Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/2506 K.2025/5972

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı-karşı davalı vekili; davacı şirket ile davalı arasında,..........ilçesi, 1868 ada, 3 parselde kayıtlı arsadaki villa inşaatı hakkında 01.02.2020 tarihinde "villa satış mukavelesidir" başlıklı sözleşme düzenlendiğini, bu parselde inşası devam eden villanın satış bedelinin 980.000,00 TL olduğu, bu bedelin 500.000,00 TL'sinin tapu devri anında, 90.000,00 TL'sinin 23.08.2020 tarihinde, 90.000,00 TL'sinin 23.09.2020 tarihinde ödenmesi ve geri kalan 300.000 TL bedel için ise ................

Mahallesi, 214 ada, 2 parseldeki 11 49... yüz ölçümlü arsanın müteahhit firmaya veya göstereceği şahsa devri karşılığında anlaştıklarını, davacı şirketin inşaatını tamamladığını ve villanın 04.02.2020 tarihinde davalıya devredildiğini, sözleşme gereğince 214 ada, 2 parselde kayıtlı arsanın, müşteri bulunamadığı için aynı gün devrinin yapılamadığını, daha sonra da davalıdan sözleşmeye uymasının istendiğini ancak çeşitli bahanelerle oyaladığını, yakın zamanda yapılan araştırmada bu taşınmazın üçüncü bir şahsa devir edildiğinin öğrenildiğini ileri sürerek;

öncelikle davalı adına kayıtlı bulunan Talas ilçesi, Yukarı Talas, 1868 ada, 3 parselde kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı şirket adına tescilini, mümkün olmaması halinde şimdilik 1.000,00 TL alacağın ticari faiziyle birlikte tahsilini talep etmiştir.

2. Davalı-karşı davacı vekili; 18 68... parselde kayıtlı olan arsa üzerinde bulunan villaya ilişkin olarak davacı-karşı davalının sözleşmeye göre teslim yükümlülüğünü yerine getirmediğini ileri sürerek davalı-karşı davacının gecikme nedeniyle uğradığı zararlara karşılık hesaplanacak aylık rayiç kira bedelinden şimdilik 1.000,00 TL'nin ticari faizi ile birlikte tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı- karşı davacı vekili; davacının sözleşmeden kaynaklanan kendi yükümlülüklerini yerine getirmeden davalıdan talepte bulunamayacağını, davacının sözleşmeye konu villayı tamamlamadığını, 04/02/2020 tarihinde arsanın tapusunu devrettiğini, eksik/ayıplı ve sözleşmeye aykırı işlerinin Kayseri 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2022/13 D.İş. sayılı dosyası ile tespit edildiğini, bilirkişi raporunda taşınmazın seviyesinin sözleşme gereğince teslim edilmesi gereken 31.12.2020 tarihinin üzerinden bir yıldan fazla süre geçmiş olmasına rağmen %94 olduğunun tespit edildiğini, sözleşme gereği davacının 30.12.2020 tarihine kadar villayı tamamlamış,

yapı kullanım izin belgesi almış, oturmaya hazır hale getirmesi gerekir iken; villayı yarım bir şekilde bıraktığını, 2 14... Parselde bulunan taşınmazın üçüncü bir şahsa devredildiği iddiasının gerçek dışı olduğunu, taşınmazın hiçbir zaman davalıya ait olmadığını, sözleşmenin imzalandığı sırada tarafların hem 18 68... parselde kain taşınmazın davacı adına kayıtlı olmadığını, hem de 2 14...

Parselde kain taşınmazın davalı adına kayıtlı olmadığını bildiklerini, davalının taşınmazın tapu kaydını alabilmesi halinde devrini gerçekleştirebileceğini, alamaması halinde ise 300.000,00 TL bedel ödeyeceğini davacıya bildirmiş olduğunu, davacının da tapuda devrinin mümkün olmaması halinde bedelin ödenmesini kabul ettiğini, davacının kendi üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirmesi halinde; sözleşmezde mezkur taşınmaz için belirlenen 300.000,00 TL bedelin davacıya verileceğini, ancak davacının henüz villayı tamamlamadığından,

davalının borcunun doğmadığını bu durumda davalının kaçınma hakkının mevcut olduğunu, davacının hali hazırda sözleşmeden dönme hakkını kullanma imkanı bulunmadığını savunarak asıl davanın reddini istemiştir.

2. Davacı-karşı davalı vekili; davalı-karşı davacının taleplerinin haksız olduğunu savunarak karşı davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

Kayseri 4 Sulh Hukuk Mahkemesinin 2022/13 D.iş sayılı dosyasında yapılan 03.03.2022 tarihli delil tespitinde villa inşaatında bahçe girişine beton dökülmediği, havalandırma kapaklarının takılmadığı, havalandırma bacası iç sıvasının yapılmadığından ve meskenin alınmadığından bahisle inşaat oranının %94 olduğunun tespit edildiği, mahkemece yapılan keşif sonrası alınan bilirkişi kök ve ek raporuna göre dava konu villanın %99 oranında tamamlandığı, sözleşmede verilmesi kararlaştırılan arsa değerinin dava tarihindeki değerinin 1.378.800,00 TL olduğu,

yüklenicinin işi %99 tamamlaması nedeniyle talep edebileceği arsa bedelinin 1.364,220,00 TL olduğu, davalı karşı davacının talep edebileceği rayiç kira bedelinin ise 61.379,69 TL olduğunun tespit edildiğini, raporun somut olaya uygunluğu ve denetime elverişliliği sebebiyle hükme esas alındığı,

asıl dava yönünden: her ne kadar villa satış sözleşmesinde bir kısım bedel yerine davaya konu arsanın devri kararlaştırılmış ise de, taşınmaz devrini veya devir vaadini içeren sözleşmelerin resmi şekilde yapılması gerektiği, satış sözleşmesinin şekil şartını sağlamadığı görülmekle davacının ilgili arsanın tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verildiği, ancak sözleşmede arsanın devri satılan villa bedeline mahsuben kararlaştırıldığından yüklenicinin arsa değeri kadar müspet zararının bulunduğu kabul edilerek işi bitirme yüzdesi (%99) itibariyle arsanın rayiç değeri üzerinden davanın kabulü ile,

1.364,220,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine, karşı dava yönünden, villa satış sözleşmesinde teslimin 31.12.2020 tarihi olduğu, dava tarihi itibariyle villanın %99 oranında tamamlandığı, karşı davacının sözleşme itibariyle 61.379,69 TL'ye hak kazanacağı, ancak dava değerinin (1 nolu celsede süre istenmesine rağmen) ıslah edilmediği gerekçesiyle;

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 1.000,00 TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davacı karşı davalıdan alınarak davalı karşı davacısına verilmesine karar verilmiş, karara karşı taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dosya kapsamında toplanan belge ve delillere, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dava konusu sözleşmenin iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler niteliğinde oluşuna, mahkemece yargılama sürecinde aldırılan 27.07.2023 tarihli ana ve 15.02.2024 tarihli ek raporlardaki tespit ve değerlendirmelere, davaya/sözleşmeye konu edilen 2 14... parsel nolu taşınmazın sözleşme bakiye bedeli olarak davacıya devrinin/satımının geçersizliği dolayısıyla taşınmaz karşılığı olan 300.000,00 TL yönünden Yargıtayın yerleşik uygulamasına (Y.3.HD.,09.01.2025,

2024/755E.,2025/141K.) uygun şekilde güncelleme / sepet hesabı yapılmasında usul ve yasaya aykırılık görülmemesine ve kanıtları takdirinde ve hukuki ilişkiyi nitelendirilmesinde herhangi bir isabetsizlik bulunmamasına göre, asıl davanın alacak talebi yönünden verilen usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiş, karşı davaya konu uyuşmazlık hakkında, dava değeri/kabul edilen miktarın 1.000,00 TL olduğundan gerek karşı dava gerekse hüküm tarihlerinde miktar itibariyle kesin nitelikte bir karar olduğu,

istinaf başvuru dilekçesinin miktar itibariyle kesin olan bir karara ilişkin olması sebebiyle davacı-karşı davalı vekilinin karşı davaya ilişkin istinaf dilekçesinin/başvurusunun 6100 sayılı Kanunun HMK 352/1-b maddesi gereğince usulden reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı-karşı davalı vekili; tapu iptal ve tescil talebine ilişkin red kararının istinaf talebinde bulunulmadığını, alacak ile ilgili kararın temyiz edildiğini, alacak talebinde yerel mahkemece davacıya davalı tarafından devri taahhüt edilen taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden hesaplanan bilirkişi raporuna göre belirlenmiş olup hakkaniyet gereği hükme en yakın tarihteki değer üzerinden hüküm kurması gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalı-karşı davacı vekili; davacının sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediğinden, davalıdan talepte bulunamayacağını, bilirkişi raporunda, mesken yükümlülüğünün sözleşmede alıcıya ait olmasından bahisle hangi kriter ve gereklere göre % 5 artırım yapıldığının belli olmadığını, salt mesken kriteri nedeniyle ekleme yapılan oranın oldukça yüksek olduğunu, diğer eksikliklerin adeta yok sayıldığını, 04.02.2020 tarihinde arsa tapusunun devredildiğini, davacının 30.12.2020 tarihine kadar villayı tamamlamış, yapı kullanım izin belgesi almış, oturmaya hazır hale getirmesi gerekir iken;

villayı yarım bir şekilde bıraktığını, yerel mahkemece gecikme sebebi ile kira bedeli talebinin kabul edildiğini, bu halde davacının yükümlülüklerini dava tarihi itibari ile yerine getirmediğinin sabit olduğunu, böylece alacağın muaccel hale gelmediğini, davacı bakımından, sözleşmeden dönmenin şartlarının bulunmadığını ve dilekçesinde sözleşmeden döndüğü yönde açık bir irade beyanı da bulunmadığını, davalının temerrüde düşmediğinden davacının terditli talebi yönünden de davanın reddi gerektiğini, sözleşmede 2 14... parselin değerinin 300.000,00 TL olarak belirlendiğini, davacının kendi üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirmesi halinde,

taşınmaz için belirlenen bedelin davacıya verileceğini, ayıplı ve eksik ifa söz konusu olduğundan, davalının kaçınma hakkı bulunduğunu, aksi halda eksikler sebebi ile bedelden indirim yapılması gerektiğini, bilirkişi raporunda villanın seviye tespitine dair yeni bir belirleme yapılmadığını ancak tespit dosyasında alınan raporla belirlenen oranın dahi altında olduğunu, ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, asıl davada sözleşmeden doğan edimlerin yerine getirilmemesi nedeniyle öncelikle tapu kaydının iptali ve tescili, mümkün olmadığı taktirde sözleşme gereğince bakiye kalan 300.000,00 TL'nin karşılığı olan taşınmazın rayiç değerinin tahsili istemine karşı davada kira alacağına ilişkindir. Bir taşınmaz malın veya payının mülkiyetinin başkasına satışı yada satış vaadini içeren sözleşmelerin geçerli sayılması 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesi ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi uyarınca resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir.

Yukarıda açıklanan bilgiler ışığında; taraflar arasında düzenlenen 01.02.2020 tarihli harici taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılmamış olması sebebiyle geçersiz olduğu, ancak taahhüt edilen taşınmazın tapuda devredilmiş olması karşısında geçerli hale geldiğinin kabulü gerekir.

Sözleşme her iki taraf için de bağlayıcı olup, taraflarının edimlerini ifa etmekle yükümlü olmasına, tespit dosyasında %94 olarak belirlenen tamamlanma oranının, 15.02.2024 tarihli ek rapor ile mesken yükümlülüğünün sözleşmede alıcıya ait olmasından bahisle iş bitirme oranı (%99) olarak belirlenmesine,

hükme esas alınan bilirkişi raporunun taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine uygun denetlenebilir olduğunun anlaşılmasına ve dava konusu arsanın dava tarihi itibariyle rayiç değerinin iş bitirme oranı (%99) kadar belirlenen bedel üzerinden karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığının anlaşılmasına göre, taraf vekillerinin tüm temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR