Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2010/8889 K.2011/1077

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Bilirkişi kurulu raporu ve ek raporu hüküm kurmaya elverişli değildir. Şöyle ki; 1-Dava konusu 342 parsel sayılı taşınmazın tamamı 11.112 m² olup, bunun 56 m²'si pilon yeri, 1457 m²’si ise irtifak ... için kamulaştırılmıştır. Taşınmazın tamamı tarım arazisi olarak değerlendirilerek bir dekarının çıplak arazi değeri bulunmuş, ayrıca taşınmaz üzerindeki ağaçların maktu değeri de saptanan arazi değeri üzerine eklenerek bir dekar arazinin değeri belirlenmiş, Tarım Müdürlüğü verileri de getirtilmemiştir.

2942 Sayılı Yasanın 4650 Sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin 1.fıkrasının (f) bendi uyarınca bilirkişi kurulu, arazi niteliğindeki taşınmaz malın kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini esas tutarak düzenleyeceği raporda, bedelin tespitinde etkili olacak bütün nitelik ve unsurları ve her unsurun ayrı ayrı değerini belirtmek suretiyle ve ilgililerin de beyanını dikkate alarak gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit etmelidir.

Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında ise; özel ve dikkate alınması gereken haklı bir neden bulunmadıkça tarım arazilerinin olduğu gibi kullanılması halinde (sulu-kuru, arazi-kapama bahçe) getireceği net gelir üzerinden bilimsel yöntemle yapılacak değerlendirmede münavebeye alınacak ürünler için dekar başına elde edilecek ortalama verim, üretim gideri ve toptan satış fiyatına ilişkin olarak ciddi istatistiki bilgilere dayalı olduğu bilinen o yerdeki Tarım Müdürlüğü verilerinin esas alınması aranmaktadır.

Buna göre taşınmazın arazi ya da zeytinlik olup olmadığı belirlenmeden ve münavebeye alınan ürünlerin verileri getirilmeden hüküm kurulması,

2-Tarım arazisi nitelikli dava konusu taşınmazın değerlendirilmesine esas bilirkişi kurulu raporlarında, yılda iki ürün üretimi üzerinden hesap yapılmıştır. İklim koşullarının elverdiği bazı yörelerde bir ürün idrak edildikten sonra toprak yeniden hazırlanıp hemen akabinde ikinci uygun ürün ekilebilmekte ise de, bunların ekilip hasat edilmelerinin 12 aylık bir süreye sığdırılması mümkün değildir.

O halde birden fazla yıl için münavebeye ürün alınması, iki yıl ve daha fazla süre için münavebeye ürün alınırken bu ürünlerin aynı yıl istihsal edilmiş olmalarının imkansızlığı karşısında daireye intikal eden birçok dosyada olduğu gibi, yıllık net gelir hesap edilirken, ürünlerin yıllık net gelirlerinin toplamı değil, istihsalde 12 aylık süreyi takip eden 12 aylık süreye sirayet ederek taşmasını karşılamak (dengelemek) üzere herbirinin en çok %75'inin alınması gerektiğinin düşünülmemiş olması,

3-Hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporlarında münavebeye karışık sebze alınmış ise de, karışık sebzenin bir çok çeşidi kapsadığı dikkate alındığında ekilmesi mutad olan sebzelerin neler olduklarının da açıklanmamış olması,

4-Hükme esas alınan bilirkişi kurulları raporlarında dava konusu taşınmaza %4 oranında kapitalizasyon faizi uygulanmak suretiyle değer biçilmiştir. Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına göre, iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu (büyük yerleşim yerlerine uzaklığı vb.) dava konusu taşınmazın bulunduğu yerle benzer nitelikte olan, ülkemizin değişik yörelerindeki sulu tarım arazilerinin değerlendirilmesinde, (değeri önemli şekilde etkileyen kanıtlanmış, farklı ve özel bir faktör bulunması hali hariç) kapitalizasyon faiz oranı %5 olarak alınmaktadır. Hal böyle iken, taşınmazın değerinin belirlenmesinde kapitalizasyon faizi oranının %5 yerine %4 oranı uygulanmak suretiyle fazla bedele hükmedilmesi,

5-Üzerinde irtifak ... kurulması nedeniyle taşınmazda oluşacak değer düşüklüğü oranının saptanmasında taşınmaz malın cinsi, kullanım biçimi ile irtifak hakkının niteliği (boru hattı, enerji nakil hattı vs.) kapladığı alan, yeri ve yönü gözününde bulundurulmalıdır. Yargıtay uygulamalarında üzerinde irtifak ... kurulmuş olan taşınmazda bu irtifak nedeniyle oluşacak değer düşüklüğünün (taşınmazın cins ve niteliğine uygun kullanımı önemli ölçüde etkileyen özel bir durum yoksa) irtifaktan etkilenen alanın mülkiyet değerinin arazide %35 ini, arsada ise %50 sini geçmeyeceği kabul edilmektedir.

Buna göre, tarım arazisi niteliğinde olan dava konusu taşınmazda irtifak nedeniyle oluşacak değer düşüklüğünün en fazla %4,6’ı geçmeyeceğinin düşünülmemesi,

Doğru görülmemiştir.

Mahkemece İlçe Tarım Müdürlüğünden 2008 yılına ilişkin veri cetvelleri getirtilerek her iki bilirkişi kurulundan en çok iki yılda üç veya üç yılda dört ürün münavebesi uygulanan (münavebeye buğday ürünü, mutlak alınmak koşuluyla) ve tüm bozma nedenlerini karşılar nitelikte ek raporlar alınmalı, oluşacak sonuç doğrultusunda karar verilmelidir.