Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/3178 K.2025/3520

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.06.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekilleri Avukat ... ve Avukat ... ’ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalının, müvekkilinin maliki olduğu taşınmazda 01.07.2005 tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, davalının ödemesi gereken aylık 324.632,26 USD kira bedelinin çok düşük olduğunu, emsallerinin çok altında kaldığını ileri sürerek, kira bedelinin aylık 8.410.063 USD olarak belirlenmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazın 01.07.2005 başlangç tarihli kira sözleşmesi ile yıllık 2.600.000,00 USD + KDV kira bedeli karşılığında kiralandığı, ilk kira sözleşmesi başlangıç tarihinden tespiti istenen döneme kadar geçen süre dikkate alındığında kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenmesi gerektiği, bilirkişilerin taşınmazın bulunduğu mahalli ve özelliklerini değerlendirilerek ve emsalleri inceleyerek dava konusu kiralananın serbest koşullarda boş olarak getirebileceği kira bedelinin net 1.070.072 USD olacağını bildirdikleri,

Mahkemece takdiri indirim uygulanmış olsa bile talep edilen bedelden fazla olduğu, taleple bağlılık ilkesi uyarınca ve denetime elverişli bilirkişi raporu çerçevesinde değerlendirme yapıldığı gerekçesiyle; davanın kabulüne, dava konusu taşınmazın 01.07.2019 tarihinden itibaren aylık kirasının 700.838,50 USD olarak tespitine karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla.

Mahkemece alınan bilirkişi raporunda; zemin katında dükkanlar bulunan beş yıldızlı dava konusu otelin talep tarihi olan 01.07.2019 tarihi itibariyle serbest koşullarda ve boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde aylık kira bedelinin KDV hariç net 1.070.072,00 USD olacağı, ancak tespit tarihi itibariyle davalının kiracılığı devam etmekte olduğundan mecurun hak ve nesafet kurallarına göre kira bedelinin Mahkeme tarafından takdir edilebileceğinin belirtildiği, tespit istenen dönem hak ve nesafet dönemi olup hükme esas alınan bilirkişi raporunda kira bedelinin usulünce belirlendiği,

davalının eski kiracı olması nedeniyle hakkaniyet indirimi yapılması halinde dahi davacının talep ettiği bedelden daha yüksek bir bedel tespit edildiği, Mahkemece taleple bağlı kalınmak sureti ile yazılı şekilde karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir durum gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; Mahkemece keşif sırasında taşınmaza emsal teşkil edilebilecek taşınmazların tek tek görülmediğini, gerekli ve yeterli incelemenin yapılmadığını, internet sitelerinde yer alan ilanlara göre değerleme yapılamayacağını, bilirkişi raporunun somut ve denetime elverişli olmadığını, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar İlişkin Tebliğ hükümlerinin değerlendirmeye alınmadığını, davada verilecek hükmün yeni kira dönemi bakımından uygulanabileceğini, tespit edilen kira bedelinin fahiş olduğunu, müvekkil şirketin dava konusu mecurda 10 yıldır kiracı olduğu hususu nazara alınarak kira bedelinde hakkaniyet indirimi yapılması gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile ilgili hukuk kurallarına, temyiz olunan kararda belirtilen gerekçe, ileri sürülen temyiz sebeplerine, 01.07.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde artış şartı bulunması nedeniyle, yeni kira dönemi için kira döneminin sonuna kadar açılan davada verilecek kararın dönem başlangıcından itibaren geçerli olacak olmasına, bu halde arttırım talebinin ayrıca yazılı olarak bildirilmesinin gerekmemesine,

Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karara İlişkin Tebliğ’in (Tebliğ No: 2008-32/34) 8/4. maddesi uyarınca, Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli konaklama tesislerinin işletilmesi amacıyla kiralanmasıyla ilgili gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde, sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılmasının mümkün olmasına,

6217 sayılı Kanunun 6353 sayılı Kanunla değişik geçici 2. maddesiyle 6098 sayılı TBK'nın 344. maddesinin yürürlüğünün 01.07.2020 tarihine kadar erteli olduğundan dosyaya konu 01.07.2019 tarihinde başlayan kira yılı bakımından yabancı para cinsinden olan kira için sözleşme hükümleri ile önceki mevzuat ve Yargıtay kararları uygulanacağından kiralananın çatılı iş yeri (otel) vasfında olması nedeniyle kira bedelinin döviz cinsinde belirlenmesinde bir isabetsizlik bulunmamasına, hükme esas alınan bilirkişi raporunda tespit davası ilkelerine uygun olarak kira bedelinin belirlenmesine,

bilirkişi raporunda belirlenen kira bedelinin davacının talebinden fazla olduğundan, davalının eski kiracı olması nedeniyle hak ve nesafet indiriminin, bilirkişi raporunda belirlenen ve Mahkemece benimsenen miktar üzerinden yapılması gerektiğinin anlaşılmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR