Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2004/8944 K.2005/639

634 S. KAT MÜLKİYETİ KANUNU [ Madde 19 ]

634 S. KAT MÜLKİYETİ KANUNU [ Madde 44 ]

"İçtihat Metni"

Dava dilekçesinde ortak yere el atmanın önlenmesi ile onaylı mimari projeye uygun hale getirilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacılar vekili dava dilekçesinde; anataşınmazda çekme kat niteliğindeki 19 No.lu bağımsız bölümün malikleri olan davalıların su ve ısı yalıtımını sağlamak amacıyla terasın belli bir bölümüne el atıp burayı bağımsız bölümlerinin içerisine kattıklarını ileri sürerek, davalıların sözü edilen ortak yere el atmalarının önlenmesi ile onaylı mimari projeye aykırı olarak bağımsız bölümlerinin içerisine aldıkları terasın projeye uygun hale getirilmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalılar vekili davaya yanıt dilekçesinde, müvekkillerinin ortak terasa haksız el atmalarının söz konusu olmadığını, terastaki değişikliğin kat malikleri kurulunca alınan 17.11.1996 gün ve 1996/3 sayılı karara dayandığını, bu cümleden olarak anılan kararda ısı ve su yalıtımı için zemin kattan başlayarak çatıya kadar uzanan bacaların bina (davalıların 19 No.lu bağımsız bölümü) içerisine alınmasına izin verildiğini, terasta el atılan kısmın salt bacaların bina içerisine alındığı alanla sınırlı kaldığını, ayrıca kat malikleri kurulu kararına olumlu oy kullanan davacılardan Mehmet, Turan,

Fatma ve İsmail'in bu davayı açmakta iyiniyetli bulunmadıklarını, öte yandan yönetim planının 31. maddesinde ileride İmar Yasasında yapılacak değişiklikle çatı katın tam kata dönüştürülmesine izin verildiğinde diğer bağımsız bölüm maliklerinin buna şimdiden muvafakat edeceklerinin öngörüldüğünü savunmuş; yargılama sırasında da yukarıdaki sözlerini yinelemekle birlikte, bilirkişi raporunda projeye aykırı yapıldığı belirtilen üç adet bacanın müvekkillerince değil, daha önceden anayapının inşası sırasında yapılmış olduğunu öne sürerek davanın reddine karar verilmesi isteminde bulunmuştur.

Mahkemece yerinde yapılan inceleme sonunda bilirkişi tarafından düzenlenen rapor ile buna ek raporda; kat mülkiyetli anataşınmazın onaylı mimari projesine göre davalıların mülkiyetinde bulunan çatı katın (19 No.lu bağımsız bölümün) alanı 81, 13 m2 iken, yapılan ölçümde 208 m2 olduğu, bu durumda ortak terasa el atılmak suretiyle anılan bağımsız bölümün alanının 126, 87 m2 genişletildiği, ayrıca çatıda devam eden altı adet baca dışında projeye aykırı olarak üç adet bacanın daha bulunduğu saptanmıştır.

Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi hükmüne ve bu konudaki yerleşmiş Yargıtay uygulamalarına göre kat malikleri, anataşınmazın mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya yükümlü oldukları gibi; kat maliklerinden biri, tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yaptıramaz.

Somut olayda; kat malikleri kurulunun 17.11.1996 gün ve 1996/3 sayılı kararı ile davalı kat maliki Fevzi'nin terasta değişiklik yapmasına (19 No.lu dairenin ihtiyacının gerektirdiği ve İmar Müdürlüğünün iznine zemin oluşturmak üzere, zemin kattan itibaren çatıya kadar devam eden bacaların bina içerisine alınmasına) muvafakat edilmiş ise de, yukarıda açıklandığı üzere bu onayın Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin buyurucu hükmü gereği tüm kat maliklerinin muvafakatına dayandırılmış olması zorunluluğu vardır.

Sözü edilen kat malikleri kurulu kararı incelendiğinde; ortak yer olan terasın su ve ısı yalıtımının sağlanması amacıyla ortak bacaların bina (davalıların çatı katı niteliğindeki 19 No.lu bağımsız bölümü) içerisine alınmasına ilişkin olan ve böylece terasın bir bölümünün çatı katına katılması sonucunu doğuran bu kat malikleri kurulu kararının, tüm kat maliklerinin onayını içermediği, diğer bir anlatımla terasta yapılan projeye aykırı değişikliğe anataşınmazdaki tüm kat maliklerinin rızasının bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Öte yandan; anataşınmaza ilişkin yönetim planının 31. maddesinde, "İleride İmar Yasasında yapılacak değişiklikle çatı katının tam kata dönüştürülmesine izin verildiği takdirde, diğer bağımsız bölüm maliklerinin buna şimdiden muvafakat edecekleri" hükme bağlanmış ise de, Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesindeki tüm kat maliklerinin rızasını ya da 44. madde uyarınca oybirliğiyle karar alınmasını gerekli kılan koşulları bertaraf eden nitelikteki bu yönetim planında yer alan hüküm geçersiz olup, kat maliklerini bağlamaz.

Anılan Yasanın 28. maddesine göre anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve biçimini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetimle ilgili diğer hususları düzenleyen yönetim planına konulan bir hükümle anataşınmazın onaylı mimari projesine aykırı olarak inşaat, tesis ve değişiklik yapmak ve özel temellük hakkı tanımak olanaklı bulunmadığı cihetle, çekme kat maliki davalıların terasta gerçekleştirmiş oldukları inşaat ve değişikliklerin değinilen yönetim planı hükmüne dayandığı yolundaki savunmalarına da itibar edilemez.

Yukarıda açıklanan nedenlerle dosyada toplanan tüm bilgi ve belgelere göre davalılar vekilinin sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;

1- Davalıların maliki oldukları 19 bağımsız bölüm No.lu çatı katının "ihtiyacının gerektirdiği ve İmar Müdürlüğünün iznine zemin oluşturmak üzere, terasın su ve ısı yalıtımının sağlanması amacıyla zemin kattan itibaren çatıya kadar uzanan bacaların bina içerisine alınmasına" dolayısıyla terastaki bacaların çevrelediği ortak alanın çatı katına katılmasına onay veren 17.11.1996 günlü kat malikleri kurulu kararına davacılardan Mehmet Akif Yavaş, Turan Karagöl, Fatma Nermin Tütüncü ve İsmail İsmailoğlu adlı kat maliklerinin olumlu oy kullandıkları anlaşılmakla;

bu kişilerin muvafakatları kapsamında kalan değişikliklerin eski hale getirilmesini istemeleri iyiniyet (dürüstlük) kurallarına aykırıdır. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre her davada bulunması gereken iyiniyet, mahkemece kendiliğinden gözönünde tutulmalıdır.

Şu halde 17.11.1996 günlü kat malikleri kurulu kararında sözü edilen bacalar ve bunların terasta çevrelediği alan, bilirkişinin düzenlediği raporda ve ekindeki krokide açıkça gösterilip işaretlenmediğinden, öncelikle bilirkişiden ek rapor alınıp bu eksikliğin giderilmesinden, özellikle kurul kararının kapsamında kalan ortak alanın, bu bağlamda proje dışı olduğu saptanan üç adet bacanın yeri açıkça belirlenip krokide gösterilmesinden sonra,

davacılardan Mehmet, Turan, Fatma ve İsmail'in kurul kararına imza atıp onay verdikleri değişiklikler konusunda dava açmakta iyiniyetli olmadıklarının kabulü ile onların bu hususla ilgili eski hale getirme istemlerine ilişkin davanın reddine karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi,

2- HUMK.nun 388. maddesinin son fıkrası hükmü uyarınca, mahkeme kararının hüküm sonucu kısmında istek sonuçlarından her biri hakkında verilen hükümle taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların birer birer, açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir.

Mahkemece hükme dayanak alınan bilirkişi raporunda, çatıda (davanın konusunu oluşturan terasta) projeye uygun altı adet bacadan başka, proje dışı olan üç adet bacanın daha bulunduğu belirtilmiş; davalı taraf, bu bacaların daha önceden var olduğunu, bunları kendilerinin yapmadığını yargılamanın her aşamasında savunmuştur.

Onaylı mimari projede yer almayan bu üç adet bacanın davalılarca değil de anayapı inşa edilirken yüklenici tarafından yapıldığının belirlenmesi durumunda, sözü edilen bacaların kaldırılıp bu konuda terasın projesine uygun hale getirilmesinden yalnız davalılar değil, tüm kat malikleri yükümlü olacaktır.

O halde mahkemece bu durum yöntemince araştırılıp, tarafların sav ve savunmaları çerçevesinde gerekli inceleme yapılarak proje dışı bacaların da davalılarca yapılmış olduğu yöntemince saptanmadan, ayrıca yukarıda değinilen HUMK.nun 388/son maddesi hükmü gözetilmeden, infazda güçlük yaratacak ve duraksamaya yol açacak nitelikte (bu bacaları da kapsar biçimde) terasın onaylı mimari projesine uygun hale getirilmesine karar verilmesi,

Doğru görülmemiştir.