Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/3049 K.2025/4073

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 16.09.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ..ile davalı vekili Avukat ...'ün sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin davalı ile 05.02.2016 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzaladığını, bu sözleşmeye göre davalının, İstanbul İli, ... İlçesi, ...

Mahallesi, 2086 ada, 6 parsel 14. Kat, 110 nolu 1+1 eşyalı daireyi 203.500 USD satış bedeli karşılığında otel konseptinde rezidans olarak inşaasını, işletilmesini, mülkiyetini, tapuda devir ve tescil etmeyi taahhüt ettiğini, müvekkilinin ödemeleri gününde ve eksiksiz olarak yerine getirdiğini, toplam ödemenin 181.395 USD olduğunu, aynı tarihte dava dışı ... şirketi ile de 15 yıllık kira sözleşmesi imzalandığını, ancak Belediye tarafından ruhsat verilmediğinden karşı tarafın kira sözleşmesini feshettiğini,

kira sözleşmesinin feshedilmesi nedeniyle müvekkilinin bu gayrimenkulu almakta ana gayesi olan otel rezidans konseptinde bir işletmeyle yaptığı yatırımın kendisine hızlı bir şekilde döneceğine olan inancının sarsıldığını, sözleşmenin geçerli olmadığını ileri sürerek; sözleşme bedeli olarak ödenen 181.365 USD ile birlikte müvekkilinin iş bu sözleşme nedeniyle yapmış olduğu masrafların ve uğramış olduğu zararın tazmini için 3.700 USD olmak üzere toplam 185.095 USD'nin 06.02.2015 tarihinden itibaren başlayarak ödeme tarihleri değerlendirilerek işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili, taşınmazın otel, rezidans konsepti olacağına ilişkin onayın Çevre ve Şehircilik Bakanlığından alındığını, ancak Bağcılar Belediye Başkanlığından onay alınamadığını, taraflar arasında yapılan sözleşmeye göre davacıya taşınmazının teslim edildiğini, müvekkilinin üzerine düşen görevleri yerine getirdiğini, kira gelirine ilişkin bir taahhütün bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşmenin IX. madde 6. fıkrası hükmü dikkate alındığında, satış vaadi sözleşmesine konu 110 nolu bağımsız bölümün, davacıya satışı vaat ve taahhüt edilirken, proje tamamlandığında tüm yapı ve sosyal donatı alanları ile birlikte otel rezidans konseptinde kullanılmasının planlandığı, davacının bu bağımsız bölümü, otel - rezidans olarak işletileceğine dair sağlanan inanç içinde satın aldığı,

satış vaadi sözleşmesinden önceki tarihte, o sırada taşınmazın tek maliki olan davalı şirket tarafından tek imza ile düzenlenerek tapu müdürlüğüne teslim edilen yönetim planında da bütün yapıların A ve B blok olarak ... adı ile otel - rezidans konsepti ile işletilmek üzere tesis ve inşa edildiği, ancak ilgili Belediyeden otel - rezidans konsepti kullanımına dair işletme ruhsatı alınamadığı ve bu amaca ulaşılmasının dava tarihi itibariyle mümkün olmadığının anlaşıldığı,

davacının taşınmazı satın alma amacının gerçekleşmemesi karşısında satış bedeli olarak ödediği bedelin faizi ile birlikte iadesini talep koşullarının gerçekleştiği, ancak masraflara ilişkin bir delil bulunmadığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, 181.365 USD'nin ihtarnamenin davalıya tebliğinden itibaren 7 gün sonraki 14.10.2016 tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanun'un 4/a maddesi gereği devlet bankalarının USD ile açılmış 1 yıl vadeli hesaba uyguladığı en yüksek faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş, karara karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşmenin IX. maddesinin 6. fıkrasında otel konspetinde rezidans olarak işletilmesine yönelik taahhüdün bulunduğu, bu nedenle tüketicinin satım sözleşmesi kurulurken vadedilen bir hususun eksikliğinden kaynaklı sözleşmeyi feshederek ödediği bedelin iadesini talep edebileceği yönündeki mahkeme kararının yerinde olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı süresi içinde davalı vekili temyiz başvurusunda bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; taraflar arasındaki sözleşme kapsamında sözleşmenin feshi halinde uygulanacak hükümler ve tarafların hak ve borçlarına ilişkin kararlaştırılan düzenlemelerin dikkate alınmadığını, davacının taraflar arasındaki akdi ilişkinin, sözleşmede kararlaştırılan fesih hükümlerine göre sonlandırılması beyanının görmezden gelindiğini, öncelikle davacının hangi hukuksal nedene dayanıldığının belirlenmesi için davacıya açıklattırılması ve varılacak sonuç çerçevesinde inceleme yapılmasının gerektiğini, ayıp ihbar yükümlülüğünün yerine getirilmediğini,

sözleşmede müvekkili şirketin apart-otel vs. gibi kullanıma ilişkin bir taahhüdünün bulunmadığını, bilirkişilerin sözleşmelerin yorumlanması, tarafların sözleşmeye dayalı haklarının ve borçlarının tespiti alanında Mahkemeye hukuki görüş sunma ehliyetine sahip olmadığını, hesap uzmanı bilikişinin uzmanlık alanı dahilindeki tespiti aleyhine fahiş miktarlı bir şekilde hüküm tesis edildiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, davacı tarafından davalı şirketten satın alınan otel rezidans dairenin hukuki ayıplı olması nedeniyle sözleşmeden dönülmesi ve ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir.

Satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olur. Satıcı, bu ayıpların varlığını bilmese bile onlardan sorumludur.

Öğretide ayıp satılanda, hasarın geçtiği anda, vaad edilen nitelikleri bir diğer ifadeyle bulunması gereken bir özelliğin bulunmaması ya da bulunmaması gereken bir kusurun ya da eksikliğin bulunması ya da dürüstlük kuralı gereğince ondan beklenen lüzumlu vasıfları taşımaması hali olarak tanımlanmakta ve maddi, hukuki ya da ekonomik ayıp şeklinde sınıflandırılmaktadır. Maddi ayıp bir malda madden hata bulunmasıdır. (örneğin malın yırtık, kırık, bozuk, lekeli olması gibi). Hukuki ayıp malın kullanımının hukuken sınırlandırılmış olmasıdır (malın üzerinde rehin, haciz, intifa hakkı gibi kısıtlamalar bulunması gibi). Ekonomik ayıp ise; malın iktisadi vasıflarında eksiklik olmasıdır.

Hemen belirtmek gerekir ki satıcının ayıptan sorumluluğunun yani ayıba karşı tekeffül şartlarının gerçekleşmesi durumunda alıcıya 6098 sayılı Kanun'un 202 ve 203. maddelerinde seçimlik haklar tanınmıştır. Buna göre alıcı sözleşmeden dönebileceği gibi semenin indirilmesini ya da malın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini de isteyebilir.

Tüm bu bilgiler ışığında temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçelere, temyiz edenin sıfatına, yargılama sırasında ileri sürülmeyen hususların temyiz aşamasında ileri sürülmesi halinde incelenmesinin mümkün olmadığının anlaşılmasına, sözleşme hükümlerine göre sözleşmeden dönme koşullarının oluşmasıra göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR