Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/2984 K.2018/3962

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ve davalı ... tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı dava dilekçesinde; ... ilçesi, ..... No:14 ... Apt. 2 numaralı bağımsız bölüm maliki olduğu ve ilgili taşınmazın tapu kaydının iptali ile arsa paylarının yeniden düzenlenerek tapunun yeniden tescili istenilmiştir.

Mahkemece; KMK'nın 3. maddesi kapsamında arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak belirlendiğinin bilirkişi incelemesiyle saptandığı, bağımsız bölümün değeri ile bu bölüme özgülenen arsa payının karşılaştırılmasıyla denklik sağlanması gerektiği, bilirkişi raporunun tablo 1 ile gösterilen bölümler itibariyle arsa paylarının düzenlenmesi gerektiği gerekçesiyle 634 sayılı Kanunun 5711 sayılı Kanunla değişik 3. maddesi ve aynı Kanunun 44. maddeleri çerçevesinde yasal koşulları oluşan ve kanıtlanan davanın kabulü ile 05.09.2014 tarihli bilirkişi raporunun 4. sayfasına ekli tabloda yer alan şekli ile arsa paylarının düzeltilmesine ve tesciline karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı ... tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.

Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.

Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda; dava konusu taşınmazda kat mülkiyetinin kurulduğu 06.07.1982 yılında; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığı gibi aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız -2- 2017/2984 - 2018/3962

bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu bilirkişi kurulunca açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.

Dava konusu anataşınmazda kat irtifakı kurulup kurulmadığı dosya içerisinden anlaşılamamaktadır. Taşınmazda kat irtifakı kurulmuş ise tarihi açıkça belirtilerek arsa payının belirlenmesinde bu tarihin esas alınması gerektiği, kat irtifakı kurulmamış olup doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise bu tarihteki değeri esas alınması gerekeceği dikkate alınarak açıklanan hususlar tek tek değerlendirilmelidir.

Bu nedenle; mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile davanın kabulüne karar verilmesi yerinde olmadığı gibi; hüküm fıkrasından hangi maliklerin arsa paylarının hangi oranlarda yeniden belirlendiği tek tek yazılmamış olup, hüküm açık ve net olmadığından infazda tereddüte yol açtığından yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.