Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/4709 K.2023/1274

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin başvurusunun kabulüne, ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşmalı temyiz edilmekle, kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.05.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat .. ile davalı vekili Avukat ...nun sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; davalı satıcı ile imzalanan Kadıköy 32. Noterliğinin 19.09.2014 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile A17 Blok 107 nolu bağımsız bölümü satın aldığını, toplam 659.172,59 TL satış bedelinin ödendiğini, taşınmazın adına tapuda tescil edildiğini, satışa konu bağımsız bölümün sözleşmeye göre 187,44 m² brüt alanı olması gerektiğini, satıcı şirketin internet sitesinde dairenin 137,9 m² net, 194,23 m2 brüt alanı olacağının belirtildiğini, her ikisi arasında brüt m² farklılığı dikkate alındığında sözleşme, tanıtım ve reklam verilerine göre dairenin minimum 131,1 m² net alanlı olması gerektiğini,

ancak bağımsız bölümün m² sinin sözleşmede belirtilenden daha küçük olarak gizli ayıplı teslim edildiğini ileri sürerek; taşınmazın brüt m² miktarının tespit edilmesini, sonrasında taşınmaz için 659.172,59 TL ödediği bedelin, sözleşmede yazılan brüt m² den daha az olması halinde tespit edilecek m² farkının bulunan brüt m² birim değeri ile çarpılarak elde edilecek parasal değerin ticari faizi ile birlikte ödenmesini istemiş, 04.10.2017 tarihli dilekçe ile talebini 155.904,39 TL'ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalı; taşınmazın projeye uygun olarak eksiksiz yapılıp davacıya 22.09.2014 tarihinde teslim edildiğini, davacının ihtirazi kayıt koymadan teslim aldığını, akabinde iskan izninin alındığını, taşınmazın brüt metrekare alanının ruhsat tarihinde geçerli olan mevzuata göre hesaplandığını, yapılan hesaplamanın doğru olduğunu, ruhsat alındıktan sonra 01.06.2013 tarihinde planlı alanlarda imar tip yönetmeliğinde değişiklik yapıldığını, yapılan değişiklik ile birlikte hesaplama yönteminin değiştiğini, ancak hesaplamanın ruhsatın alındığı tarihteki mevzuata göre yapılması gerektiğini,

kabul anlamına gelmemek ile birlikte davacının iddiasına ilişkin olarak TBK'nın 223 üncü maddesine göre herhangi bir bildirim yapmadığını, talebin Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesindeki dürüstlük kuralına aykırı olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dosya içeresinde mevcut usul ve yasaya uygun bilirkişi raporuna göre dava konusu taşınmazın davacıya 43,94 m² eksik olarak teslim edildiği, taşınmazdaki bu eksikliğin 6502 sayılı yasanın 8 inci maddesi kapsamında tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mal olduğu, bu itibarla gizli ayıplı olduğu, nispi metod sistemiyle yapılan hesaplamaya göre; taşınmazdaki değer kaybının toplam 16.214,00 TL olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, 16.214,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili, ilk derece mahkemesi kararının hatalı olduğunu, açmış olduğu dava ile satıma konu taşınmazın birim metrekare fiyatı tespit edildikten sonra eksik olan metrekarenin tespit edilen birim fiyatla çarpımı sonucu oluşacak parasal değerin ödenmesini talep ettiğini, ancak mahkemenin talebinin dışına çıkarak nispi metoda göre hesaplama yaptığını, kabul anlamına gelmemek ile birlikte nispi metoda göre yapılan hesaplamanın da hatalı olduğunu ileri sürerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

2. Davalı vekili, yapının projeye uygun olarak yapılıp tespit edildiğini, projenin ruhsat tarihinin 2012 olduğunu, bu tarihteki mevzuata göre bağımsız bölümlerin brüt alanlarının tespit edildiğini, 2013 yılındaki değişiklik ile brüt alan hesaplamalarının değiştiğini, bilirkişilerin 2013 yılında yapılan değişikliği esas alarak raporu düzenlediklerini, bu nedenle alınan raporun hatalı olduğunu, hesaplamaların onaylı proje esas alınarak yapılması gerektiğini, kat bahçelerinin bağımsız bölüme özgülenen alanlardan olmadığını, davacının herhangi bir itirazı kayıt ileri sürmeksizin taşınmazı teslim aldığını ileri sürerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki sözleşmenin 19.09.2014 tarihli olması nedeniyle uyuşmazlığın 6502 sayılı yasa hükümlerine göre çözülmesi gerektiği, 6502 sayılı yasanın 83 üncü maddesinde bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlerin uygulanması gerektiğinin belirtildiğini, 6502 sayılı yasada taşınmaz alım satımına ilişkin olarak ihbar yükümlülüğüne ilişkin herhangi bir düzenleme yer almadığından Borçlar Kanunu'nun taşınmaz satışına ilişkin hükümlerinin uygulanması gerektiği, dava konusu bağımsız bölümün davacıya 22.09.2014 tarihinde teslim edildiği,

davanın ise 23.11.2015 tarihinde açıldığı, ileri sürülen ayıbın taşınmazın ekonomik değerini düşüren, açık ayıp niteliğinde olduğu, davacının taşınmazı teslim aldığı 22.09.2014 tarihinde Türk Borçlar Kanununun 223 üncü maddesine göre muayene yükümlülüğünü yerine getirdiğine dair herhangi bir delilin dosya kapsamında bulunmadığı, bu nedenle ilk derece mahkemesi tarafından davanın reddine karar verilmesi gerekirken kısmen kabulüne karar verilmesinin hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle davacı tarafın istinaf talebinin reddine, davalı tarafın istinaf talebinin ise kabulü ile kararın kaldırılarak davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı, Bölge Adliye Mahkemesinin, ayıbın açık ayıp niteliğinde olduğunu ifade etmesinin hukuka aykırı olduğunu, metrekare hesaplamasının teknik bir husus olup, böyle bir hesaplamanın tüketiciden yapılmasının istenmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, davacının taşınmazı 22.09.2014 tarihinde teslim aldığı kabul edilmiş ise de teslim tarihi yönünden değerlendirmenin hatalı olduğunu, ilk derece mahkemesince tapuda tescilin yapıldığı tarihin esas alındığını, ayıba karşı tekeffülde ihbar külfetinin 6502 sayılı Kanun ile kaldırıldığını, kaldı ki dava kapsamında, ayıba karşı tekeffülün yanı sıra TBK'nın 112 nci maddesi çerçevesinde,

akde aykırılıktan dolayı genel tazminat talebinin bulunduğunu, bu yönüyle de ayıba karşı tekeffülün yanı sıra genel tazminat talebi yönünden hiçbir ihbar külfetinin bulunmadığını, nisbi metoda göre hesaplama yapılması yönünde bir talebi olmadığını, kök raporla ek rapor arasındaki çelişkinin giderilmediğini, yapılan hesaplamanın hakkaniyetle bağdaşmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında satışı yapılan bağımsız bölümün sözleşmede kararlaştırılandan eksik metrekarede olması nedeniyle taşınmazda meydana gelen değer kaybının tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK)’un 8 inci maddesi "(1) Ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan maldır.

(2) Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda, internet portalında ya da reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan; satıcı tarafından bildirilen veya teknik düzenlemesinde tespit edilen niteliğe aykırı olan; muadili olan malların kullanım amacını karşılamayan, tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar da ayıplı olarak kabul edilir.

(3) Sözleşmeye konu olan malın, sözleşmede kararlaştırılan süre içinde teslim edilmemesi veya montajının satıcı tarafından veya onun sorumluluğu altında gerçekleştirildiği durumlarda gereği gibi monte edilmemesi sözleşmeye aykırı ifa olarak değerlendirilir. Malın montajının tüketici tarafından yapılmasının öngörüldüğü hâllerde, montaj talimatındaki yanlışlık veya eksiklik nedeniyle montaj hatalı yapılmışsa, sözleşmeye aykırı ifa söz konusu olur. " şeklindedir.

2. TKHK'nın Ayıplı maldan sorumluluk başlıklı 9 uncu maddesinde "(1) Satıcı, malı satış sözleşmesine uygun olarak tüketiciye teslim etmekle yükümlüdür. (2) Satıcı, kendisinden kaynaklanmayan reklam yoluyla yapılan açıklamalardan haberdar olmadığını ve haberdar olmasının da kendisinden beklenemeyeceğini veya yapılan açıklamanın içeriğinin satış sözleşmesinin akdi anında düzeltilmiş olduğunu veya satış sözleşmesi kurulma kararının bu açıklama ile nedensellik bağı içinde olmadığını ispatladığı takdirde açıklamanın içeriği ile bağlı olmaz." hükmü mevcuttur.

3.TKHK'nın ispat yükü başlıklı 10 uncu maddesinde "(1) Teslim tarihinden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların, teslim tarihinde var olduğu kabul edilir. Bu durumda malın ayıplı olmadığının ispatı satıcıya aittir. Bu karine, malın veya ayıbın niteliği ile bağdaşmıyor ise uygulanmaz." düzenlemesi mevcuttur.

4. TKHK'nın tüketicinin seçimlik hakları başlıklı 11 inci maddesinde "(1) Malın ayıplı olduğunun anlaşılması durumunda tüketici,

a) Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme,

b) Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme,

c) Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme,

ç) İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini isteme,

seçimlik haklarından birini kullanabilir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür.

(2) Ücretsiz onarım veya malın ayıpsız misli ile değiştirilmesi hakları üretici veya ithalatçıya karşı da kullanılabilir. Bu fıkradaki hakların yerine getirilmesi konusunda satıcı, üretici ve ithalatçı müteselsilen sorumludur. Üretici veya ithalatçı, malın kendisi tarafından piyasaya sürülmesinden sonra ayıbın doğduğunu ispat ettiği taktirde sorumlu tutulmaz. (...)

(6) (...) Tüketici bu seçimlik haklarından biri ile birlikte 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca tazminat da talep edebilir." düzenlemesi bulunmaktadır.

5. TKHK'nın zamanaşımı başlıklı 12 nci maddesinde ise "(1) Kanunlarda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde, ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile, malın tüketiciye teslim tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıldır." düzenlemesi yapılmıştır.

3. Değerlendirme

1. Taraflar arasında imzalanan sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 6502 sayılı Kanun yukarıda anlatılan düzenlemeleri dikkate alındığında 1999/44 sayılı AB Yönergesinin 5 inci maddesinin üçüncü paragrafına uygun olarak, tüketici lehine getirilmiş bir ispat kolaylığı benimsenmiştir. Buna göre teslimden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların teslim anında var olduğu kabul edilir. Bu durumda malın ya da hizmetin ayıplı olmadığının ispatı satıcıya aittir.

Bir malın altı ay boyunca sorunsuz çalışması, hayatın olağan akışına uygun olarak kabul edilmiş ve bu süre içinde mal yine de bozulmuşsa, kaynağında yani teslim anında var olan bir ayıbın yattığı sonucuna varılmıştır. Kuşkusuz satıcının bunun aksini ispat etmesi imkânı her zaman vardır. Yine kanun gerekçesinde açıkça vurgulandığı üzere ayıplı malda tüketicinin seçimlik haklarından faydalanabilmesi için ayıbı belirli bir süre içinde ihbar etmesi yükümlülüğü kaldırılmıştır.

Nitekim tüketicinin seçimlik haklarından birini kullandığı yönünde satıcıya her halükarda bildirimde bulunması gereğinin olması, bunun öncesinde ayrıca bir de ayıbı ihbar etmesi zorunluluğunu anlamsız kılmaktadır. 6502 sayılı Kanunun 12 nci maddesinde yer alan düzenlemeye göre tüketici taşınır mallarda iki yıllık, taşınmaz mallarda 5 yılllık zamanaşımı süresi içinde ayıbı tespit ettiği sürece seçimlik haklarını da kullanabilecektir.

Ayıbın çok erken bir safhada tespit edilmiş olmasına rağmen tüketicinin uzun bir süre seçimlik haklarını kullanmamış olması duruma göre Türk Medenî Kanunu'nun 2 nci maddesinin ikinci fıkrası çerçevesinde bir hakkın kötüye kullanılması itirazı ile karşılaşabilecektir.

2. Bu durumda 10 uncu madde gereğince ayıbın açık ya da gizli olduğu husususun bir öneminin bulunmadığı, malın teslim ya da taşınmazın devir tarihinden itibaren zamanaşımı süreleri içinde 6 ay içinde bildirilen ya da dava açılan uyuşmazlıklarda malın ayıplı olmadığının isbat yükünün satıcıda, 6 ay sonra bildirilen ya da açılan davalarda da malın ayıplı olduğunun isbatının alıcıda olduğunun kabulü gerekmiştir. Zamanaşımı sürelerinin değerlendirilmesinde de aynı kanunun 12/3 maddesinde açıklanan şekilde ayıbın ağır kusur ya da hile ile gizlenmesi durumunda satıcının zamanaşımı hükümlerinden yararlanamayacağının da gözden kaçırılmaması gerekecektir.

3. Somut olayda, taraflar arasında 19.09.2014 tarihinde imzalanan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile A17 Blok 107 numaralı bağımsız bölümün davacıya 655.474,00 TL bedelle satıldığı, davacı tarafından satış bedelinin ödendiği, taşınmazın 22.09.2014 tarihli teslim tutanağı ile davacıya teslim edildiği anlaşılmaktadır. Taşınmazın sözleşmede brüt 187,44 m2 olacağı kararlaştırılmıştır. İlk derece mahkemesince alınan bilirkişi raporu ile taşınmazın 143,50 m2 brüt alanlı olduğu, sözleşmeye göre 43,94 m2 eksik olduğu tespiti yapılmıştır.

4.Yukarıda açıklanan 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında yapılan değerlendirme neticesinde; davaya konu konutun 22.09.2014 tarihinde davacı-alıcıya teslim edildiği, bu durumda eldeki davanın kanunda öngörülen 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde ve 23.11.2015 tarihinde açıldığı, kanunun 10 uncu maddesi gereğince ayıbın açık ya da gizli olduğu husususun bir öneminin bulunmadığı, eldeki davanın makul sürede açıldığı anlaşılmakla ayıbın varlığının bilirkişi raporu ve dosya kapsamı ile ispatlanıp ispatlanmadığı hususları da değerlendirilerek Bölge Adliye Mahkemesince sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması, usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

5.Bozma nedenine göre, davacının sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA,

Bozma nedenine göre, davacının sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına,

8,400 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,