde de yüklenici sözleşme koşullarına uygun şekilde edimini ifa etmediğinden Borçlar Kanunu’nun 96. maddesi gereğince değer farkından ötürü gerçekleşen maddi zararının tazminini, davacılar, yükleniciden talep edebilirler.

Arsa sahibi davacıların isteyebilecekleri maddi tazminatın miktarı hesaplanırken davacıların bu haklarını uzun süre kullanmamak suretiyle zararın artmasına neden oldukları hususu da kuşkusuz gözetilmelidir (BK.m.98, 44). O halde, maddi tazminatın hesabında bağımsız bölümün yeni dükkanın teslimi gereken tarihten itibaren haklarını kullanabilmeleri için makul bir bekleme süresinden sonraki rayiçler dikkate alarak zarar hesaplanmalıdır.

Sözleşmenin 15. maddesi hükmünde, inşaat süresi, ruhsat tarihinden itibaren 22 ay olarak kararlaştırılmıştır. Mücbir sebeple olmadıkça da sözleşme tarihinden itibaren 4 ay içerisinde yüklenici tarafından ruhsat alınacağı yanlarca kabul edilmiştir. Dosya kapsamında ruhsat bulunmadığından sözleşme hükümlerine göre dükkanın davacılara hangi tarihte teslimi gerektiği tespit olunamamaktadır.

Mahkemece, hüküm vermeye yeterli olmayan bilirkişi kurulu raporu hükme dayanak alınarak yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır. Mahkemece yapılacak iş; yukarıda açıklanan hususlar gözetilerek noksan soruşturmanın da tamamlanmasıyla uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla yerinde keşif yapılıp, inceleme yaptırılarak davacıların isteyebilecekleri maddi tazminat tutarının belirlenmesiyle varılacak sonuca göre bir karar vermekten ibaret olmalıdır. Açıklanan sebeplerle karar bozulmalıdır.