Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/2205 K.2025/6179

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı ....'ın çok katlı iki bloktan oluşan .....

Evleri'nin yapımını üstlendiğini, söz konusu evlerin özelliklerinin ...'ın internet sitesinde projenin resmini de içermek sureti ile ilân edildiğini ve bağımsız bölümlerin satışa sunulduğunu, müvekkilinin de ilân ve broşürlerde yapılan tanıtımları dikkate alarak .....'la bu proje kapsamında inşa edilecek bağımsız bölümün satışını konu alan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzaladığını, taahhüt ettiği bedeli ödediğini, davalının da bağımsız bölümü fiili olarak teslim ettiğini ancak taahhüt ettiği edimleri yerine getirmediğini, sözleşmenin imzalanmasından önce müvekkiline verilen broşürde yer alan vaziyet planında iki bloktan oluşan.....

Evleri projesinde ‘’spor alanları’’ başlığı altında ve katalogdaki animasyon fotoğrafı ile vaziyet planında tenis kortu ve basketbol sahası taahhüdü yer aldığını, yine katalogdaki animasyon fotoğrafları ve vaziyet planında proje alanının etrafı çevrili 16.969,59 m²'lik alan olarak taahhüt edildiğini ancak davalının bu büyüklükte bir alan tahsis edemediğini, bağımsız bölümün dâhil olduğu sitenin alanının (yeşil alan ve sosyal alan) taahhüt edilenin yarısı büyüklükte olduğundan azaldığını, bu durumun ortak alan üzerindeki mülkiyet hakkının da azalması demek olduğunu,

söz konusu eksikliklerin kat malikleri tarafından Kadıköy l.Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2010/193 D.İş sayılı dosyası ile tespit ettirildiğini, somut olayda ayıplı değil, eksik ifa söz konusu olduğunu, eksikliklerin 30 günlük muayene ve ihbar süresi içinde bir tüketici tarafından tespit edilebilecek nitelikte olmadığını belirterek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, bağımsız bölüm bedelinden 3.000,00 TL'nin tenzili ile ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte iadesine karar verilmesini talep etmiş.

28.09.2012 havale tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 62.600,00 TL'ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; dava konusu alanın kampanyadan önce park alanı olarak terk edildiğini ve halen de yeşil alan olarak korunduğunu, düzenlenen broşürlerin icaba davet niteliğinde olduğu gibi, herhangi bir taahhüdün de bulunmadığını, süresinde bir ayıp ihbarı yapılmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 13.12.2012 tarihli kararıyla; davanın kabulü ile, 3.000,00 TL'nin dava tarihinden, 59.600,00 TL'nin ıslah tarihinden yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1.Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 03.07.2014 tarihli ilamıyla; davalının sair temyiz itirazlarının reddine karar verildikten sonra, yeşil alana ilişkin Mahkemece ayıp ihbarının süresinde yapılmadığından bu talebin reddi gerektiği, yine Mahkemece de kabul edilen klima tesisatının tekniğine uygun olarak kurulmaması,

ıslak zeminlerdeki su geri dönüşümünü sağlayan sistemin gereği gibi yapılmamasının gizli ayıp niteliğinde olduğu ve ilamda açıklandığı gibi süresinde bir ayıp ihbarı bulunmadığından bu taleplerin de reddi gerektiği, dava konusu sitedeki iki bloğu bağlayan bölüme ait çatıda yeşillendirmenin yapılmaması ve güneş kolektörlerinin olmaması Mahkemenin de kabulünde olduğu gibi eksik ifa olduğundan Mahkemece bu eksiklikler nedeniyle bir değer kaybı olup olmadığının taraf ve yargı denetimine elverişli, ayrıntılı raporla tespit edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre karar verilmesinin hatalı olduğu,

bozma nedenine göre davacının temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığı gerekçesiyle, karar bozulmuştur.

2.Bozmaya uyan Mahkemenin 31.05.2016 tarihli kararıyla; bozma ilamı uyarınca alınan bilirkişi raporuna göre davanın kısmen kabulü ile 3.000,00 TL'nin dava tarihinden, 16.562,50 TL'nin ise ıslah tarihi olan 28.09.2012 tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

3.Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 23.09.2019 tarihli ilamıyla; davalının sair temyiz itirazlarının reddine karar verildikten sonra, davalı tarafından sunulan ve emsal dosyalarda alınan bilirkişi raporlarında iki blok arasındaki çatıda yeşillendirmenin yapılmaması ve güneş kollektörlerinin olmaması nedeniyle konutta değer azalması hesaplanması sonucu tespit edilen bedel ile işbu dosyada alınan bilirkişi kurulu ek raporunda tespit edilen bedel arasında fahiş fark bulunduğu, Mahkemece bu eksiklikler nedeni ile davacıya ait dairede bir değer kaybın bulunup bulunmadığı konusunda, taraf, Mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli, konusunda uzman bilirkişi kurulundan gerekçeli rapor alınıp sonucuna göre karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, karar bozulmuştur.

4.Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bozma ilamı uyarınca alınan rapora göre yeşillendirme ve güneş panellerinin olmaması nedeniyle davacıya ait dairede herhangi bir değer kaybının tespit edilmediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; bilirkişi raporunda maddi zarar hesaplaması yapılmamasının hatalı olduğunu, bu raporun bilimsel verilerden uzak olup hükme esas alınamayacağını, davalı hakkında benzer davalarda alınan bilirkişi raporlarında çatının yeşillendirilmemesi ve güneş kolektörlerinin olmamasının eksik ifa olarak değerlendirildiğini ve ilgili dairelerde değer kaybı oluştuğu tespit edilerek zarar hesaplaması yapılmışken eldeki davada bozma sonrası alınan söz konusu raporda hesaplama yapılmadığını, müvekkili ile davalı arasında imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin 10. maddesinin haksız şart niteliğinde olup,

satıcının sözleşmenin bu maddesine dayalı olarak alıcının daireyi tam ve eksiksiz aldığı şeklindeki iddialarının yerinde olmadığını, davalının süresinde ayıp ihbarında bulunmadığı itirazlarının reddi gerektiğini, zira davanın, davalı satıcının eksik ifa nedeniyle alıcı olan müvekkiline karşı olan sorumluluğuna ilişkin olduğunu, davalının eksik ifa nedeniyle sorumlu olduğunu ikrar edip bilirkişi raporundaki bedele itiraz ettiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, satış esnasında sunulan katalog, proje ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeniyle davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının tahsili istemine ilişkindir.

1. Temyizen incelenen kararın bozmaya uygun olduğu, bozmanın kapsamı dışında kalan hususların ise artık incelenmesinin mümkün bulunmadığı, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı görülmekle davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.

2.Temyize konu kararda, Mahkemece; bozma ilamına uyulduğu halde, bozmaya uygun karar verilmemiştir.

Mahkemece her ne kadar son bozma ilamı sonrasında alınan 09.05.2024 tarihli bilirkişi heyet raporunda yeşillendirme ve güneş panellerinin olmaması nedeniyle davacıya ait dairede herhangi bir değer kaybının tespit edilmediği gerekçesiyle söz konusu rapor hükme esas alınarak davanın reddine karar verilmiş ise de, hükme esas alınan söz konusu rapor incelendiğinde, satış bedelinden indirilecek tutarın tespitinde nispi metod adıyla bilinen hesaplama yöntemi ile hesaplama yapılmadığı ve önceki bozma ilamında belirtildiği üzere emsal dosyalarda alınan raporlarda iki blok arasındaki çatıda yeşillendirmenin yapılmaması ve güneş kollektörlerinin olmaması nedeniyle konutta değer azalması yönünden yapılan hesaplamaların da hiç irdelenmediği anlaşılmaktadır.

Şöyle ki, satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, "mutlak metod," "nisbi metod" ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (Bkz. 13. HD. T.26.12.1997, E. 1997/7580.

K. 1991/10870) Bu metoda göre satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifadeyle satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, mevcut ayıplı halindeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.

Bu itibarla Mahkemece; dosyanın yeniden farklı bir bilirkişi heyetine tevdi edilerek, dava konusu taşınmazın alındığı tarih gözetilerek, satış bedelinden indirilmesi gereken miktarın bu metoda göre belirlenmesi ve önceki bozma ilamında da açıkça belirtildiği üzere emsal dosyalarda alınan raporlarda iki blok arasındaki çatıda yeşillendirmenin yapılmaması ve güneş kollektörlerinin olmaması nedeniyle konutta değer azalması yönünden yapılan hesaplamalar da taraf ve Yargıtay denetimine elverişli şekilde irdelenerek sonucuna uygun şekilde karar verilmesi gerekirken, önceki bozma ilamını karşılamayan ve yukarıda belirtilen metoda uygun olmayan yetersiz bilirkişi raporuna göre karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bozulmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR