Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2009/4629 K.2010/6460

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde taraf vekillerin gelmedi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan sonra dosyadaki kağıtlar okundu işin gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılmış olup; eksik ve kusurlu işler bedeli ile gecikme tazminatının tahsili istemlerine ilişkindir.

Mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Dava dışı arsa sahipleri ..., ... ve davacı ... ile davalı şirket arasında Ankara 32. Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 21.05.2004 tarih ve 14393 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Davalı şirket arsa sahiplerinin kayden maliki olduğu ... İlçesinde bulunan; tapunun 27770 Ada ve 1 Parsel numarasında kayıtlı taşınmaza sözleşmede yazılı koşullarda inşaat yapmayı ve inşaatı 30.05.2006 tarihinde iskânı alınmış olarak bitirmeyi ve 15 numaralı bağımsız bölümü de davacıya teslim etmeyi yüklenmiştir.

Davada, fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak 10.000,00 TL eksik ve kusurlu işler bedeli ile gecikme tazminatı kapsamında kira tazminatının davalıdan tahsili istenmiş; 18.11.2008 tarihinde de dava, davacı vekilince kısmen ıslah edilerek, dava konusu 30.331,33 TL'na artırılmıştır.

Borçlar Kanunu'nun 106/I. maddesi hükmü gereğince, yüklenicinin “borçlu temerrüdüne” düşmesi durumunda iş-eser sahibi, akdin ifasıyla birlikte gecikme tazminatının ödenmesini de yükleniciden isteyebilir. Tarafların arasındaki sözleşmenin (2.) maddesi hükmü uyarınca; yüklenici, işin süresinde bitirilmemesi halinde her bir daire için gecikilen sürede piyasa rayiç fiyatlarına göre getirebileceği aylık kira bedelinin iki katını arsa sahibine ödemeyi yüklenmiştir. Az yukarıda açıklandığı üzere; davacıya ait dairenin en geç 30.05.2006 tarihinde iskânı yüklenici tarafından alınmış olarak teslimi gerekmektedir.

Ancak, yüklenicinin işin tesliminde gecikmesi haklı sebeplerle olmuş ise, haklı gecikme süresinin mahkemece, işin teslimindeki gecikme süresinden mahsubunun yapılmasıyla, gecikme tazminatının istenebileceği sürenin belirlenmesi gerekmektedir. Dava dosyası kapsamında yapı ruhsatı bulunmamaktadır (3194 S.K.md.21). Davalı taraf, imar uygulamalarının durdurulması nedeniyle Çankaya Belediye Başkanlığı'nca herhangi bir işlem yapılmaması sonucu “yapı ruhsatının” alınamadığını savunmuş ve yapı ruhsatı için başvurusuna ilişkin noter aracılığıyla gönderdiği ihtarname örnekleriyle, Çankaya Belediye Başkanlığı'nın 19.10.2004 tarih ve 27237 sayılı yazısı örneğini dosya kapsamına sunmuştur.

3194 Sayılı İmar Yasası'nın 21. maddesi hükmü gereğince, aynı Yasa'nın 26. maddesinde gösterilen istisnalar dışında, tüm inşaatların yapımı için ilgisine göre belediye veya valilik makamlarından “yapı ruhsatı” alınması zorunludur. Yüklenici, yapı ruhsatı alınmayan inşaatın yapımı için zorlanamaz.

Çünkü, ruhsat alınmadan inşa olunan yapılar (kaçak yapı) sayılır ve ayrıca yapı ruhsatına kısmen aykırı olarak yapılan yapının ruhsata aykırı olan kısımları yani bağımsız bölümleri de “kaçak” sayılır.

Tamamen ya da kısmen kaçak inşaat yapılması halinde; kamu düzeni gereği emredici hukuk kuralları içeren 3194 Sayılı İmar Yasas'nın 32. maddesi hükmü gereğince, az yukarıda belirtilen makamlarca “yapı tatil tutanağı” düzenlenir ve yasal hale getirilmeyen kaçak yapı ya da yapı kısmı yıktırılır ve aynı Kanunun 42. maddesi gereğince de ceza yaptırımı uygulanır.

Mahkemece, yapı ruhsatı alınıp alınmadığı ve dolayısıyla inşaatın tamemen ya da kısmen kaçak olup olmadığı araştırılmadığı gibi; sonradan yapı ruhsatı gecikmeli olarak alınmış ise, idareden kaynaklanan haklı bir sebebin gecikmeli ruhsat alınmasına etkili olup olmadığı da soruşturulmamıştır. Oysa, kaçak yapılar için eksik ve kusurlu işler bedeli istenemez.

Diğer yandan arsa sahibi davacı tarafından, fiilen dairesi teslim alınarak yararlanılmakta ise, fiilen teslim alındığı tarihten sonrası için gecikme tazminatı talep edemez. Mahkemece, bu husus dahi araştırılmamıştır. Eksik araştırma ve soruşturma ile hüküm oluşturulamaz. Açıklanan sebeplerle karar bozulmalıdır.