Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/2803 K.2025/6335

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Asıl davada davacı vekili; müvekkilinin davalıya ait işyerini 20.05.2006 tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığını, sözleşme tarihinde taşınmazın harabe ve kullanılamaz halde olduğunu, binaya bakım ve onarım ile birlikte ayrıca ek idare binası yapıldığını, bir kısım önemli harcamalar yapılarak taşınmazın kullanılabilir hale getirildiğini, bu çalışmalardan sonra taşınmazın fabrika düzeni içerisinde kullanılmasının mümkün hale geldiğini, tüm bunların davalı kiralayanın bilgisi dahilinde ve gözetiminde yapıldığını, yapılan harcamaların binanın kullanımının sağlanabilmesi için zorunlu ve faydalı masraflar olduğunu,

yapılan tüm işlerin aşama aşama kaydedildiğini, yapılan harcamalar ve işlerinin kiralanan taşınmazın değerinin arttığını, taraflar arasındaki kiracılık ilişkisinin tahliye davası açılması sonucu bittiğini ve 25.05.2011 tarihinde taşınmazın tahliye edildiğini, tahliye esnasında tutulan tutanakta taşınmaza yapılan imalatlara yönelik talep ve dava haklarının saklı tutulduğunu, Kayseri 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/66 D.İş sayılı dosyasında tespit yaptırılarak alınan bilirkişi raporuna göre 2006 yılı birim fiyatları ile müvekkilinin yaptığı harcama bedellerinin 510.952,47 TL olarak belirlendiğini,

daha sonra yapılan görüşmelerde uzlaşma sağlanamadığını ileri sürerek; kiralanan taşınmaza yapılan masraflar karşılığı 510.952,47 TL'nin dava tarihi itibariyle işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

2. 01.11.2016 tarihli bozma ilamı sonrası birleşen davada davacı vekili; davalı kiracının 01.07.2010 tarihinden itibaren 11 aylık kira bedeli olarak 12.800 Euro borcu olduğunu, davaya konu kira alacağı için davalının senet verdiğini, senedin arka yüzüne kiracının açtığı alacak davası sonunda kiracı lehine doğacak alacaktan kira borcunun mahsup edileceğinin belirtildiğini, davalının borcunu ödememek için alacağını temlik ettiğini ileri sürerek; 12.800 Euro karşılığı 58.880,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte öncelikle davalının açtığı dava dosyadaki alacağından mahsubuna, aksi halde 58.880,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

1. Asıl davada davalı vekili; davanın zamanaşımına uğradığını, imalatların davalının rızası olmadan yapıldığını, kiralanan kullanıma elverişli olduğu halde davacının var olan üniteleri yıkarak kendi kullanımı için imalatlar yaptığını, imalatların imara aykırı olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. 2. Birleşen davada davalı kiracı; davanın zamanaşımına uğradığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 18.02.2016 tarihli kararıyla; asıl davanın kısmen kabulü ile 399.732,33 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı taraftan tahsiline karar verilmiş; Mahkeme kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 01.11.2016 tarihli ilamıyla; davacının tüm, davalının sair temyiz itirazlarının reddine karar verildikten sonra, ruhsatsız ve kaçak imalatların yıkılması gerekeceğinden, bu tip yapılarda yaratılan ekonomik değerlerin korunmasından da söz edilemeyeceği, İmar Kanunu'na aykırı olarak inşa edilen ve bu nedenle yıktırılması gereken kaçak imalatların masrafları talep edilemeyeceğinden, imara aykırı bir imalat bulunup bulunmadığı değerlendirilmek suretiyle sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden bahisle, karar bozulmuştur.

2. Bozmaya uyan Mahkemece verilen 03.04.2018 tarihli kararla; kiraya veren tarafından açılan alacak davasının da eldeki davayla birleştirilmesi neticesinde, asıl davanın kısmen kabulü ile 295.481,97 TL'nin dava tarihinden itibaren işlenecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, birleşen davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

3. Dairece verilen 25.06.2019 tarihli ilamla; tarafların asıl davaya yönelik sair temyiz itirazlarının reddine karar verildikten sonra, asıl dava bakımından karar tarihinden sonra yürürlüğe girip geçmişe etkili sonuçlar doğuran ve usuli kazanılmış hakkın istisnasını oluşturan 3194 sayılı İmar Kanunu'na Geçici 16. maddenin eklenmesine dair, 7143 sayılı Kanunun 16. maddesinde düzenlenen İmar Barışı Yasası uyarınca eldeki davada inceleme ve değerlendirme yapılması, bu kapsamda yapılan değerlendirme neticesinde dava konusu binaların yasal hale getirilmediğinin belirlenmesi halinde ise;

daha önce 161,12 m² olup, kiracı tarafından yaptırılan 351 m² binanın 189,88 m² kısmının imara aykırı oluşturduğu belirtilmekle, kiracı tarafından mevcut binanın yıkıldığı, yeni yapılan binanın ruhsatsız olarak inşa edildiği tespit edildiğine göre, 351 m² binanın tamamının imara aykırı olduğunun kabulü gerektiği, binanın kısmen imara uygun kabul edilmesinin hiçbir yasal dayanağı bulunmadığından binanın 161,12 m² kısmının değerine hükmedilmesinin doğru olmadığı, bekçi kulübesinin kiracı tarafından inşa edilmeyip eski halini koruduğu kabul edildiği halde 3.690,00 TL harcama yapıldığına ilişkin bilirkişi raporunda açıklama olmadığı,

bekçi kulübesinde yapılan zorunlu ve faydalı masrafların nelerden ibaret olduğunun ayrıntılı ve denetime elverişli şekilde tespit edilerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerektiği, zorunlu ve faydalı imalat bedeli olarak hükmedilen kalemler arasında yer alan elektrik tesisatı ile ısıtma ve sıhhi tesisat bedeli kalemleri yönünden ruhsatsız olarak inşa edilen binalar için bu kalem masraflar talep edilemeyeceğinden ruhsatsız yapılan binalar yönünden tesisat masraflarının düşülmesi gerektiği;

birleşen dava bakımından ise 11 aylık kira bedeli dava konusu olup kiracı tarafından 01.07.2010 tarihinden başlayan 11 aylık kira bedelinin ödenmesine ilişkin 18.03.2015 düzenleme tarihli, 12.800 Euro bedelli senet verildiği, bu ödemenin temyiz aşamasında olan davanın sonunda davacı lehine doğacak alacaktan mahsup edileceği, dava sonunda davacının haklı olmadığı veya kiralayanın alacağından eksik alacak doğarsa senedin eksik kalan kira alacağı için takip konusu yapılabileceğinin belirtildiği, bu senet borcun ikrarı niteliğinde olmakla zamanaşımını kestiğinden dava tarihi itibariyle yeniden başlayan zamanaşımı süresi henüz dolmadığından,

zamanaşımı nedeniyle davanın reddine karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle, karar bozulmuştur.

4. Bozmaya uyan Mahkemenin 17.01.2023 tarihli kararıyla.

18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun Geçici 16. maddenin eklenmesine dair 7143 sayılı Kanunun 16. maddesinde düzenlenen İmar Barışı Yasası kapsamında Kayseri Valiliği Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğünün 16.11.2020 tarihli cevabi yazısında; dava konusu taşınmazda 34 dış kapı numarası için dava dışı S.Z. adına düzenlenmiş yapı kayıt belgesinin olduğu, ruhsatsız ve ruhsata aykırı olarak yapılan yapılar yıkılacağından ve bunlarla ilgili yaratılmış ekonomik değerlerin korunması söz konusu olamayacağından değerlendirme dışı bırakıldığı,

kiracı asıl davada doğacak alacağından kira alacağının mahsup edilmesini, dava sonunda alacağı doğmazsa veya kira alacağından eksik olursa kira alacağı için senedin takip konusu yapılacağını kabul etmiş olmakla verilen senedin borcun ikrarı niteliğinde olduğu gerekçesiyle; asıl davanın reddine, birleşen davanın kabulüne karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı/birleşen davada davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

5. Dairece verilen 24.01.2024 tarihli ilamla; davacı/birleşen davada davalı vekilinin birleşen davaya yönelik temyiz itirazlarının reddine karar verildikten sonra, faydalı ve zorunlu imalatlar yönünden davacı lehine oluşan usuli kazanılmış haklar korunarak asıl dava hakkında karar verilmesi gerektiğinden bahisle, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

6. Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bozma kapsamı dışında kalan ve hüküm altına alınmış bulunan faydalı ve zorunlu imalatlar yönünden davacı lehine usuli kazanılmış hak oluştuğu gerekçesiyle; asıl davanın kısmen kabulüne, 223.147,74 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsiline, birleşen davanın kesinleşmiş olması nedeniyle yeniden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili; davaya konu edilen yapıların ruhsatsız ve ruhsata aykırı olarak yapıldığı kabul edilerek bir kısım imalatların reddine karar verilmesinin hatalı olduğunu, davalı vekilinin açık ikrarı ve tapu kayıtlarıyla yapıların imar affından yararlandığının sabit olduğunu, müvekkilce yapılan imalatların taşınmazı ihya ettiğini ve davalıya yıllardır devam eden yüksek ekonomik menfaat sağladığını, Yargıtayca da faydalı kabul edilen bir takım imalatların lüks olarak değerlendirilmesinin de hatalı olduğunu, bozma ilamında belirtilen yönetim binası ve sosyal tesis dışında yapılan tüm imalatların kabulüne karar verilmesi gerektiğini ayrıca zamanaşımına uğramış kira alacağına ilişkin birleşen davanın kabulünün de hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalı vekili; bozma ilamlarında çok açık olarak imar dışı imalatların tespit edilerek bu kısımların masraflarının talep edilemeyeceğinin belirtilmiş olmasına rağmen bozma kapsamı ve gerekçesi dışına çıkarak hüküm tesis edildiğini, öncelikle bilirkişi heyeti tarafından taşınmaz üzerindeki hangi yapıların İmar Kanununa aykırı olduğu ve ne ölçüde yıkılması gerektiği hususunun belirlenmesi gerektiğini, müvekkilinin imar barışından yararlanmak için herhangi bir başvurusunun bulunmadığını, taşınmaz üzerindeki idare binası, sosyal tesis ve bekçi kulübesinin bütünüyle ruhsatsız ve imar mevzuatına aykırı olduğunu,

yine imara aykırı yapı için harcanan elektrik ve diğer tesisat giderlerinin de ekonomik değerinin korunmayacağının açık olduğunu, ilgili belediyeden gelen taşınmaz ile ilgili inşaat izni ve ruhsat bulunmadığı yazısının dahi dikkate alınmadığını, ayrıca KDV’nin gider olarak kullanıldığı dikkate alınarak yapılan işlerin bedeli hesaplanırken KDVsiz fiyatları üzerinden hesap yapılması gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, asıl davada faydalı ve zorunlu imalat bedeli, birleşen davada kira alacağı istemine ilişkindir.

1. Mahkemece uyulan bozma ilamının kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş olan yönlere ilişkin ileri sürülen sebeplerin incelenmesinin artık mümkün olmadığı anlaşılmakla; davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2. Kural olarak bozma ilamına uyulmakla orada belirtilen biçimde işlem yapılması yolunda, lehine bozma yapılan taraf yararına kazanılmış hak, aynı doğrultuda işlem yapılması yolunda mahkeme için zorunluluk doğar .

Mahkemece bozma ilamına uyulmuş ise de; bozma gerekleri tam olarak yerine getirilmemiştir. Mahkemece; kiracı tarafça yapılan faydalı imalatların tespitine yönelik, farklı heyetlerden birden fazla bilirkişi raporu alınmış ise de, işbu raporlardan hangisinin kabul edilerek hükme esas alındığı hususunda herhangi bir açıklama ve gerekçeye kararda yer verilmediği, davacı kiracı lehine hüküm altına alınan maddi tazminat miktarlarına ne şekilde ulaşıldığı anlaşılamamaktadır.

Hal böyle olunca Mahkemece; bozma ilamları ile taraflar yararına ortaya çıkan usuli kazanılmış haklara riayet edilmek suretiyle, kiracı tarafça kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masraf kalemlerine yönelik mevcut yapılaşmalardan, imara aykırılık teşkil ettiği belirlenen yönetim binası ile sosyal tesis yapısına ilişkin harcama kalemleri ile bu yapılar için elektrik ve tesisat işleri nedeniyle yapılan harcamalar dikkate alınmadan, kalan masraf kalemlerinin yapıldığı tarihlerdeki imalat bedellerinden belirlenen yıpranma payının mahsubu ile hasıl olacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR