Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2014/3845 K.2015/1731

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, müvekkili arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı tarafından yapılacak binada, 2 dairenin müvekkiline verilmesinin kararlaştırıldığını, inşaatın yapımı devam ederken, müvekkili tarafından fark verilmek suretiyle dairenin birisi yerine 5 nolu bağımsız bölüm olan dükkanın müvekkiline verilmesi konusunda anlaşma yapıldığını, sözleşmeye göre inşaatın ruhsattan itibaren bir buçuk yıl içerisinde teslimi gerektiğini, davalının binayı bir buçuk yıldan önce bitirdiğini, ancak, yapı kullanma ruhsatını bugüne kadar almadığını,

davalının süresinde binanın yapı kullanma ruhsatını almadığı için müvekkilinin binayı kullanamadığını, kiraya veremediğini, hiçbir tasarrufta bulunamadığını, davalıya gönderilen ihtarnameden de bir sonuç alınamadığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 2.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, taraflar arasındaki sözleşmede, yüklenicinin yapı kullanma iznini almayı taahhüt etmediğini, ayrıca sözleşmede taşınmazın iskân ruhsatı alındığı tarihe kadar kira tazminatı ödeneceğine ilişkin bir düzenleme bulunmadığını, bu nedenle davacının kira kaybı talebinin reddi gerektiğini, davacının söz konusu taşınmazın hukuki ve fiili durumunu bilerek satın aldığını, dava konusu bağımsız bölümün malikinin davacı olduğunu, davacının kendisinin talep etmesi gereken belgeyi davalıdan istemesinin hakkaniyete aykırı olduğunu, davacının davalıdan yapı kullanma izin belgesinin alınmamasından dolayı kira kaybı talebinde bulunmasının mümkün olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; taraflar arasındaki sözleşmede davalının yapı kullanma iznini almayı taahhüt etmediği, ayrıca sözleşmede taşınmazın iskân ruhsatı alındığı tarihe kadar kira tazminatı ödeneceğine ilişkin bir düzenleme bulunmadığı, dava konusu bağımsız bölümün malikinin davacı olduğu, taşınmaz maliki davacı olduğundan davacının talebi ile yapı kullanma izni düzenlenebildiği, ...'nin 64.maddesinde yapının tamamlanmış bölümleri için yapı kullanma izninin verileceğinin düzenlendiği, davacının talebi halinde sadece dükkan niteliğindeki bağımsız bölüm için her zaman yapı kullanma izni alma hakkına sahip olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı kira tazminatının tahsili istemine ilişkindir.

Kural olarak düzenlemesi dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6098 sayılı ...'nın 470. vd. (BK'nın 355. vd.) maddelerinde yer alan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın kararlaştırılan tarihte tesliminin gerçekleştirilememesi durumunda yüklenici borçlu temerrüdüne düşer ve arsa sahibinin TBK'nın 125.(BK'nın 106/2.) maddesince seçimlik hakkı doğar. Arsa sahibi bu seçimlik hakkını, geciken ifayı beklemek ve

gecikme tazminatını istemek olarak kullanmış ise sözleşmeyi feshetmeden, ileride olası eksik-ayıplı işlere ilişkin alacağının muacceliyetini fiili teslime erteleyerek, gecikme tazminatı alacağını her ay sonu itibariyle talep veya dava ederek, eserin teslimini bekleyebilir. Başka bir anlatımla, bu alacaklarını talep veya dava etmek için eserin yüklenici tarafından teslimini beklemek zorunda değildir. Dairemizin yerleşik uygulaması da bu yöndedir. Nitekim, eldeki davada dava konusu dükkana iskân ruhsatı alınmaması sebebiyle geciken süredeki zararın tazmini istenmektedir.

Gecikme tazminatı kural olarak sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden, eserin eksiksiz ve ayıpsız olarak sözleşmeye uygun biçimde teslim edildiği tarihe kadar ya da iş sahibinin teslimden önce bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başladığı veya üçüncü kişiye kiraya verdiği ya da sattığı tarihe kadar istenebilir.

Gecikme tazminatı, sözleşmede kararlaştırılmamış olsa bile, zararın kanıtlanması koşuluyla, zamanaşımı süresi içerisinde, her zaman, râyiç kira üzerinden istenebilir; sözleşmede kararlaştırılmışsa, ayrıca zararın kanıtlanmasına gerek yoktur; çünkü, taraflar gecikme zararını baştan kabul ettikleri için, bu kabul hükmü tarafları bağlar.

Sözleşmede kira ödeneceğine dair hüküm yoksa veya miktar gösterilmeden rayiç kira ödeneceği kararlaştırılmışsa, mahalli rayiçlere uygun olan kira bedelinin bilirkişiye hesaplattırılması gerekir.

Taraflar arasındaki sözleşmede, yükleniciye yapı kullanma izni alma yükümlülüğü yüklenmemiş ise de, yüklenici inşaatı sözleşmeye, projeye, imar mevzuatına, fen kurallarına göre imal etmek,iskân ruhsatı alınmaya hazır vaziyette teslim etmekle yükümlüdür.

Bu durumda mahkemece, yüklenicinin, dava konusu arsa sahibine düşen dükkanı sözleşme ve imar mevzuatına uygun olarak fiilen teslim edip etmediği, fiilen teslim etmişse fiilen teslim tarihi araştırılarak, sözleşmeye göre inşaatın teslimi gereken tarih ile (dava tarihinden önce) fiilen teslim tarihi arasında geçen süre için gecikme tazminatı isteyebileceği; dava tarihine kadar teslim edilmemiş olduğunun belirlenmesi halinde ise ilgili Belediye Başkanlığı"ndan, dava konusu inşaata iskân ruhsatı verilmeme sebebi, inşaatın iskân verilmeye uygun olup olmadığı sorularak,

iskân ruhsatı verilmeye uygun olmadığının belirlenmesi durumunda, yüklenici tarafından hukuki teslim gerçekleştirilmemiş olacağından, inşaatın teslimi gereken tarihi ile dava tarihi arasındaki dönem için gecikme tazminatı istenebileceği; iskân ruhsatı verilmeye hazır olduğunun belirlenmesi halinde, teslim edilmesi gereken tarih ile inşaatın iskâna hazır olarak davacıya (dava tarihinden önce) teslim edildiği tarihine;

şayet davadan önce teslim yapılmamışsa dava tarihine kadar gecikme tazminatı istenebileceğinin kabulü ile keşif ve inceleme yapılarak bilirkişiden bu hususlar ve gecikme tazminatının miktarı hususunda yukarıdaki ilkeleri gözeten, ayrıntılı, gerekçeli, denetime elverişli bir rapor alınıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak hüküm kurulması doğru olmamıştır.