Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/2379 K.2014/11768

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira parasının tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı dava dilekçesinde, dava konusu taşınmazın E.. Ç.. işletme şefliği olarak kullanılmak üzere kiralandığını emsallere göre kira bedelinin düşük kaldığını belirterek aylık 606,26 TL olan kira parasının 01.10.2012 tarihinden itibaren aylık 2.000,00 TL olarak tespitini istemiştir. Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.

Davacının dayandığı 01.10.2008 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi ile bir yıllık süre bittikten sonra kullanılmaya devam edilmesi halinde Maliye Bakanlığınca belirlenen oranda kira parasında artış yapılacağı kararlaştırılmıştır. Davacı kira parasının 01.10.2012 tarihinden itibaren aylık 2.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş ise de 30.10.2013 tarihli keşifte aylık 1.500,00 TL bedelli yeni kira akdi imzaladıklarını bu nedenle davanın bundan önceki senelere ait kira bedelinin belirlenmesine ilişkin olduğunu beyanla 01.10.2013 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli aylık 1.500,00 TL bedelli kira sözleşmesini ibraz etmiştir.Mahkemece tespiti istenen dönem geçtikten sonra kira tespiti talep edilemeyeceğinden davanın reddine karar verilmiştir.

Davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nu 347. maddesi hükmüne göre, kiracı kira süresinin bitiminden en az onbeş gün önce kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak bildirmediği takdirde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzamış sayılır. Kanunun bu maddesinden anlaşılacağı üzere konut ve çatılı iş yerlerine ait kira sözleşmelerinde sözleşme sonunda sebep göstermeden akdi feshetme yetkisi kural olarak sadece kiracıya tanınmıştır.

Kiraya veren sebep göstermeden yalnızca süre bitimi nedeniyle böyle bir sözleşmeyi sona erdiremez. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 345 / 1 maddesi hükmüne göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Aynı maddenin ikinci fıkrası gereğince ise, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olması koşulu ile izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Maddenin üçüncü fıkrasına göre de, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından geçerli olur. Maddedeki düzenlemenin anlamı ve amacı kiracının 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesindeki süreden yararlanma olanağını ortadan kaldırmamaktır.

Yeni kira yılında kiranın artırılacağı tehdidi altında olan kiracı akdi devam ettirip ettirmeme konusunda düşünerek bir karar verecektir.

Yine taraflar arasındaki kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde kira parasının her yıl belirli bir oranda artırılacağı kararlaştırılmış ise, gerek yasal düzenleme, gerek yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre yeni dönem kira parasının geçerli olacağı tarih saptanırken 21.11.1966 gün ve 18 / 10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'nda sözü edilen ihtar ve dava dilekçesinin tebliği tarihinin önemi yoktur. Davanın tespiti istenen dönem içinde açılması yeterlidir.

Böyle bir sözleşmede kiracı olan kimse, yeni dönemde kira parasının artırılacağını bilir. Bu nedenle isterse yazılı ihbarda bulunmak şartı ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Olayımıza gelince; Davada dayanılan kira sözleşmesinde kira artış şartı düzenlenmiştir. Sözleşmede kira artışı ile ilgili düzenleme bulunduğundan ve dava 01.10.2012 tarihinde başlayan yeni kira dönemi içinde 04.02.2013 tarihinde açılmış olduğundan, mahkemece davanın süresinde açıldığının kabulü ile işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir. Öte yandan taraflar arasında 01.10.2013 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli yeni kira sözleşmesinin akdedilmiş olması 01.10.2012 tarihinden itibaren kira parasının tespitinin istenmesine engel değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.