Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/3540 K.2024/4915

Taraflar arasındaki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tazminat istemli asıl dava ile ipoteğin fekkine ve tazminat istemine ilişkin karşı davada, yapılan yargılama sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı, asıl ve karşı davanın kısmen kabulüne yönelik verilen hükmün, davacı-karşı davalı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmiştir. Belli edilen günde davacı-karşı davalı vekili Avukat ... ... geldi.Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığı anlaşılmakla onun yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında 28.09.2010 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı yüklenici şirketin inşaatı plan ve projesine aykırı olarak imal ettiğini, teslimin geciktiğini, pek çok eksik ve ayıplı imalat bulunduğunu, iskan ruhsatının henüz alınmadığını, binanın yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığını ileri sürerek,

arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalı şirket adına olan arsa paylarının tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, yükleniciden pay satın alanlar adına olan tapu kayıtlarının iptaline, tapudaki şerhlerin kaldırılmasına, fesih nedeni ile uğranılan zararların tazmini ile inşaata yapılan el atmanın önlenmesine,

davalı yüklenici şirketin inşa ettiği yapının hukuken korunmaya değer bir yapı olduğunun ve sözleşmenin feshi koşullarının oluşmadığının kabulü halinde ise fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, davacıya ait bağımsız bölümler ile ortak yerlerin kötü nitelikli malzeme ile yapılmasından kaynaklanan zarar için 20.000,00 TL, eksik imalâtlar için 20.000,00 TL, eksik verilen 137,40 m²’nin devri ya da bedeli için 10.000,00 TL, gecikme nedeni ile oluşan kira kaybı için 60.000,00 TL, sözleşmede hüküm altına alınan ve inşaat bitene kadar müvekkiline verilmesi gereken 2 adet dairenin kira bedeli için 20.000,00 TL,

numaralandırma sisteminin değiştirilmesi sonucu uğranılan zarar için 10.000,00 TL ve iskân alınmaması sebebi ile oluşan değer kaybı için 60.000,00 TL olmak üzere 200.000,00 TL’nin tahsilini talep ve dava etmiştir.

Yargılama sırasında sunduğu ıslah dilekçesinde ise ortak yerdeki eksik ve ayıp bedelinden davacı payına düşen 26.441,43 TL, kira bedeli olarak 92.400,00 TL, iki dairenin kira bedeli için 9.600,00 TL, yedi dairenin iskân bedeli için 24.500,00 TL ve yedi adet dairenin eksik iş bedeli olan 86.093,28 TL olmak üzere toplam 239.034,71 TL’nin tahsilini istemiştir.

Asıl davada davalı yüklenici şirket vekili cevap dilekçesinde özetle; binanın iskana hazır halde olduğunu, davacının iddialarının gerçeği yansıtmadığını, müvekkilinin edimlerini yerine getirdiğini, fazladan bir takım imalatlar yaptığını savunarak asıl davanın reddini istemiş, açtığı karşı davasında ise sözleşme uyarınca, işin teminatı olmak üzere müvekkiline isabet eden dairelerin tapu kaydına, arsa sahibi lehine teminat ipoteği tesis edildiğini, inşaatın geldiği aşama itibariyle üç adet bağımsız bölümdeki ipoteğin terkin edilmesi gerektiğini ileri sürerek,

teminat ipoteklerinin fekkine, zamanında fekkedilmeyen bu ipotekler nedeniyle uğranılan kira kaybı için şimdilik 1.000,00 TL kira bedelinin ve fazla yapılan imalatlar için 1.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece, asıl davada ortak alanlardaki eksik işler için 26.441,43 TL, kira tazminatı 92.400,00 TL ve iki dairenin kira bedeli 9.600,00 TL olmak üzere toplam 128.441,43 TL'nin asıl davada davalı yüklenici şirketten tahsili ile davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, karşı davanın kısmen kabulü ile 3 adet bağımsız bölümdeki ipoteklerin fekkine dair verilen karar, davacı-karşı davalı vekilinin temyiz istemi üzerine, Dairemizin (Kapatılan 15. Hukuk Dairesi) 10.09.2020 tarihli, 2019/1760 Esas, 2020/2369 Karar sayılı kararıyla, karşı davada kaldırılması talep edilen ipoteklerin değeri üzerinden nispi harç alınması ve davacının ıslah dilekçesindeki talepleri açıklattırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek, karar davacı-karşı davalı yararına bozulmuştur.

Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, inşaatın büyük ölçüde tamamlandığı, iskan ruhsatı alınabileceği, ancak teslimin dava tarihi itibariyle 11 ay geciktiği, bu nedenle arsa sahibinin kira tazminatı isteyebileceği ve ayrıca yine sözleşme uyarınca iki daire için kira bedeli (inşaat bitene kadar olan kira yardımı) isteyebileceği, bağımsız bölümlerde eksik iş kalmadığı,

ortak alanlardaki eksik işler yönünden, davacı arsa sahibinin payına düşen tutarı talep edebileceği, karşı davada yüklenicinin ipotek fekki talebinin yerinde olduğu gerekçesiyle, asıl davada sözleşmenin feshi talebinin reddine, ortak alanlardaki eksik iş nedeniyle 26.441,43 TL, her bir bağımsız bölüm için kira tazminatı 92.400,00 TL ve iki daire için kira bedeli 9.600,00 TL olmak üzere toplam 128.441,43 TL'nin asıl davada davalı yüklenici şirketten tahsili ile davacıya ödenmesine, karşı davanın kısmen kabulü ile 3 bağımsız bölümdeki ipoteklerin fekkine karar verilmiştir.

Kararı, davacı-karşı davalı vekili temyiz etmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma kararı doğrultusunda inceleme yapılıp hüküm verilmiş olmasına, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına, bozmanın kapsamı dışında kesinleşmiş olan yönlere ilişkin temyiz itirazları incelenemeyeceğine göre, davacı-karşı davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2-Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için gerekli bedelin tazmini ve gecikme tazminatı; karşı davada ise ipotek fekki istemlerine ilişkindir.

Taraflar arasındaki 28.09.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, iskan ruhsatı alma yükümlülüğünün, yüklenici şirkete ait olduğu düzenlenmiştir. Davalı yüklenici şirketin bu yükümlülüğünü yerine getirmediği sabit olup, dosyada alınan 06.03.2018 tarihli ek bilirkişi raporunda; apartman yönetiminin, davacı tarafa iskan masrafları yönünden 24.500,00 TL borç çıkardığı, bu tutarın esas alınabileceği bildirilmiş, davacı da ıslah yoluyla bu miktarı talep etmiştir. Bu durumda, iskan ruhsatı alınmaması, eksik iş bedeli talebi içerisinde değerlendirilerek, bu talep yönünden 24.500,00 TL’nin asıl davada davacı arsa sahibi lehine hüküm altına alınması gerekir.

Diğer taraftan, asıl davada davacı kendisine isabet eden 7 adet bağımsız bölüme ilişkin eksik iş bedeli talebinde bulunmuş, bu istem yönünden talebini ıslah yoluyla 86.093,28 TL’ye arttırmıştır. Kendi oturduğu bir dairedeki eksik işleri kendisinin giderdiğini bildirerek yaptığı masrafların faturalarını dosyaya ibraz etmiştir. Bilirkişinin 16.10.2018 tarihli ek raporunda, 12.299,04 TL tutarındaki bu faturaların ancak bir daireye ilişkin olabileceği belirtilmiştir.

Buna göre, davacının bir daireye ilişkin eksik iş bedeli talebinin yerinde olduğu kabul edilerek, bu tutarın (12.299,04 TL) davacı lehine hüküm altına alınması gerekir.

Bunun dışında, davacının diğer 6 daireye de söz konusu imalatları yaptığına dair varsa dellileri incelenerek, gerekirse mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi de yaptırılarak, aynı imalatların diğer 6 daireye de davacı arsa sahibi tarafından yapıldığı tespit edilirse, bunların bedellerinin de taleple bağlı kalınarak, davacı lehine hüküm altına alınması gerekirken, bu hususta eksik incelemeye dayalı olarak talebin tümden reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

Karşı davada davacı yüklenici şirket, imalatın geldiği seviyeye göre 3 dairenin tapu kaydındaki ipoteklerin fekkine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, sözleşmenin ilgili hükmü dikkate alınarak, asıl davada eksik işlerin bedellerinin de tahsiline hükmedilmesine göre, imalatın geldiği seviye itibariyle ipoteklerin fekkine karar verilmesi doğru olmuş ise de davalı arsa sahibi aleyhine karşı davada vekalet ücreti ve yargılama giderlerine hükmedilmesi hatalı olmuştur.

Zira, sözleşmede ikinci aşamada yapılması gereken imalatlar sayılarak, binalara ait tüm iç ve dış düzenlemeler tamamlandıktan sonra 3 dairenin ipoteksiz olarak devredileceği belirtilmiştir.

Dosya kapsamında alınan bilirkişi raporunda, bina ortak alanlarında, boya badana, sığınıkta çöp odası, jenaratör temini, açık spor alanlarının yapılması, yangın merdivenlerinin yönetmeliğe uygun hale getirilmesi vb. eksik ve ayıplı imalatlar tespit edilmiş olup mahkemece, bunların bedelleri asıl davada hüküm altına alınmıştır.

Dolayısıyla, karşı dava tarihi itibariyle, davacı arsa sahibi davaya karşı koymakta haklı olup, karşı davada vekalet ücreti ve yargılama giderlerinden sorumlu tutulmaması gerekir.

Açıklanan bu sebeplerle, kararın davacı-karşı davalı yararına bozulması gerekmiştir.