Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/925 K.2025/433

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; Forum ... Alışveriş Merkezinde yer alan mağaza alanını kiracı olarak kullanan davalının, henüz beş yıllık kira sözleşmesinin dolmasına 1.5 yıl kala kira sözleşmesini feshettiğini ve mecuru 30.06.2018 tarihinde teslim ettiğini, kira sözleşmesinde haksız fesih sebebiyle bir yıllık garanti edilen asgari kira bedelinin cezai şart olarak ödeneceğinin düzenlendiğini, garanti edilen aylık kira bedelinin 802,05 Euro olduğunu ileri sürerek; bir yıllık cezai şart bedelinin tespitini ve şimdilik 3.000,00 Euro cezai şartın mecurun tahliye edildiği 30.06.2018 tarihinden itibaren bir aylık mevduat için geçerli Eurıbor faizinin %3 fazlasına eşit bir gecikme faizi ile davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; feshin haklı nedene dayandığını, taşınmazda kanalizasyon ve atık yağ tutucu toplama sisteminin arızalı olduğunu, patlamaların giderilemediğini, kiralananın alışveriş merkezinin bodrum katında park yerinden yürüyen merdivenlerle yukarı çıkılan kesimde cam bölme ile oluşturulmuş kullanma ruhsatı bulunmayan bir alan olduğunu, kanalizasyon borularının da bu alanda bulunduğunu, son yıllarda sık sık arıza sonucu atıkların etkisi altında kaldığını, hasarın giderilmesinin haftalar sürdüğünü, bunların yaydığı pis koku nedeni ile müşterilerin bu kısma uğramadığını, cironun önemli oranda düştüğünü, mecburen ihtarname keşide edilerek sözleşmenin feshedildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan 25.12.2009 tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesinin (3.3.) maddesinde "...Kiracı sözleşmenin bitiminden evvel işbu sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmesi halinde, bir yıllık garanti edilen asgari kira bedelini cezai şart olarak ödemeyi kabul eder." düzenlemesinin bulunduğu, taraflar arasında imzalanan 10.02.2015 tarihli ek protokol ile sözleşme süresinin beş yıl uzatıldığı,

davalı kiracı dava konusu kiralananın ayıplı hale gelmesi nedeniyle kira ilişkisinin devamının çekilmez hale geldiğini, bu nedenle dava konusu kira sözleşmesini haklı nedenle feshettiklerini belirtmiş ise de; ayıbın giderilmesi için kiraya verene ayıba uygun süreli ihtar gönderilmeden kira sözleşmesi tek taraflı feshettiği, buna göre kira sözleşmesi süresi sona ermeden mecurun erken tahliye edildiği, cezai şarttan kiracının sorumlu olduğu gerekçesiyle;

tespit davasının kabulüne, davacının davalıdan bir yıllık asgari kira bedeli toplamı olan 9.624,60 EURO cezai şart alacağı olduğunun tespitine, 3.000,00 EURO cezai şart ve işlemiş 118,36 EURO gecikme faizinin davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının cezai şartın sözleşmesel faiz ile davalıdan tahsilini talep ettiği, işlemiş faize yönelik talebinin bulunmasına rağmen talebin dışına çıkılarak karar verildiği, bu yönüyle davacının faize yönelik istinaf talebinin haklı olduğu, davacının eda davası açarak iddiasını ileri sürmesi nedeniyle ayrıca tespit davası açmasında hukuki yararının bulunmadığı, davalının istinafının farklı gerekçeyle kabulü gerektiği gerekçesiyle; her iki tarafın istinaf istemlerinin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına,

davacının tespit talebinin reddine, cezai şart talebinin kabulü ile 3000,00 Euro cezai şartın 30.06.2018 tarihinden izleyecek bir aylık mevduat için geçerli Eurobor artı % üçe (3) eşit gecikme faizi ile davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; tespit davasının kabulü gerektiğini, davanın külli tespit kısmi eda davası olduğunu, vekalet ücretinin yeni karar tarihine göre hesaplanması gerektiğini, dava değerinin karar tarihindeki kura göre belirlenmesi gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

Davalı vekili; deliller toplanmadan karar verildiğini, Euro'nun TL'ye çevrilmesi gerekirken tahsil tarihindeki kurdan takibe konu edildiğini, son yıllarda ciro kaybının bariz olduğunu, daha yüksek oranda indirim yapılması gerektiğini, iyileştirme işleri ve yükümlülüklerinin görmezden gelindiğini, hakkın kötüye kullanımının söz konusu olduğunu, feshin haklı olduğunu, cezai şartın davalının ekonomik mahvına yol açıp açmayacağının incelenmediğini, davanın reddi gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

1.Uyuşmazlık, kira sözleşmesinden kaynaklı cezai şart alacağının tespiti ve tahsili istemine ilişkindir.

2.Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine ve özellikle cezai şart alacağının tespitine ilişkin talebin eda davasında değerlendirilecek olması sebebiyle tespit davasına konu edilmesinde hukuki yararının bulunmamasına, dava dilekçesinde döviz cinsinden tahsil talep edilmekle Mahkemece talep doğrultusunda karar verilmesinin yerinde olmasına, kira sözleşmesinin davalı tarafından süresinden önce haksız olarak feshedildiğinin ve bu sebeple sözleşmede öngörülen cezai şart koşulunun gerçekleştiğinin, vekalet ücretinin doğru hesaplandığının anlaşılmasına göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR