Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/180 K.2025/5026

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili ile asıl ve birleşen davalarda davalı vekili tarafından temyiz edilmiş, incelemenin duruşmalı olarak yapılması asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili tarafından talep edilmekle; 21.10.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ... sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacılar vekili asıl davada; müvekkili ile davalı şirket arasında noterde düzenlenen "Özel Ortaklık Sözleşmesi" başlıklı sözleşme ile iki ayrı parsel üzerinde müşterek inşaatın yapılması, yapılacak dairelerin satılması ve elde edilen gelirin paylaşılması hususunda adi ortaklık kurulduğunu, sözleşme gereğince yapılacak dairelerin eşit olarak paylaşılacağının karalaştırıldığını ancak davalının sözleşmeye aykırı olarak .. ili, .. ilçesi, .. mahallesi, 44064/1 parselde bulunan 5 no'lu dairenin tapusunu yapılan ihtara rağmen müvekkilleri adına devretmediğini, yine davalı şirketin 44075/1 parseldeki 6 no'lu dubleks daireyi,

müvekkillerinin payını almasını engellemek amacıyla muvazaalı olarak davalı şirketin ortağının eşi adına tapuda devrettiğini, bedelde muvazaa yapıldığını, keşide edilen ihtarname ile durumun düzeltilmesinin istediğini ancak ihtarın sonuçsuz kaldığını belirterek,

.. ili, .. ilçesi, .. mahallesi, 44064 ada, 1 no'lu parsel üzerinde inşa edilen binanın 5 no'lu dairesinin arsa payı ile birlikte, tapudaki kayıtlarının iptaliyle, davacılar adına hükmen tesciline, olmadığı takdirde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile daire ve arsa payının bedeli olan 450.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline, .. ili, .. ilçesi, .. mahallesinde kain imarın 44075 ada,

1 parselini teşkil eden arsa üzerinde inşa olunan binanın 6 no'lu dairesi ile bu daireye isabet eden arsa payının yarı hissesinin davacılara ait olduğundan tapu kaydının iptali ile daire ve arsa payının yarı hissesinin davacılar adına tesciline, bu talep kabul görmediği takdirde daire ve arsa payının rayiç değerinden fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 350.000,00 TL'nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline,

davalı şirketin 5 no'lu dairenin tapusunu zamanında vermediğinden bu daireden yoksun kalınması nedeniyle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 5.000,00 TL kira bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davacılar vekili birleşen davada; aynı vakıalara dayanarak, muvazaalı olarak satışı yapılan 44075/1 parseldeki 6 no'lu dubleks dairenin ve arsa payının tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilleri adına tesciline, asıl dava dosyasına konu taşınmazın bedeli olarak tespit edilen 500.000,00 TL düşüldükten sonra ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 985.342,31 TL'nin davalı ... .. İnş.Ltd.Şti.'nden tahsiline, tapu iptal talebi kabul görmediği takdirde 1.485,342,31 TL'nin davalı ... . İnş.Ltd.Şti.'nden tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı şirket vekili asıl ve birleşen davada; ortaklığın henüz tasfiye edilmediğini, taraflar arasında akdedilen özel ortaklık sözleşmesinin imzalanmasından önce 31.12.2003 tarihinde ortaklığa konu arsalardan 440 64... parselde bulunan taşınmazın müvekkili şirket tarafından satın alındığını, 440 75... parsele ilişkin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ise yine özel ortaklık sözleşmesinin imzalanmasından önce 13.01.2004 tarihinde yapıldığını, davacı ortakların arsa alım aşamasından başlayarak bugüne kadar yükümlülüklerini yerine getirmediklerini,

ortakların taahhüt ettikleri maliyetin %60'ını ödemedikleri için 30 ayda bitmesi öngörülen inşaatın 64 ay geçmesine rağmen tamamlanamadığını, tapuların devredilmiş olmasına rağmen davacıların yine de borçlarını ödemediklerini, 440 64... parselden 3 ve 6 nolu bağımsız bölüm konutların satılarak ortaklığın borçlarının ve inşaat harcamalarının ödemelerinin yapıldığını, bu sayede iskan ruhsatının alınabildiğini, 440 75... parselde bulunan 1,2,3,4 nolu bağımsız bölüm konutların satılarak bir kısmının ortakların hesabına eşit oranlarda kaydedildiğini, kalanın ise inşaatın yapımına harcandığını,

davacıların ödeme imkanlarının olmaması sebebiyle konut satışı yapılarak ortaklığa olan borçlarına karşılık gelecek şekilde gelir kaydedilmesini talep etmeleri üzerine devirler yapıldığını, yapılan satışların karşılıklı anlaşma ile gerçekleştirildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ... vekili birleşen davada; görev itirazı olduğunu, iyiniyetli 3. kişi konumunda olan müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, alacağın zamanaşımına uğradığını, yapılan satışın muvazaalı olduğu iddiasının gerçeği yansıtmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; birbirini teyit eden tasfiye memurları ek raporlarının dosya kapsamına uygun olduğu, adi ortaklık sözleşmesinin içeriği itibariyle inşaat maliyeti, elde edilen gelir ve yapılan harcamalar da belirlenerek hesabın çıkarıldığı, birleşen dava konusu 440 75... parsel 6 numaralı dairenin birleşen davada davalı ...'ya devredilmiş olup, satışlardan elde edilen gelirin, gelir toplamı içerisinde yer aldığı,

toplam inşaat maliyetinin ve elde edilen gelirin hesaplanarak davacının adi ortaklık sözleşmesinde belirlendiği üzere %60 oranında harcamalara katlanacağı, buna göre hesaplanan 1.480.814,98TL borcundan karşıladığı tutarın 1.480.000,00TL olup, bu durumda davacı tarafın adi ortaklıktaki payı kapsamında alacağının bulunmadığı anlaşılmakla, taraflar arasındaki adi ortaklığın fesih ve tasfiyesine, tasfiye sonucu kalan mal varlığı bulunmadığından ayrıca paylaştırma yönünden karar verilmesi yer olmadığına, tasfiyenin bu şekilde sonlandırılmasına,

birleşen dosyanın davalı şirket yönünden, aynı adi ortaklık sözleşmesi kapsamında tasfiyeye ilişkin olup, tasfiye sonucu kalan mal varlığı bulunmadığından, adi ortaklığın fesih ve tasfiyesi ile ayrıca paylaştırma yönünden karar verilmesine yer olmadığına, tasfiyenin bu şekilde sonlandırılmasına, 440 75... parselde kayıtlı 6 numaralı bağımsız bölümün davalıya satışının muvazaalı olduğu hususunun dosya kapsamı itibariyle kanıtlanamadığı,

satış yapılan davalının, davalı şirketin ortağının eşi olmasının tek başına muvazaanın kanıtı için yeterli sayılamayacağı, esasen davacılar ile davalı şirket arasındaki adi ortaklık sözleşmesi kapsamında bir kısım dairelerin devirlerinin gerçekleştiği, bir kısmının satıldığı, paylaşımdaki 2 bağımsız bölümden kaynaklı uyuşmazlık üzerine davaların açıldığı, muvazaa hususunun kanıtlanamadığı gerekçesiyle; asıl dava yönünden, taraflar arasındaki adi ortaklığın fesih ve tasfiyesine, tasfiye sonucu kalan mal varlığı bulunmadığından ayrıca paylaştırma yönünden karar verilmesine yer olmadığına, tasfiyenin bu şekilde sonlandırılmasına,

birleşen dava yönünden ise, davalı şirket hakkında açılan davanın, taraflar arasında adi ortaklığın fesih ve tasfiyesine, tasfiye sonucu kalan mal varlığı bulunmadığından ayrıca paylaştırma yönünden karar verilmesine yer olmadığına, tasfiyenin bu şekilde sonlandırılmasına, davalı ... hakkında açılan davanın reddine karar verilmiş, karara karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İlk Derece Mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1-Davacılar vekili; davalının tek taraflı hazırladığı ortaklık hesabı ve inşaat maliyetlerine ilişkin veriler baz alınarak hazırlanan tasfiye kurulu raporlarına yapılan itirazların dikkate alınmadığını, raporların birbirleriyle tamamen çelişmesine karşın yeni bir tasfiye kurulu oluşturularak rapor düzenlenmesine ilişkin taleplerinin reddedildiğini, raporlar arasındaki çelişki giderilmeden karar verilmesinin doğru olmadığını, inşaatların yapım tarihlerinin yanlış değerlendirildiğini, taraflarınca ortaklığa ödenen para ve satışlardan elde edilen gelirlerin sabit tutularak,

denkleştirici adalet ilkesinin tasfiye kurulu tarafından görmezden gelindiğini, davalı tarafından dava dosyasına sunulan ortaklık hesabında açıkça inşaatların maliyetinin 3.607.762,82 TL olduğunun ikrar edildiğini, buna rağmen tasfiye memurlarının daha yüksek inşaat maliyeti hesaplamalarının kanuna açıkça aykırı olduğunu, tasfiye kurulu raporunda taraflarına verildiği iddia edilen dairelere ilişkin itirazların dikkate alınmadığını, tasfiye kurulu raporunda ortaklık adına satılan dairelerin eksik hesaplandığını, ortaklık sözleşmesinin konusunu oluşturan işin, her iki inşaatın yapılması olduğunu, davada adi ortaklığın tasfiyesinin yapıldığını,

adi ortaklığın yönetici ortağı olan davalı tarafından kiraya verilen 5 nolu daireden elde edilen kira alacağının da hesaplamaya dahil edilmesi gerektiğini, son olarak her ne kadar davada verilen ilk kararda Bölge Adliye Mahkemesi tarafından adi ortaklık sözleşmesinde taraflar arasında ki paylaşımın tapuların devri doğrultusunda olacağına ilişkin hüküm bulunmadığı belirtilmişse de bu doğrultuda hüküm bulunduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

2-Davalı şirket vekili; bilirkişi raporları dikkate alınmadan karar verildiğini, davanın noter huzurunda yapılmış bir sözleşmeye dayalı olarak görülmesi gerektiğini, tasfiye kurullarının olayı “yatırımcı yüklenici” ilişkisi gibi görerek ele aldıklarını, altı yıl boyunca hiçbir konuda itiraz söz konusu olmamışken, borçlarını ödeyecekleri düşünülerek hak edişlerinden daha fazla tapunun verilmesinden sonra dava açılmasının dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, dava tarihinden ve iskân ruhsatı alındıktan sonra yapılan harcamalar dikkate alınmadığı için, ortaklığın tasfiyesinin söz konusu olamadığını,

tasfiye kurulunun müvekkillerinin oluşan zararlarını da tasfiye kapsamında değerlendirmesi gerektiğini, hükme esas alınan raporda sehven bazı maddi hatalar yapıldığını, sonuç olarak; tasfiye kurulunun mevcut raporundaki maddi hataların düzeltilmesi halinde davalı firmanın 377.630,19 TL alacaklı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Asıl ve birleşen davada uyuşmazlık, adi ortaklıktan kaynaklanan tapu iptal ve tescil ile adi ortaklığın tasfiyesi istemine ilişkindir.

Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye, hükme esas alınan tasfiye raporlarının denetime elverişli olup hükme esas alınmasında bir isabetsizlik bulunmamasına, ilgili raporun, taraflarca imzalanan adi ortaklık sözleşmesi gereği inşaat maliyetleri, elde edilen gelirler ve yapılan harcamalar belirlenerek, sunulan mali kayıtlar ve teknik hesaplamalar neticesinde hazırlanmış olmasına, yine alınan ek raporlar ile taraf itirazlarının değerlendirilerek davacıların ortaklıktan alacaklı olmadığı, ortaklıkta dağıtılabilir bir varlık kalmadığı, tasfiye bilançosu oluşturulmasına olanak bulunmadığının anlaşılmasına göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR