Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/4522 K.2024/2259

Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak,değer kaybı, cezai şart ve gecikme tazminatı alacağı davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf başvurunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı ile aralarında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalının sözleşmedeki edimlerini yerine getirmediğini belirterek, 2. Ve 3.etap dairelerinin 1.etap dairelerinden daha az kaliteli yapılmasından dolayı oluşan değer kaybını, yine 2. Ve 3.etap dairelerinin 1.etap dairelerinden farklı olarak yapılan imalat farkını, iskan alınmadığı için oluşan değer kaybını, iskan alınmadığı ve eksiksiz teslim edilmediği için gecikmeden kaynaklı kira tazminatı, sözleşmede kararlaştırılan ceza-i şart alacağını, 8 tane aykırı olarak yapılan ve ortak kullanım olarak tahsisli yerlerden dolayı hak kaybı zararını talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; sözleşmedeki edimlerini yerine getirdiğini, davacının kendisine düşen bağımsız bölümleri kiraya vererek ekonomik kazanç elde ettiğini, eksik veya kalitesiz yapılan imalatların olmadığını, davacının rızası ile kararlaştırılandan farklı imalat yaptığını belirterek, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile eksik imalat farkı, 2. Ve 3. Dairelerinin 1.etap dairelerinden kalite olarak ve farklı imalat yapılmasından dolayı oluşan değer kaybını, iskan alınmadığı için oluşan değer kaybını, geç teslimden kaynaklı olarak kira tazminatını, sözleşmede kararlaştırılan cezai şart alacağının kısmen kabulü, fazlası için reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; bilirkişi kurulunun 3. ek raporda, 2.ve 3. etaptaki dairelerin iskanı alınmadığından her bir daire için 20.000,00 TL değer kaybı hesaplandığını, ancak ortalama iskanlı 900.000,00 TL civarında olan bir daire için %2 civarında çok düşük bir oranda değer kaybı hesabının hakkaniyetli ve doğru olmadığını, dairelerde oturuluyor olmasının ileride oluşması muhtemel zararları da ortadan kaldırmayacağını, aynı sözleşme konusu 1. etap ile 2.ve 3.etap daireleri arasındaki iskan dışındaki değer farkının da hesaplanmadığını,

raporda 1. etap ile diğer etaplar arasındaki fark olduğu ortaya konulduktan sonra bu konuda sözleşmede bir hüküm bulunmadığı savı ile mahkeme ara kararında açıkça belirtilmesine rağmen hesaplama yapılmadığını, aynı sözleşmeye konu dairelerin kalite ve değerlerinin birbirlerinden farklı olamayacağını, mahkeme kararına rağmen hesaplama yapılmamış olmasının hatalı olduğunu, mevcut durumda 2. ve 3. etaptaki dairelerin ve sosyal tesislerin 1.etap için yapılanlardan daha az kaliteli olmasından dolayı müvekkilinin oluşan hak kaybına yönelik sadece 3.etapdaki daireler için (240.000,00 TL) hesaplandığını,

onun da eksik hesaplandığını ve bu eksik hesaplamaya dayalı olarak karar oluşturulduğunu, 2.ve 3.etapların 1.etaptan, sözleşmeden ve dosyada bulunan “Rodosto Konakları Tekirdağ Kataloğu"ndan davalı tarafından farklı yapılması sonucu, inşaat, makine ve elektrik yönünden imalat farkından dolayı müvekkilinin değer-hak kaybı zararının eksik hesaplandığını, hiç bir sebep belirtilmeden üçüncü ek raporda 44.000,00 TL olarak belirtildiğini, heyetin verdiği raporlar arasında bu konuda farklılıklar olduğu gibi tespit raporu ile arasında bu konuda da büyük çelişki bulunduğunu, bu çelişkinin giderilmediğini, 1.etap için sosyal tesis,

kapalı ve açık havuz yapılmışken, diğer etaplarda katolağa göre 2 adet olması gereken sosyal ve 2 adet havuz sadece 2.etapta sosyal tesis ve açık havuz yapıldığını, 3.etapta sosyal tesis ve kapı veya açık havuz yapılmadığını, 2.etapta yapılmayan kapalı havuz, 3.etapta yapılmayan sosyal tesis ve kapı ve açık havuz nedeniyle değer farkının tespit raporunda toplam 1.000.000,00 TL olarak hesaplandığını, 2. ve 3.etaplarda bulunan bağımsız bölümlerin belirlenen süre içerisinde ve iskanı alınarak eksiksiz ve kusursuz olarak müvekkiline teslim edilmediği için kira zararının eksik hesaplandığını ve bu hesaplamaya dayalı olarak karar oluşturulduğunu,

davalı yüklenicinin, dava konusu inşaatı kendisine tanınan süre içerisinde bitirmediğini, arsa sahiplerinin bağımsız bölümleri eksiklikler giderilerek teslim edilmemiş olduğu için kira kaybı yaşadığını, ayrıca iskan olmadığı için de dairelerini gerçek değerinde satmalarının da mümkün olmadığını, davalının talebi üzerine inşaatın anahtar teslim tarihinin 31/12/2015 olarak belirlendiğini, ayrıca 31/12/2015 tarihinden sonrası için de davalı şirketin gecikmesi olduğu ve belirlenen şart ve evsaflarda ve iskanlı olarak daireler teslim edilmediği için müvekkillerinin kira kaybının söz konusu olduğunu,

bu dönem için de davalının müvekkiline kira parası ödemek zorunda olduğunu, 2. ve 3. Etapların yapı kullanma izin belgesi (iskan) olmadığından bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine teslim edilmemiş sayılacağını,3.ek raporda sitenin verdiği bilgiler baz alınıp bu dairelerin kiraya verildiği tarihe kadar kira miktarlarının belirlendiğini, bu miktarların yanlış ve düşük olup buna rağmen itirazlarının dikkate alınmadığını, sözleşmeye göre inşaatın süresinde bitirilememesi nedeniyle müvekkil için belirlenen ceza şart tazminatı eksik olarak belirlendiğini,

sözleşmeye aykırı olarak yapılan 8 adet bağımsız bölümün paylaşılması mümkün olmadığı için müvekkilinin bu bağımsız bölümlerinde meydana gelen hak kaybı zararına karşılık gelmek üzere herhangi bir hesaplama yapılmadığını belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf yoluna başvurmuştur.

2.Davalı vekili istinaf dilekçesiyle, davacı yanca yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmaması ve alınmasının da mümkün bulunmaması nedeniyle 50.000,00 TL tazminat talep edildiğini, mahkemece talep aşılarak 160.000,00 TL tazminata hükmedilmesinin usule ve yasaya aykırı olduğunu, davanın devamı sırasında meskenlere ilişkin de yapı kullanma izin belgesi alındığını, ancak meskenlere yapı kullanma izin belgeleri alındıktan sonra dosyanın bir daha bilirkişilere gönderilmediğini, davacının 2550 ada, 1 parsel, B1 bloktaki 12 no.lu meskeni, henüz inşaatın devamı sırasında üçüncü bir şahsa sattığını,

celp edilen tapu kayıtlarından da bu durumun açıkça anlaşıldığını, davacının 12 no.lu meskene ilişkin olarak (eksik isler bedeli, değer kaybı..vb) hukuken talepte bulunma hakkının bulunmadığı halde hükme esas alınan 12/02/2019 tarihli raporda belirtilen taşınmaz bakımından davacı lehine zarar hesabı yapılıp hüküm kurulmasının hatalı olduğunu, eksiklikler sebebiyle değer kaybı olduğundan 284.000,00 TL 240.00,00 TL+44.000,00 TL' nin davalıdan alınıp davacıya verilmesine karar verilmesi usule ve yasaya aykırı olduğunu, dava dilekçesinde 3.Etap olarak adlandırılan bölümde, yüzme havuzu ve sosyal tesis yapılmadığından,

bu kısımda bulunan daireler imar yolundan geçerek sosyal olanaklardan yararlandığından, bu kısımdaki dairelerde 240.000,00.TL değer kaybı oluştuğundan tazminata hükmedilmiştir.

Bu kabulün sözleşmeye aykırı olduğunu, tüm dairelerin sosyal tesislerden, havuzdan ve diğer tüm ortak alanlardan eşit şekilde yararlandığını, ayrıca hiçbir ihtirazi kayıt koymaksızın davacının, tüm taşınmazlarını teslim aldığını, 2015 yılından beri kiraya verip tasarrufta bulunduğunu, davacının iddia ettiği gibi yapı kullanma izin belgelerinin alınmamış olmasının ve alınmasının mümkünde bulunmamasının söz konusu olmadığını, davacının talebinin reddi gerekirken, yapı kullanma izin belgeleri alındığı halde kabulüne karar verilmiş olmasının usule ve yasaya aykırı olduğunu, Yargıtay Kararlarına göre sözleşmede hüküm altına alınan cezai şartın,

dava konusu olayda olduğu gibi kira kaybı alacağı mahiyetindeyse bu durumda ceza-i şart ve kira kaybının aynı anda istenemeyeceğini, ceza-i şartı aşan kısım için kira kaybı zararı istenebileceğini, dosyada kira-ceza-i şart alacağı ve kira kaybı zararı için mükerrer bir hesaplama yapıldığını, 818 Sayılı Borçlar Kanunu 159.maddesine göre ceza-i şartı asan kısım için BK 106/2 ye göre kira kaybı tazminatına hükmedilebileceğini,

ancak dava konusu olaydaki gihi taşınmazlar ihtirazi kayıt ileri sürülmeksizin teslim alınıp kiraya verildiğinde BK 158/2.maddesine göre davacının ceza-i şart talep etme hakkının bulunmadığını belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı vekilinin istinaf talebinin reddine, davalı vekilinin istinaf talebinin kısmen kabulü ile, yerel mahkeme kararının HMK'nın 353/1-b-2. bendi gereğince kaldırılarak davanın kısmen kabulü ile davacı tarafın dairelerindeki eksik imalat nedeniyle 44.000,00 TL, fiilen 3. Etap olarak nitelendirilen etap yönünden sosyal tesis ve ortak alanlardaki donatılarda eksiklikler sebebiyle oluşan değer kaybı yönünden 240.000,00 TL, dava konusu taşınmazlardan yapı kullanım izni alınmayan bağımsız bölümler yönünden oluşan değer kaybı yönünden 100.000,00 TL,

taleple bağlı kalınarak 10.000,00 TL ceza-i şart tazminatı ve taleple bağlı kalınarak 60.000,00 TL kira bedeli olmak üzere toplam 454.000,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; tespit raporunda belirlenen eksik işler bedeli ile dosya kapsamında alınan bilirkişi raporlarının çelişkili olduğu ve çelişkinin giderilmediği, iskan alınmadığı için hesaplanan değer kaybının eksik hesaplandığını, dava açılırken alınmayan iskanların yargılama devam ederken alınmış olmasının bir önemi olmadığını, ceza-i şartın eksik hesaplandığını belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

2.Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; taşınmazların iskanlarının yargılama devam ederken alındığını, dava konusu bağımsız bölümlerin kiraya verilerek ekonomik kazanç elde ettiğini, dairelerin tesliminin süresinde olduğunu, cezai şart alacağına hükmedilmemesi gerektiğini, cezai şart talep edebilmek itirazi kayıt konularak teslim olması gerektiğini, gecikme tazminatının ancak aşan kısmının talep edilebileceğini, eksik imalatlar yerine başka imalatların yapıldığı ve davacının kabulü ile bu imalatları yaptığını belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan imalat farkından, iskan alınmamasından kaynaklı olarak açılan alacak, ceza-i şart ve gecikme tazminatı istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası, 370 ve 371 nci maddeleri, TBK, m.470 vd.

3. Değerlendirme 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Her ne kadar mahkemece davalı yüklenici tarafından iskan alınmadığı için değer kaybına hükmedilmiş ise de; yargılama devam ederken davaya konu bağımsız bölümlerin iskanlarının alınmış olduğu anlaşıldığından artık iskan alınmadığı için değer kaybına hükmedilemeyeceği sabit olup, mahkemece bu bedele hükmedilmesi doğru görülmemiştir.

3.Taraflar arasında düzenlendiği ihtilâfsız olan sözleşmede “İnşaat bu süre içerisinde bitirilmez ise kira ve ceza tazminatı olarak her bir geçen ay için 5.000,00, YTL ödenecektir” hükmü kabul edilmiştir. Kararlaştırılan bu ceza, niteliği itibariyle sözleşme tarihinde yürürlükte olan 818 sayılı BK'nın 158/II. maddesinde düzenlenen ifaya ekli ceza niteliğinde olup, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa ceza-i şart isteminde bulunan iş sahibinin eseri teslim alırken ihtirazî kayıt ileri sürmesi veya bu hakkını saklı tutacak şekilde karşı tarafa ihtarda bulunması gerekir.

Dosya kapsamında inceleme yapıldığında ise, davacı tarafın dava konusu bağımsız bölümleri yükleniciden teslim aldığı ancak alırken herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürdüğünü ispatlayamadığı, bağımsız bölümleri çekincesiz olarak aldığı anlaşıldığından davacının ceza-i şart alacağının reddedilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi ile,

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Aşağıda yazlı temyiz harcın temyiz eden davacıdan alınmasına,

Peşin alınan temyiz harcın istek hâlinde davalıya iadesine,

Dosyanın kararı veren İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15.Hukuk Dairesine gönderilmesine,