Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/481 K.2025/252

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyalarak verilen karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı ile 01.03.2009 başlangıç tarihli ve dört yıl süreli kira sözleşmesini imzalayan davacının taşınmaza kullanım amacına uygun olarak yatırım yaptığını, ancak taşınmazın 28.05.2009 tarihinde Belediye tarafından yapı tatil zaptı düzenlenerek mühürlendiğini, projenin kabul edilmeme sebebinin imar dışı değişiklikler olduğunu, taşınmaz amacına uygun olarak kullanılamadığından sözleşmenin feshedilerek anahtarların 31.03.2011 tarihinde davalıya teslim edildiğini, kiralananın ruhsatı bulunmadığını ve kullanım amacına uygun ruhsat alınamadığını ileri sürerek;

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla delil tespit dosyası ile belirlenen dekorasyon ve inşaat masraflarına karşılık 54.000,00 TL maddi tazminat ile yoksun kalınan kâr tazminatına karşılık yıllık 60.000,00 TL'nin kanuni faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı; davacının taşınmazın konumunu bildiğini ve mevcut haliyle kiraladığını, izin ve ruhsat alınmaksızın yapılan tadilatlar sebebiyle yapı tatil zaptı düzenlendiğini, iki sezon boyunca işletilen kiralananın davacı tarafından tahliye edildikten sonra 01.05.2011 tarihli sözleşme ile dava dışı üçüncü kişiye kiraya verildiğini ve halen işletildiğini, davanın asıl sebebinin davacı aleyhine ödenmeyen kira bedellerine dayalı icra takibi yapılması olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 19.04.2018 tarihli kararıyla; davacının mevzuata aykırı olarak kaçak tadilat yaptığı, yapılan imalatı yasalara uygun hale getirmek için üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmediği, zararın kendi kusurundan kaynaklandığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin 05.11.2019 tarihli kararıyla; imalatlara başlamadan önce gerekli araştırmayı yapmayan ve sonradan da gerekli girişimlerde bulunmaksızın sözleşmeyi fesheden davacının kâr kaybı isteyemeyeceği, imalatların ruhsata bağlanmadığı ve yapı tatil zaptı bulunan imalatlar nedeniyle davalının zenginleştiğinin kabul edilemeyeceği gerekçesiyle; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Dairenin 03.02.2021 tarihli, ilamıyla; davacı vekilinin sair temyiz itirazları reddedilerek, taraflar arasındaki 01.03.2009 başlangıç tarihli ve dört yıl süreli kira sözleşmesinin hususi şartlar (4.) maddesinde "Kiracı, kiralanan gayrimenkulde mal sahibinin haberi ve izni olmadan tadilat yapamaz.", (23.) maddesinde " Kira müddeti sonunda, binaya ait yapılan taşınmaz tadilatlar kiralayana bırakılacaktır. " hükümlerine yer verildiği, tahliyeyi müteakiben davacının zorunlu ve faydalı masraf iddiası ile kiralananda tespit yaptırdığı,

tespit dosyası bilirkişi raporundai tadilat, ilave ve dekorasyon bedelinin malzeme ve işçilik dahil toplam 54.000,00 TL olabileceğinin, kiralananın sit alanı içinde kaldığının, yapılan tadilat ve ilavelerin ruhsata bağlanması için de İzmir 1 nolu Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Müdürlüğünün izninin alınması gerektiğinin belirtildiği, yapılan işlerin mevcut hali ile yeniden projeye bağlanarak ruhsatlandırılmasının mümkün olup olmadığının Mahkemece araştırılmadığı, bu husus üzerinde durularak,

kiraya veren tarafından benimsenen zorunlu ve faydalı masrafların mevcut hali ile ruhsata bağlanabilir olduğunun anlaşılması halinde bunlara ilişkin, sözleşmenin (23.) maddesi uyarınca, kiracının kira başlangıcında yaptığı zorunlu ve faydalı masraflardan yıpranma payı düşülerek tahliye tarihi dikkate alınıp kalan kira süresi ile orantılı olarak istemin kabulü gerektiği gerekçesiyle, Bölge Adliye Mahkemesinin kararı kaldırılarak İlk Derece Mahkemesinin kararının bozulmasına karar verilmiştir.

2. Bozmaya uyan İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bozma ilamı doğrultusunda gelen idare cevabında davacı tarafça yapılan tamir ve tadilatların ruhsatlandırılmasının mümkün olmadığının bildirildiği, kiracının basit bir araştırma ile sit şerhini ve neticelerini, yapılacak tadilatların akıbetinin neler olabileceğini bilebileceği, kiraya verene atfedilecek bir kusur olmadığı, taşınmaza yapılan faydalı ve zorunlu masraf niteliğinde olan tadilatların ruhsatlandırılmasının mümkün olmadığı, dolayısıyla yapılan tadilatın davalı kiraya veren nezdinde bir zenginleşmeye yol açmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; kiracının sözleşme öncesi araştırma yapmak zorunda olmadığını, davalı kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğünü yerine getirmediğini, yapı tatil zabtına konu maddelerin çoğunun kiralama tarihinde mevcut tadilat ve değişiklikler olduğunu, kaçak tadilatın kiraya veren tarafından yapılan tadilatları da içerdiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin feshinden kaynaklı kar kaybı tazminatı ve kiralanana yapılan masrafların tahsili istemine ilişkindir. Temyiz olunan kararın; uyulan bozma ilamında belirtilen hukuki esaslar gereğince verilmiş olmasına, bozmanın kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş olan yönlere ilişkin ileri sürülen temyiz sebeplerinin incelenmesinin mümkün bulunmamasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle; Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,