Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/3737 K.2024/3087

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen alacak davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmişse de miktar yönünden duruşma istemi reddedilmek suretiyle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin 18.03.2006 tarihli sözleşme ile ... adlı projeden 4. Blok- 38 numaralı daireyi maket üzerinden beğenerek davalılardan 524.752,48 TL bedel karşılığında satın aldığını, tapu devrinin 20.04.2007 tarihinde gerçekleştiğini, taşınmazı 2008 yılı yazında teslim aldığını, dairenin içi tamamlanmadığından fiili taşınmanın çok daha sonra gerçekleştiğini, konutun davalılar tarafından tanıtıldığı ve taahhüt edildiği şekilde inşa edilmediğini, konutun bulunduğu blok ve site ortak yerlerinin de vaat edilene uygun olmayıp birçok ayıp ve eksiklikleri olduğunu, davalılara yapılan bildirimlerden sonuç alınamadığını iddia ederek;

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, ayıpların ve eksik işlerin tespiti ile giderilmesini yahut giderim masraflarının tahsilini, bu mümkün görülmez ise ayıp ve eksiklikler nedeniyle satış bedelinden indirilmek üzere 2.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faiziyle birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsilini istemiş, ıslah ile talebini toplam 90.100,00 TL’ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... Gayrımenkul Ltd. Şti.; diğer davalı şirket ile İdealiskent Konut İnşaatları işinin gelir paylaşımı esasına göre yapılması konusunda sözleşme imzaladıklarını, taşınmazın 15.09.2007 tarihinde teslim edildiğini, iddia konusu ayıp ve eksikliklerin süresinde ihbar edilmediğini, davacının taşınmazı inceleyerek satın aldığını, satış sözleşmesini temsilci sıfatıyla imzaladığından kendisine husumet yöneltilemeyeceğini, satılanda herhangi bir ayıp veya eksiklik bulunmayıp taşınmazın ilan ve taahhüt edilen tanıtım broşürleri ile internet sitesinde beyan edilen özelliklere uygun olduğunu, konutların değer kazandığını, yasal oranın üzerinde faiz talep edilemeyeğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Davalı Emlak Konut GYO A.Ş.; davacının taşınmazı tamamlanmış vaziyette gezip görerek beğenerek satın aldığını, tapuda yapılan resmi satış işlemi ile taşınmazın niteliğinin alıcı tarafından bilinmediğinin ileri sürülemeyeceğini, davacının iddialarının eksik ifa değil, ayıp niteliğinde olduğunu, süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığını, sözleşme ve eklerinde yer almayan beyan ve taahhütlerin davacıya talep hakkı vermeyeceğini, taşınmazın proje, vaziyet planı ve sözleşmesine uygun olarak inşa edildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 28.09.2020 tarihli ve 2012/422 E., 2020/180 K. sayılı kararıyla; taşınmazın bulunduğu 14110 parselin mülkiyet alanı dışında ve imar planında yeşil alan olarak ayrılan parseller üzerinde futbol sahası, misafir otoparkı, otopark, basketbol sahası ve tenis kortu inşa edildiği, konutlar ile bir bütün oluşturacak şekilde etrafının duvar ile çevrilerek site alanı içinde olduğu izlenimi yaratıldığı, taahhüt edilen tesislerin bir kısmının inşa edilmemesi,

bir kısmının ise site mülkiyet alanı dışında inşa edilmesinin eksik ifa niteliğinde olup ihbar şartı aranmaksızın on yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcı ve yüklenicinin sorumluluğuna gidilebileceği ve davalıların bu eksiklikler nedeniyle konutta ortaya çıkan değer azalmasından sorumlu olduğu gerekçesiyle.

15.06.2020 tarihli bilirkişi raporundaki hesaplama dikkate alınarak, davanın kısmen kabulü ile 2.000,00 TL’nin dava tarihinden, 77.500,00 TL’nin ise ıslah tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalılar vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 16.04.2021 tarihli ve 2021/199 E., 2021/880 K. sayılı kararıyla; bilirkişilerden rapor alınarak eksik işlerin tespit edildiği, tespit edilen eksik işlerin yarattığı değer kaybının nispi yönteme göre hesaplanmasının yerinde olduğu gerekçesiyle, davalıların istinaf taleplerinin esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin 14.02.2022 tarihli ve 2021/5689 E., 2022/991 K. sayılı ilamıyla; hükme esas alınan bilirkişi raporunda hesaplamaya konu edilen kalemlerin açık ayıp niteliğinde olduğu gözetilerek, süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekçesiyle, bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma ilamına uyularak davanın reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; müvekkillerinin davalılardan satın aldığı konutu teslim aldığını ancak projeyi teslim almadığını, bir an açık ayıp kabul edilse dahi ihbar süresinin başlamadığını, çünkü daha site inşaatının bitmediğini, orta alanda bulunan kısımdaki inşaatın devam ettiğini, mahkeme kararının emsal kararlar ile çelişki oluşturduğunu, emsallere göre eksik ifa nedeni ile on yıllık zamanaşımı süresince davalıların sorumluluğuna gidilebileceğini, ihbarın şekle tabi olmadığını, ihbarın yapıldığının ispatının da şekle tabii olmadığını ve tanıkla ispatının mümkün olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, davacının satın aldığı taşınmazda gizli, açık ayıp ve eksik işler bulunduğundan bahisle uğranılan zararın davalılardan tahsili istemine ilişkindir.

2. Değerlendirme Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesine göre, Dairemiz bozma ilamına uyulmasına karar verilerek bozma ilamı doğrultusunda inceleme yapıldığı, bozmanın kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş yönlerin incelenmesinin artık mümkün olmadığı anlaşılmakla davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle,

Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,