Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2015/5324 K.2016/1600

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı, davalı kooperatifin üyesi olduğu 02.02.1999 tarihinden itibaren kooperatife toplamda 47.285,00 TL ödediğini, davalı kooperatifin yönetim kurulu başkanı tarafından kendisine B Blok 12. Kat 23 numaralı dairenin kur'ada çıktığı bildirilerek söz konusu dairenin tapusunun verildiğini, 2009 yılına kadar ödenmesi gereken aidat bedeli olan 10.000,00 TL'yi yönetimce yapılan % 8 iskonto ile 9.200,00 TL olarak ödediğini, kooperatif yönetimine daireyi tamamlanmış olarak teslim etmediklerini, teslim etmeleri yönünde sözlü olarak uyarıda bulunduklarını,

kooperatifçe aleyhlerine icra takibine başlanarak kendilerinden 14.800,00 TL daha talep edildiğini ileri sürerek, kooperatifin dairelerini teslim etmesini veya 1999 tarihinden itibaren ödenen aidatların yasal faizi ile birlikte kendisine ödenmesini, teslim edilmeyen daire için 2001 tarihinden itibaren kira bedelinin tahsilini talep ve dava etmiş, 03.12.2013 tarihli ıslah dilekçesi ile kira istemini 09.05.2008 tarihinden 03.12.2013 tarihine kadar toplam 17.100,00 TL'ye artırmıştır.

Davalı davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, iddia, benimsenen bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamına göre, davacının davalı kooperatifin üyesi olduğu, dava dilekçesindeki talebini daha sonra vermiş olduğu tavzih ve ıslah dilekçeleri ile kira kaybı alacağı olarak açıkladığı, davanın bu itibarla kooperatif ortağına konutun teslim edilmemesi nedeni ile kira kaybının tazminine ilişkin olduğu, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesinde, "Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerden eşittir." hükmünün olduğu, bu hüküm uyarınca kooperatifin ortaklar arasında eşitliği bozacak uygulamalardan kaçınmasının yasal bir yükümlülük olduğu,

davacı ile aynı durumda olan başka üyelere de konut teslim edilmemiş olduğu, kooperatifin bir kısım üyelerine konut teslim ettiği, bir kısım üyelerine ise inşaatlarını tamamlayamadığı için konut teslim edemediği, başka üyelere konut teslim edilmemesi nedeni ile kooperatifin kira kaybı tazminatı ödemesi olduğunun iddia ve ispat edilemediği, kooperatifin aidat toplamada sıkıntı çektiği ve kooperatif inşaatlarının uzun yıllardır devam ettiği, kooperatif anasözleşmesinde ve genel kurul tutanaklarında dairenin geç teslim edilmesi halinde kira bedeli ödeneceğine dair bir hüküm bulunmadığı,

ayrıca kooperatifin daireleri belli bir tarihte teslim edeceğine dair bir genel kurul kararı ya da

anasözleşme hükmü de bulunmadığı, dosyada kooperatifin ortakları arasında hak ve vecibelerde eşitlik kuralına aykırı davrandığına dair bir delil bulunmadığı, üyelerden toplanan paraların kira bedeli ya da başka bir ad altında üyelere geri ödenmesi durumunda kooperatifin inşaatları bitirmesinin hiç bir zaman mümkün olamayacağı, bu durumun kendilerine daireleri teslim edilmeyen üyelerin daha büyük mağduriyetlerine neden olacağı, kooperatif inşaatlarının devam etmekte olduğu, kooperatif inşaatları tamamlandığında, maliyet hesabı yapılırken, dairesi geç teslim edilen üyelerin, eşitlik ilkesi gözetilerek,

mağduriyetlerinin kooperatif tarafından giderilmesinin mümkün olduğu, davalı kooperatifin bu anlamda üyeleri arasında eşitlik ilkesine aykırı bir uygulaması bulunmadığı, dava konusu istemin Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesine ve kooperatif anasözleşmesine açıklanan bu nedenlerle aykırı olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, kooperatif üyeliğine dayalı kira tazminatının tahsili istemine ilişkindir.

1163 sayılı Kanun'un 23. maddesinde. "Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler" ifadesine yer verilmiştir. Kooperatifler hukukunda mutlak değil, nispi eşitlik ilkesi geçerlidir. Eşitlik ilkesi gereği tüm ortaklara konut tesliminin aynı tarihte ve emsal üyelerin ödemeleri nazara alınarak aynı nitelikte yapılması gerekir.

Dairelerin teslim edildiği tarih ve teslim edilme anındaki niteliği eşitlik ilkesi uyarınca değerlendirilmeli, eşitlik ilkesine aykırı biçimde eksik ve kusurlu imalatın tespit edilmesi halinde bunun, kullanıma ya da kiraya vermeye engel olup olmadığı, bu kapsamda kira kaybı isteminin yerinde olup olmadığı irdelenmelidir.

Bu durumda, aynı statüdeki diğer üyelere teslim edilen bağımsız bölümlerin ne şekilde teslim edildiğinin, eşitlik ilkesinin ihlâl edilip edilmediğinin saptanması, eksik ve ayıplı imalatın tespiti halinde bunun kira kaybına yol açıp açmadığının belirlenmesi gerekmektedir.

Teslim tarihi yönünden ise kooperatif kayıtları inceletilerek, bağımsız bölümlerin teslim tarihine ilişkin genel kurullarda bir tarih kararlaştırılıp kararlaştırılmadığı, bir tarih belirlenmemiş ise bağımsız bölümlerin diğer üyelere hangi tarihte teslim edildiğinin saptanması, yasal süresi içinde daha önce bildirmiş olduğu delillerin toplanması icap etmektedir. Konutların tamamlanmamış olması halinde, davacının da beklemesi ve bu duruma katlanması gerekir.

Diğer üyelerin konutları tamamlanıp teslim edilmiş ise, davacının da dairesinin bitirilip teslimini istemek hakkıdır. Kooperatifin diğer üyelerinden davacı ile aynı konumda olup, kooperatife borcu olduğu halde dairesini teslim alıp yararlanmaya ve kira geliri elde etmeye ya da kendisi oturarak kira giderinden kurtulmaya başlayan üyelerin varlığının tespiti halinde, eşitlik ilkesi uyarınca davacının da aynı süre zarfında kira bedeli talep hakkı doğacağının kabulü gerekir.

(Dairemizin 21.11.2013 tarih ve 556 E., 7302 K; 28.09.2015 tarih ve 6469 E., 6022 K; 20.10.2015 tarih ve 2014/11116 E., 2015/6704 K. sayılı ilamları bu yöndedir.)

Dosya kapsamından, konutların ortaklara teslim tarihi ile ilgili herhangi bir genel kurul kararı bulunmadığı, inşaatların devam ettiği ancak ortakların büyük çoğunluğunun konutlarının teslim edilmiş olduğu anlaşılmıştır. Mahkemece, davacı ile aynı durumda olan başka üyelere konut teslim edilmediği, eşitlik ilkesinin ihlâl edilmemiş olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Oysa kendisine konut teslim edilenler yönünden karar yerine tartışılan yukarıda açıklanan ilkeleri içeren bir tespit dosyada mevcut değildir.

Bu durumda, mahkemece, davalı kooperatifin defter, kayıt ve belgeleri, bilanço gelir gider cetvelleri ve genel kurul kararlarının öncelikle davalı kooperatiften istenilmesi, ibraz edilmezse kooperatifin adresinde defter ve kayıtların incelenmesi için keşif yapılması, buna rağmen inceleme yapılamaz ya da defter ve belgelere ulaşılamaz ise anasözleşmenin 40. maddesi uyarınca Ticaret Sicil Memurluğu'ndan veya anasözleşmenin 41. maddesi uyarınca

bu belgelerin gönderildiği .... İl Müdürlüğü'nden getirtildikten sonra, kooperatif konusunda uzman bir bilirkişi ya da kurulu seçilerek yukarıda açıklanan ilkeleri somut olay bakımından tartışan açıklayıcı, gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp, sonucuna göre davacının kira tazminatı talebi hususunda bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.