Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/782 K.2025/4129

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle: kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili, tarafların 15.06.2020 tarihinde davalıya ait İstanbul ili ... ilçesinde bulunan 1 01... parsel 9 numaralı bağımsız bölümün 296.000,00 TL karşılığında müvekkiline satışı konusunda anlaştıklarını, aynı tarihte satışa aracılık eden ... (..) Ltd. Şti. yetkilisinin huzurunda cayma akçesi sözleşmesinin imzalandığını, 18.06.2020 tarihinde davalının banka hesabına emlak vergisi için 5.000,00 TL gönderdiğini, 10.07.2020 tarihinde ...

Bankası A.Ş.'den 232.000,00 TL tutarında 168 ay vadeli kredi çektiğini, ekspertiz raporu için 814,34 TL ödediğini, eksik kalan miktar için çevresinden TL ve Dolar olarak borç aldığını, 17.07.2020 tarihi için tapu müdürlüğünden alınan randevunun geç bildirildiği için müvekkilinin hazır bulunamadığını, ardından 05.08.2020 için tekrar randevu alındığını bu sefer davalının gelmediğini, müvekkilinin daha sonra davalıya ulaşamadığını ve nihayetinde taşınmazı satmaktan vazgeçtiğini şifahen bildirdiğini, davalının ev fiyatları o dönemde arttığı için bundan faydalanmak amacında olduğunu, müvekkilinin 10.08.2020 tarihinde ihtarname gönderdiğini,

müvekkilinin davalının sözleşmeye aykırı davranması nedeniyle zarara uğradığını, krediyi iptal ederken iptal masrafı ile işleyen faizi ödemek zorunda kaldığını döviz olarak aldığı borcu öderken zarara uğradığını, malvarlığındaki muhtemel artıştan mahrum kaldığını,taşınmaza yerleşmeyi düşünen müvekkilinin ev eşyaları aldığını, gerçekleşmeyince ailece tarifsiz üzüntü yaşadıklarını ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.002,10 TL gider,

500,00 TL müspet zarar tazminatı ile 500,00 TL manevi tazminatın sözleşme tarihinden itibaren yasal faiziyle birilikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş 29.11.2023 tarihli ıslah dilekçesiyle maddi tazminat talebini 178.002,10 TL'ye manevi tazminat talebini 50.000,00 TL'ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili, davanın zamanaşımına uğradığını, davaya dayanak kılınan sözleşmenin sahte olduğunu, davalının emlakçı ile işbirliği yaparak müvekkilinin imzasını taklit ettiklerini, bu nedenle savcılığa suç duyurusunda bulunduklarını, müvekkilinin taşınmaz satışına dair herhangi bir sözleşme imzalamadığını ve hür iradesi ile taşınmazını satmaktan vazgeçtiğini, karşı taraftan emlak vergisinin ödenmesini talep etmediğini, davalı ile emlakçının emrivaki yaptığını, bu durumu görünce müvekkilinin parayı iade ettiğini, müvekkilinin maddi ve manevi zararlardan ve yapılan her nevi masraf ve giderlerden sorumlu olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; tüm dosya kapsamı hep birlikte değerlendirildiğinde; davalının davaya konu sözleşmedeki imzanın kendisine ait olmadığına ilişkin olarak İstanbul Anadolu Cumhuriyet Başsavcılığına yaptığı şikayet üzerine yürütülen 2021/58370 soruşturma sayılı dosyada alınan 04.05.2022 tarihli bilirkişi raporunda; sözleşmede yer alan imza, yazı ve rakamların davalı eli ürünü olmadığının tespit edildiği,

soruşturma neticesinde dava dışı ... hakkında nitelikli dolandırıcılık ve özel belgede sahtecilik suçlarından cezalandırılması talebi ile İstanbul Anadolu 16. Ağır Ceza Mahkemesi'nin 2022/325 Esas sayılı dosyasında dava açıldığı, nitekim tanık olarak mahkememiz huzurunda dinlenen ...'ın sözleşmeyi mal sahibi sıfatı ile davalının değil kendisinin imzaladığını beyan ettiği, bu suretle davanın dayanağı belgeyi davalının imzalamadığının sabit olduğu, davacının ödediği emlak vergisinin davalı tarafça davacıya iade edildiği,

bu itibarla davalının sorumluluğundan bahsedilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dosyaya ibraz olunan Whatsapp görüşme detayları incelendiğinde, taraflar arasında sözleşmede belirtilen taşınmazın davalı tarafından davacıya satışı hususunda anlaşmanın bulunduğu, hatta davalı tarafından Üsküdar Tapu Müdürlüğünde satış için randevu verildiği, davacının randevu saatinde Tapu Müdürlüğünde hazır olamadığı, daha sonra davacı tarafça randevu alınmış ise de bu kez davalının randevuya gelmediği, dava konusu taşınmazın devrinin gerçekleşmediği,

taraflar arasında dava konusu taşınmazın satışına dair resmi şekil şartlarına uygun olarak yapılmış, hukuken geçerli bir sözleşme bulunmaması nedeniyle davacının sadece bu sözleme kapsamında davalı tarafa yaptığı ödemeleri talep edebileceği, davacının emlak vergisi olarak davalıya gönderdiği para ile ilgili bir talebi bulunmadığı, talebin dava konusu satışın yapılacağı inancıyla çekilen kredi ile ilgili ekspertiz gideri, taşınmazın fiyatlarının artmasından kaynaklanan farka ve manevi tazminata ilişkin olduğu,

geçersiz sözleşme kapsamında menfi, müspet ve munzam zarar talep edilemeyeceği gözetildiğinde, maddi tazminat talebinin dayanağı bulunmadığı, dava konusu olay nedeniyle davacının kişilik değerlerinde objektif bir eksilme meydana geldiği, kişilik haklarının saldırıya uğradığına dair bilgi /belge bulunmadığından manevi tazminat talebinin de yerinde olmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili, kararın makul bir gerekçe içermediğini, cayma sözleşmesi dışındaki delillerin değerlendirilmediğini, davalının gayrimenkul fiyatlarındaki artış nedeniyle daha yüksek fiyata satmak amacıyla taşınmazını müvekkiline satmaktan vazgeçtiğini, müvekkilinin ise davalı ile aralarındaki sözleşmeye dayanarak kredi çektiğini ve eksper raporu ücretini ödediğini, malikin onayı olmadan eksper raporunun hazarlanamayacağını, davalının bu raporun alınmasına onay vererek satış iradesini gösterdiğini, dosyaya sunulan yazışmalardan da bunun anlaşıldığını, öte yandan tapu randevusu alındığının da sabit olduğunu,

davalının fırsatçılık yaparak satıştan vazgeçmesi sebebiyle müvekkilinin ödediği eksper ücreti, işleyen faiz ve kredi iptal masrafları kadar zarara uğradığını, bunun dışında dövizle borç alması ve döviz fiyatlarının yükselmesi nedeniyle de zarara uğradığını, mahkemenin sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle davayı reddetmesinin doğru olmadığını, zira davayı açmaktaki amaçlarının davalının satış vaadini yerine getirmesi değil müvekkilinin bu yüzden uğradığı zararların tazmini olduğunu belirterek kararı temyiz etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, sözlü olarak yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmemesi nedeniyle uğranılan maddi ve manevi zararların tazmini istemine ilişkindir.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 33. maddesi gereği hakim, Türk hukukunu resen uygular. Diğer bir ifadeyle, vakıaları ileri sürmek davanın taraflarına, hukuki nitelendirmeyi yapmak hakime aittir.

Bilindiği üzere sözleşme görüşmelerinin başlamasıyla taraflar arasında bir hukuki ilişki kurulur. Bu ilişki, sözleşme benzeri bir güven ilişkisi olup temelini 4721 sayılı Medeni Kanunun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralından alır. Bu güven ilişkisinden doğan sorumluluğa kavram olarak ilk defa Alman Hukukçu Rudolf von Jhering tarafından 1861 yılında yazılan makalede ortaya atılan ve Türk Hukuk doktrini ve yargısında da benimsenen culpa in contrahendo (sözleşme görüşmelerindeki kusur) sorumluluğu denilir (Prof.Dr. Necip Kocayusufpaşaoğlu, Borçlar Hukuku Genel Bölüm, 1.Cilt, İstanbul 2010, sy.8).

Sözleşme görüşmelerinin başlamasıyla beraber kurulan güven ilişkisi gereği tarafların birbirine artan ölçüde özen gösterme yükümlülükleri doğar. Taraflar, diğer tarafı sözleşmeyi kurmak konusundaki kararlarında etkileyebilecek noktalar hakkında doğru bilgiyi vermek, onun şahsını ve malını koruyucu tedbirleri almak zorundadır. Tarafların bu yükümlülüklerine kusurlu olarak aykırı davranıp aralarındaki güven ilişkisini ihlal ettikleri takdirde bundan doğan zararlardan sorumlu olurlar.

Örneğin, hiç ifa edilmemiş bir sözleşmede, her iki taraf da şekil eksikliğini bilerek sözleşmeyi yapmış olsa bile bunun mutlaka ifa edileceği hususunda karşı tarafa taahhütte bulunan veya davranışlarıyla haklı bir beklenti ve güven oluşturan taraf sonradan ilk davranışıyla çelişkiye düşerek ifayı reddederse culpa in contrahendo ilkesine göre sorumludur. Bu durumda şekil eksikliğini bilerek sözleşme yapmak, tazminat hakkını ortadan kaldırmaz ancak zarar görenin kusuru çerçevesinde değerlendirilerek tazminattan indirim sebebi yapılabilir. (a.g.e, s.327, dip not 39).

Culpa in contrahendo sonucunda geçerli bir sözleşme kurulmamışsa, ifayı talep etme hakkı olmayan alacaklı, ifanın gerçekleşmemesi sebebiyle elde edemediği çıkar kaybının (müspet zararının) tazmin edilmesini kural olarak isteyemez ise de sözleşmenin yapılacağına ilişkin güveninin boşa çıkarılmış olması dolayısıyla uğradığı menfi zararlarının tazmin edilmesini talep edebilir.

Somut olayda, şeklen geçersiz sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle tazminat talep edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de dava, davalının birtakım davranışlarıyla taşınmaz satış vaadine ilişkin sözlü sözleşmenin ifa edileceği (taşınmazın satılacağı) yönünde davacı nazarında bir güven oluşturduğu halde ifa etmeyerek zarara sebep olduğu iddiasına dayanmaktadır.

Taraflar arasında geçerli şekilde yapılmış bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bulunmuyor olsa da; tarafların taşınmazın satışı konusunda görüştükleri sabittir. Nitekim cevap dilekçesinde de davalının satıştan vazgeçtiği belirtilmiştir.

Buna göre Mahkemece, maddi tazminat talebi yönünden, yukarıda yapılan açıklamalar dikkate alınarak culpa in contrahendo sorumluluğu kapsamında iddia ve savunmalar ile delillerin değerlendirilmesi, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken hukuki nitelendirmede hata edilerek yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1.Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 373/1 maddesi uyarınrca ORTADAN KALDIRILMASINA, 2.İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371 maddesi uyarınca BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde davacıya iadesine,