Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/4298 K.2025/291

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 03.02.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı vekili Avukat ... ile davacılar vekili Avukat ...'nın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacılar ..., ... ve diğer davacıların murisi ile davalı arasında 28.11.2016 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, inşaat süresinin sözleşmeden itibaren 26 ay olarak kararlaştırıldığını, süre dolmak üzere iken belediye tarafından imar değişikliği yapılması üzerine davalı tarafın talebi ile 10.05.2018 tarihinde yeniden sözleşme imzalandığını ve inşaat süresinin ruhsat tarihinden itibaren 12 ay olarak kararlaştırıldığını, ancak 3 yıla yakın süre geçmiş olmasına rağmen inşaat ruhsatının dahi alınmadığını, inşaata başlanmadığını, 06.08.2019 tarihli ihtarname ile sözleşmeden dönme haklarını kullandıklarını davalıya bildirdiklerini ileri sürerek, sözleşmenin feshine karar verilmesini talep ve dava etmişlerdir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taşınmazın üzerinde 4 adet bağımsız bölüm bulunması nedeni ile kentsel dönüşüm başvurusunun yapıldığını, 20.01.2017 tarihinde kentsel dönüşüm mühendislik hizmetlerinin ödendiğini, 12.08.2017 tarihinde yıkım ruhsatının, 24.10.2017 de imar durumunun, 23.11.2017 de inşaat istikamet belgesinin, 15.01.2018 de aplikasyon belgesinin alındığını, 24.04.2018 tarihinde encümen kararı ile yola terkinlerin yapıldığını, ilave iki kat kazanmak için yeniden 10.05.2018 tarihli sözleşme yapıldığını, 09.08.2018 tarihinde belediye encümen kararı ile tevhid işlemi yapıldığını ve yeniden aplikasyon krokisi, 20.12.2018 tarihinde de yeni imar durum belgesi alındığını, sözleşmeye devam etme aruzu içinde olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacılar ile davalı müteahhittin 28.11.2016 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıkları, 10.05.2018 tarihinde yeniden sözleşme imzaladıkları, tarafların ikinci kez imzaladıkları sözleşme ile değişen imar durumu ile hak kazanımlarının olduğu, ikinci sözleşmede ruhsat alım tarihinden itibaren inşaatın tamamlama süresinin 12 ay olduğu, davalının ruhsat alımı için üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirdiğinin dosya içerisine belediyeden getirtilen evrakları inceleyen bilirkişi raporu ile de anlaşıldığı,

davalının belediyeye 2 kez ruhsat için başvurmuş ise de, değişen imar durumu nedeniyle ruhsat alamadığı ve değişen imar durumunun davacıların da kazancına olduğu, davalının makul sürelerde davranıp üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirdiği, bu esnada davacılar, davalıyı azlettiklerinden ruhsat başvuru sürecinin tamamlanamadığı, davacıların sözleşmeyi feshetme taleplerinin yerinde olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davacılar vekili ve davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 10.05.2018 tarihli sözleşme ile yükleniciye inşaat ruhsatı alınmasından itibaren inşaatı tamamlaması için 12 aylık süre tanındığı, sözleşme tarihinden itibaren arsa sahiplerinin yükleniciyi vekaletten azlettiği 06.08.2019 tarihine kadar 15 aya yakın süre geçtiği halde yüklenicinin ifraz ve yola terk işlemleri ile yeni imar durumu almak dışında inşaata ilişkin herhangi bir işlem yapmadığı,

yüklenicinin iki kez avan proje düzenlediği, fakat imar durumuna göre inşaat yapılacak alanın konut alanında kalmasına rağmen bilirkişi raporuna göre, yüklenici tarafından hazırlanan her iki avan projede de ticari bağımsız bölümlerin yer alması nedeniyle belediyece onay verilmediği, henüz avan projesi ve diğer uygulama projeleri onaylatılıp inşaat ruhsatı dahi alınamadığı, yüklenicinin makul süre içerisinde inşaat ruhsatı alma edimini yerine getirmediği ve keşif tarihinde dahi arsa üzerinde inşai faaliyet bulunmadığı,

yüklenicinin basiretli bir tacir olarak inşaatı sözleşme hükümlerine, imar mevzuatına, onaylı projesine, fen ve sanat kurallarına ve amacına uygun olarak yapma yükümlülüğü bulunduğu, davacı arsa sahiplerinin sözleşmeyi feshetmekte haklı oldukları gerekçesi ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmiş, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde;

a. Yüklenicinin 2 ilave kat alabilmek için uğraştığını ve bu nedenle her bir tevhid, ifraz işleminin belediye encümen kararı ile gecikmelere neden olduğunu,

b. Ticari bağımsız bölüm konulmasının belediye plan notlarına göre uygun olduğunu, mahkemece belediyeye yanlış proje sunulduğunun belirtilmesinin hatalı olduğunu beyan ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

28.000,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davalıdan alınarak Yargıtaydaki duruşmada vekille temsil olunan davacılara verilmesine,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesine gönderilmesine,