Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2014/5914 K.2014/8270

Dava dilekçesinde, kamulaştırma bedelinin artırılması ile faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Mahkemece bozma ilamına uyulmuşsa da bozma gerekleri yerine getirilmeden hüküm kurulmuştur. Şöyle ki;

1-Dairenin 10.12.2001 gün ve 2001/9750 Esas-11346 Karar sayılı bozma ilamında hükme esas raporda somut emsal kabul edilen 85 parsel sayılı taşınmazın dava konusu taşınmazdan 15 kat değerli kabul edilmesi nedeniyle gerçekçi bir emsal olamayacağı ve artan kesimde değer kaybı olmayacağı, 25.05.2004 gün ve 2004/2864 Esas-4384 Karar sayılı bozma ilamında ise düzenlenen ek raporda somut emsal kabul edilen 3428 parsel sayılı taşınmazdaki pay satışının kat irtifaklı bir taşınmazdaki bağımsız bölüm satışı olması nedeniyle uygun bir emsal olmadığı,

10.11.2008 gün ve 2008/10636 Esas-11730 Karar sayılı bozma ilamında ise mahkemece yapılan araştırmalar sonucunda dava konusu taşınmaza emsal olabilecek satış bulunmadığı gerekçesiyle ilk hükme esas alınan rapor esas alınarak kamulaştırma bedelinin artırılmasına karar verilmesi uygun bulunmadığı açıklanarak yeniden emsal araştırması yapılıp bilirkişi kurullarından ek raporlar alınarak oluşacak sonuç doğrultusunda karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Mahkemece bozma ilamlarında uygun emsal olmadığı belirtilen 85 parsel ve 3428 parsel sayılı taşınmazlar emsal alınarak genel değerlendirmede kısmen faydalanıldığı belirtilmek suretiyle her iki emsalin değerinin ortalamasını alarak hesaplama yapan bilirkişi raporu esas alınarak kamulaştırma bedelinin artırılmasına karar verilmiştir.

Satışı emsal alınacak taşınmazın dava konusu taşınmazla aynı mevkii ve konumda ve aynı yüzölçümde olması, birbirine komşu ya da yakın mesafede bulunması, kamulaştırma (değerlendirme) gününe yakın tarihlerde satılması zorunlu değildir.

Buna göre dava konusu taşınmaza emsal alınabilecek nitelik ve özellikleri taşıyan emsal arsa satışlarının belirlenip bilirkişi kurullarınca bu emsal satışların esas alınması suretiyle yapılacak karşılaştırma ve değerlendirme sonunda dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir. Dava konusu taşınmazın yer aldığı Bodrum gibi bir kentte emsal olabilecek özel amacı olmayan arsa satışlarının bulunmadığı da düşünülemez.

Kaldı ki, böyle bir olasılık söz konusu olsa bile komşu ilçelerden kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan arsa satışları da emsal alınabilir.

Emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra, dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir. Bu saptamanın yapılmasında dikkate alınması gereken diğer bir unsur da dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların vergi beyan değerleri arasındaki orandır.

2942 Sayılı Yasanın 11.maddesinin birinci fıkrasının (d) bendinde vergi beyanı, kıymet takdirinde gözönünde tutulması gereken esaslar arasında sayılmıştır. Bu tür nesnel öğeler (objektif unsurlar) sayesinde bilirkişilerin öznel (subjektif) değerlendirmelerini denetleme olanağı elde edilmiş olur. Vergi beyanları ve resmi makamlarca yapılan kıymet takdirleri genellikle taşınmazın gerçek değerini tam olarak yansıtmamakta, gerçek değerinden daha düşük değerler belirlenmektedir.

Ancak bu husus dava konusu taşınmaz için olduğu kadar emsal için de geçerlidir ve emsal karşılaştırması yapılırken dikkate alınması yasa gereğidir. Bu nedenle dava konusu taşınmaz ve emsal alınan taşınmazın değerlendirme tarihi itibariyle bulundukları cadde veya sokak için belediyelerce emlak vergisine esas olmak üzere belirlenen m² fiyatları, ilgili belediyeden getirtilerek bu değerlere göre verilen m² fiyatının mukayese edilmesi gerekir.

Emsalin ve dava konusu taşınmazın emlak vergisine esas değerlerinin birbirine oranı ile bilirkişi raporlarında emsal karşılaştırması sonucu değerlendirmeye esas alınan oran birbirinden fahiş ölçüde farklı ise, mahkemece bu farklılık ve çelişki bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak mutlaka giderilmelidir.

İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Kanunu'nun 18. maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

Mahkemece tarafların bildireceği ve/veya re'sen belirlenecek emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bilirkişi kurulundan yukarıda açıklanan esaslara uygun incelemeyi ve sonucu içeren ek rapor alınmalı, oluşacak sonuca göre karar verilmelidir.

2-Kabule görede;

Mahkemenin 31.01.2001,12.11.2003 ve 08.02.2008 tarihli kararlarının yalnızca davalı vekili tarafından temyiz edildiği dikkate alındığında, söz konusu kararlarda tespit edilip hüküm altına alınan 5.425,00 TL bedelin davalı lehine usuli kazanılmış hak oluşturduğu gözetilmeden bu miktardan daha yüksek bedele hükmedilmesi,

Doğru görülmemiştir.