Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2024/5792 K.2025/1887

Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; Adana ili, 9198 ada 8 parsel (ifrazen 24 parsel) sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ile kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı cevap dilekçesinde özetle; davacının dava açmakta hukuken yararı olmadığından davanın usulden reddi gerektiğini, yol vasfında olan bir taşınmazın idare adına tescilinin talep edilemeyeceğini, acele el koyma dosyasında alınan bilirkişi raporu hükme elverişli olmadığı gibi belirlenen bedelin de düşük olduğunu belirterek dava konusu taşınmazın gerçek karşılığının tespitini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; bilirkişi raporunda maddi hataların mevcut olduğunu, taşınmazdaki 8 şebeke demiri, 3 metre balkon demiri, 6 m² garaj kapısı, 2 zeytin ağacı ve 33 metre duvar bedelinin eksik hesaplandığını, eski tarihli satış olan emsal taşınmazın aynı zamanda dava konusu taşınmaza uzak ve farklı bir ilçede yer aldığını, sunmuş oldukları emsalin ise bilirkişilerce değerlendirilmediğini, taşınmazın emsallere göre daha değerli olduğunu belirterek belirlenen bedelin düşük olduğunu, binaya ait yapı malzemeleri tam olarak dikkate alınmayarak değerinin altında fiyat biçildiğini, yapıların yıpranma paylarının hatalı belirlendiğini ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı adına kayıtlı olan taşınmazın Belediye Başkanlığı tarafından kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında kamulaştırıldığı, bedelinin tespiti ve tescil talebinde bulunulduğu, dava konusu taşınmazın imar planında yer alması sebebiyle bedelinin arsa olarak tespit edildiği, emsal alınan ...

6433 ada 5 parsel sayılı taşınmazın 28.05.2010 tarihli satışı emsal alınmak suretiyle dava konusu taşınmazın emsal taşınmazla konumları, nitelikleri, vergi rayiç değerleri ve büyüklükleri kıyaslanmak suretiyle emsalin % 35'i edeceği kabul edilerek m² birim bedelinin tespit edildiği, acele el koyma dosyasında ödenen bedelin mahsup edilmesi suretiyle bakiye bedelin ödenmesine dair hüküm kurulduğu, İlk Derece Mahkemesince verilen kararın yalnızca davalı tarafından istinaf edildiği,

her ne kadar emsal taşınmaz dava konusu taşınmaz ile aynı idari sınırlar içerisinde yer almıyor olsa dahi dava konusu taşınmazın alınan rapora göre emsalden daha az değerli kabul edilerek rayiç değerlerine uygun bir bedelin tespitine karar verildiği, ilgili belgelerin getirtilerek dosya kapsamına alındığı, verilen kararın davacı kurum tarafından istinaf edilmediği, bu sebeple dava konusu taşınmazın bedelinin tespitine ilişkin verilen kararın bölge rayiçlerine uygun olduğu,

komşu taşınmazlara 2020 yılında dava konusu taşınmazın bedelinden daha düşük değer biçildiği görülmüş olup istinaf eden tarafın sıfatına göre taşınmaz bedelinin düşük olmadığı kanaatine varıldığından davalı tarafın istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 353 üncü maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinin bir numaralı alt bendi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme Uyuşmazlık, ... olarak davacı idare ile davalı tapu maliki arasındaki kamulaştırma bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Kanun'un 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 2942 sayılı Kanun'un 10 uncu maddesinin sekizinci fıkrası, 11 inci maddesi.

3. Değerlendirme 1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.Arsa niteliğindeki dava konusu taşınmaza 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsal kıyaslaması yapılarak değer biçilmesinde yöntem itibarıyla bir isabetsizlik görülmemiş ise de hükme esas raporda bilirkişi kurulunca somut emsal alınarak incelenen Adana ili, ..., 6433 ada 5 parsel sayılı taşınmaz, dava konusu taşınmazdan farklı ilçede, farklı yer ve özellikte olduğundan emsal olarak alınması doğru olmadığı gibi dava konusu taşınmazın değerlendirme tarihi 18.09.2018 olup,

bilirkişi kurulu raporunda emsal kabul edilen taşınmazın değerlendirmeye esas alınan satış tarihinin ise 28.05.2010 olması nedeniyle eski tarihli bu satışı emsal olarak değerlendirmek suretiyle dava konusu taşınmaza değer biçen bilirkişi kurulu raporu hüküm kurmaya elverişli değildir.

3.Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın değerlendirme tarihi itibarıyla emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın;

imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi, bozmayı gerektirmiştir.

4. Dava konusu taşınmazda bulunan binanın zemin katına 3/A sınıfı olarak kabulü ile değer biçildiği halde, gerekçesi açıklanmadan aynı binanın 1. katına 2/A sınıfı olduğunun kabulü ile değer biçilmesi doğru olmadığı gibi dava konusu edilen tüm yapıların yaşları ve yıpranma oranlarının kesin olarak tespiti için, kamulaştırılan yapılara ait mimari proje, inşaat ruhsatı, iskan ruhsatı ve diğer yıllara ait emlak vergi beyannameleri getirtilip, tarafların bu konuda ibraz edecekleri tüm deliller toplandıktan sonra, 02.12.1982 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan ve halen yürürlükte olan binaların aşınma paylarına ilişkin cetvel de dikkate alınarak,

değerlendirme tarihi itibari ile yapıların tespit edilecek yaşları üzerinden yıpranma oranı indirilerek hesaplama yapılması gerekirken yapı yaşları belirtilmeksizin soyut ifadelerle yıpranma payı düşülmesi de hatalıdır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Davalıdan peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,