Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/4816 K.2024/2912

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, bozmaya uyan Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; müvekkillerinin maliki olduğu dükkan niteliğindeki taşınmaza ilişkin davalı ile 01.09.1998 tarihinde akdedilen kira sözleşmesi sonrasında en son 01.09.2008 tarihinde "Kira Süresini Uzatma ve Kira Bedelinin Tespiti" protokolünün imzalandığını, söz konusu protokolde devam eden yıllar kira bedelinin ne şekilde ödeneceği belirlendiği halde davalı tarafça gerekli artış yapılmayarak kira bedelinin eksik ödendiğini, 01.09.2009 – 31.05.2013 tarihleri arasındaki dönemde eksik ödenen kira bedeli 119.117,52 TL’nin tahsili için başlatılan takibe davalının haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek; vaki itirazın iptali ile takibin devamına, davalının kiralanandan tahliyesine, müvekkilleri lehine icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; 2008 yılında imzalanan protokolle kira bedelinde %50 oranında artış yapılması nedeniyle, protokolün yürürlükte olduğu süre içerisinde yeniden artış yapılmayacağı hususunda anlaşmaya varıldığını, protokol sonrasında kira bedelinin aksatılmadan ödendiğini, davacı tarafça da beş sene boyunca itiraz edilmeden kira bedelinin kabul edildiğini, bu durumun taraflar arasında mutabakat ve zımni anlaşma sağlandığını gösterdiğini, gelecek dönem kira bedelinin 30.000,00 TL olarak ödenmemesi üzerine söz konusu icra takibinin başlatıldığını savunarak, davanın reddini, davacılar aleyhine kötüniyet tazminatına hükmedilmesini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemece verilen 09.05.2014 tarihli ve 2013/1115 E., 2014/496 K. sayılı kararla; tebliğ olunan kesin süre içerisinde hesaplanıp ihtar edilen eksik harcın, gerek fiziki gerekse UYAP ortamında yatırılmadığının tespit edildiği gerekçesiyle, davanın açılmamış sayılmasına karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkeme kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 06.06.2016 tarihli ve 2015/11373 E., 2016/4422 K. sayılı ilamıyla; "...Mahkemece takibe konu edilen 128.493,24 TL ve kiralananın tahliyesi istemi için son ödenen yıllık kira bedeli üzerinden harcın tamamlanması için 03.03.2014 tebliğ tarihli tensip zaptı ile davacı tarafa kesin süre verilmiş, bunun üzerine davacı tarafça kiralananın tahliyesi isteminden vazgeçilmekle birlikte, davaya dayanak takip ile tahsili istenilen miktara ilişkin harç tamamlanmadığından 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 150 nci maddesi gereğince davanın açılmamış sayılmasına karar verilmişse de,

öncelikle verilen süre içinde harç ikmali yapılmadığından itirazın iptali talebi bakımından 6100 sayılı Kanun'un 150 nci maddesi gereğince dosyanın işlemden kaldırılması, üç aylık süre içinde yenilenmediği taktirde davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. " gerekçesiyle, hüküm bozulmuştur.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı kiraya verenlerin, takibe koymadan önce davalıya tebliğ ettirdikleri ihtarnamede kira bedelinin aylık net 30.000,00 TL'ye yükseltilmemesi halinde sözleşmedeki artış hükmüne göre hesaplanan kira farklarını talep ettiklerini açıkça beyan ettikleri, dört yıl boyunca ödenen kiraları itirazi kayıt ileri sürmeksizin tahsil ettikleri ve sessiz kaldıkları, maliklerin kira farkı talebinde bulunmadığı,

bu koşullarda sözleşmenin kira bedeline ve artışa ilişkin hükümlerinin zımnen tadil edildiğinin kabulü gerektiği, açılan davanın hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu gerekçesiyle.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 123 üncü maddesi gereği geri alınmış olan temerrüt nedeniyle tahliye davası hakkında karar verilmesine yer olmadığına, itirazın iptali davasının reddine, takip dosyasına konu asıl alacak miktarının %20'si oranında kötü niyet tazminatının davacılardan alınarak davalıya verilmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili; kira bedelinin ihtirazi kayıtsız kabul edilmesinin zimni bir anlaşmanın varlığını göstermediğini, müvekkillerinin yazılı kira artış hükmünü içeren protokolü ortadan kaldıracak yazılı ya da sözlü beyanının bulunmadığını, protokol uyarınca artış yapılmayarak kira bedelinin eksik ödendiğini, artış yapılmayacağına dair savunmanın yazılı belge ile ispatlanması gerektiğini, taraflar arasında görülen ve Yargıtay incelemesinden geçerek kesinleşen kira bedelinin tespiti davasında söz konusu protokol ve artış hükmü dikkate alınarak kira bedelinin tespitine karar verildiğini belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, taraflar arasındaki kira sözleşmesi uyarınca davalı tarafça eksik ödenen kira bedellerinin tahsili amacıyla başlatılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun "İspat yükü " başlıklı 6 ncı maddesi,

2. 6100 sayılı Kanun'un 190 ve 200 üncü maddeleri.

3. Değerlendirme

1. Somut olayda; taraflar arasında 01.09.2008 tarihinde düzenlenen "Kira Süresini Uzatma ve Kira Bedelinin Tespiti" başlıklı protokolde, 01.09.2008- 31.08.2009 tarihleri arasında kiralanana ilişkin kira bedelinin aylık net 15.000,00 TL olarak ödenmesi, devam eden yıllar kira bedellerinin ise DİE tarafından bir önceki sene kira bedeline TEFE-ÜFE ortalama oranına göre yapılacak artışın ilavesi ile hesaplanacak bedel üzerinden yapılacağı, sözleşme süresinin 01.09.2008- 31.08.2013 tarihleri arasına ilişkin beş yıl olarak kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.

Kiralanan işyeri olup, 6217 sayılı Kanun'un Geçici 2 nci maddesine göre kiracının tacir olması halinde Türk Borçlar Kanunu'nun 344 üncü madde hükmünün uygulaması 8 yıl süre ile erteli olup bu sürede sözleşme hükümleri ve mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu uygulanır. Bu nedenle özgür irade ile sözleşmede kararlaştırılan artış şartına ilişkin protokolde yer alan artış şartı geçerli olup tarafları bağlar ve yenilenen kira dönemlerinde de geçerliğini sürdürür.

Protokolde kira parasının hangi oranda artırılacağı açık ve belirgin olduğuna göre, uyuşmazlıkta sözleşme hükümleri çerçevesinde belirlenerek artışlı kira ödenmeyen kiranın tespiti gerekir. Davacının artış şartı uygulanmadan ödenen kira paralarını ihtirazi kayıt koymadan alması, kira parasının davalının ödediği miktarda belirlendiği konusunda örtülü veya açık bir anlaşmanın varlığını göstermez ve davacının artış şartı uyarınca fark kira alacağını istemesine engel teşkil etmez.

Kiraya verenin, kiracı ile tarafların talep edilmesi eksik veya artışsız olarak ödenen kira parasını kabulü kiracı lehine sözleşme bedelinde indirim veya artıştan vazgeçilmesi olarak kabulü de mümkün değildir. Nitekim, davalı 2008 tarihli protokol hükümlerinin değiştirildiğinide ileri sürmemiştir.

Sözleşme hükümlerine göre artışlı olarak ödenmesi gereken kira alacağı, sözleşmede veya kanunda öngörülen artış şartının yansıtılmaksızın ödenmesi halinde eksik ödenen kısım dan vazgeçtiği, sözleşmenin artış şartının örtülü olarak ortadan kaldırıldığı şekilde yorumlanamayacağından ödenmeyen temel kira parası ile sözleşmedeki veya kanun gereği artışlı kira bedeli muaccel hale geldiği tarihten itibaren kiraya veren tarafından kiracının zamanaşımı def'inde bulunması halinde 5 yıl içinde icra takibi veya alacak davası ile istenmesi mümkündür. (TBK m. 147/1)

2. Hal böyle olunca Mahkemece; davacıların talebi aşılmadan, talep edilen aylık kira bedelinin protokolde kararlaştırılan artış şartına uygun olarak hesaplanarak alacak miktarının belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle,

Temyiz olunan Mahkeme kararının 6100 sayılı Kanun'un Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi gereğince davacılar yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,