Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/1558 K.2024/3727

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 22.10.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacılar ... vd. vekili Avukat ... ile davalı kooperatif vekili Avukat ...'nın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

Davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle.

Tortum Noterliği’nin 21.07.2009 tarih ve 584 yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müvekkillerine ait arsa üzerinde 3 blok inşaat yapılıp, yapılacak inşaattan davacı arsa sahiplerine 8 bağımsız bölümün 31.12.2012 tarihine kadar anahtar teslimi olarak teslim edilmesinin düzenlendiğini, inşaat süresi içinde taşınmazın 7/8 hissesinin tapuda yükleniciye devrettiklerini, yüklenici kooperatifin sözleşmeye göre A ve B blokları önemli ölçüde tamamlamasına rağmen, C blok inşaatına hiç başlamadığını,

sözleşmenin bitimine bir gün kaldığından C blok inşaatının sözleşme gereği 31.12.2012 tarihinde tesliminin imkansız olması nedeniyle davalının temerrüde düştüğünü, A ve B bloklardaki bağımsız bölümlerin davalı tarafından haksız olarak üçüncü kişilere satıldığını, taleplerine rağmen davacılara tamamlanan bloklardan bağımsız bölümlerin verilmediğini, sözleşme feshedilmediğinden davalının edimlerini ifa etmesi gerektiğini ileri sürüp, 8 adet bağımsız bölümün A ve B bloklardan tahsisi ile tapu iptali ve tescil kararı verilmesine muvafakat ettiklerini belirterek,

Erzurum ili Tortum ilçesi Yeşildere Mah. 149 ada 12 parselde kayıtlı taşınmaz üzerine inşa edilen bağımsız bölümlerden sözleşmede kararlaştırılan katlarda yer alan 8 adet bağımsız bölüm tapularının iptali ile davacılar adına tesciline, bunun mümkün olmaması halinde bağımsız bölüm başına 80.000,00 TL olmak üzere toplam 640.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı yüklenici kooperatif vekili cevap dilekçesinde özetle; sözleşme hükmüne göre müvekkilinin borcunun erteleyici şarta bağlı olup, sözleşme askıda olduğundan davacıların talepte bulunamayacağını, davacı ...'na ait hisse üzerindeki İstanbul 14. İcra Müdürlüğü'nün haciz borcunun ... tarafından ödenip temiz olarak teslimi gerekirken taşınmazın kooperatife eksiksiz olarak devredilmemesi nedeniyle mağdur olup inşaatı tamamlayamadıklarını,

bunun üzerine Tortum Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2010/263 Esas sayılı dosyası ile ortaklığın giderilmesi davası açarak Tortum Satış Memurluğu'nun 2011/1 sayılı dosyası ile 20.04.2012 tarihinde taşınmazı müvekkili kooperatifin satın aldığını, davacıların kusuru ile C blok hiç yapılmadığından tapu tescili istenemeyeceğini, davalının A ve B bloktan istenen yerleri vermesi için de davacıların öncelikle kendi edimlerini yerine getirmeleri gerektiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemenin 2012/236 Esas, 2014/163 Karar ve 24.04.2014 tarihli kararı ile özetle; sözleşmeye istinaden davacıların hisselerini davalıya devrettikleri, tapu müdürlüğünün yazısına göre 20.04.2012 tarihinde yapılan ihale ile ...'nun hissesi üzerindeki tüm haciz ve rehinlerin kaldırılarak 03.05.2012 tarihinde davalıya satış işleminin gerçekleştiği, 21.08.2009 tarihinde her üç blok için inşaat ruhsatı alındığından davalının ... hissesindeki haczin kaldırılmadığını ileri sürerek işlerin geciktiğini veyahut erteleyici şart mahiyetinde olduğunu beyan etmesinin TMK'nın dürüstlük kuralına aykırılık oluşturduğu,

nitekim söz konusu hissesinde haciz şerhinin düşülmediği, davalı adına da ... hissesinin 03.05.2014 tarihinde tescilinin yapıldığı, keşif tarihi itibariyle A ve B blokların tamamlandığı, C blokun yapımına ise hiç başlanmadığı, dolayısıyla yüklenicinin işi sözleşme şartlarına uygun zamanda yapıp teslim etme borcunu yerine getirmediği gerekçesiyle, davanın kabulü ile dava konusu B Blok 4. kat 18 ve 16 no.lu, A blok zemin kat 4 no.lu, 1. Kat 6 ve 7 nolu, 2. kat 8 ve 9 no.lu, 5. kat 18 no.lu bağımsız bölümlerin davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar ..., ..., ... ve ... adlarına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Kararın davalı yüklenici kooperatif tarafından temyiz edilmesi sonucunda Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi’nin 2015/4445 Esas, 2015/6188 Karar, 01.10.2015 tarihli kararı ile özetle.

A ve B bloklarda bulunan inşaatlarda projeye aykırılık bulunup bulunmadığı, ayrıca komşu parsellere tecavüz olup olmadığı hususlarında ayrıntılı ve denetime elverişli rapor alınması, bilirkişi incelemesi sonucunda yüklenici tarafından yapılan inşaatta imar mevzuatına ve projeye aykırı, kaçak imalat bulunduğunun belirlenmesi halinde bağımsız bölümlerle ilgili tescil talebinde bulunulamayacağından, söz konusu aykırılığın projeye ve imar mevzuatına uygun hale getirilmesi mümkün değil ise davanın reddine;

aykırılık bulunmaması veya aykırılığın projeye ve imar mevzuatına uygun hale getirilmesinin mümkün olması halinde ise, sözleşmedeki oran dahilinde ve sebepsiz zenginleşmeye neden olmayacak şekilde, gerektiğinde ivaz karşılığında tescile karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle hüküm bozulmuştur.

Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda.

17.10.2016 tarihli bilirkişi raporunda A blok için yapı ruhsatının hükümsüz hale geldiği, yola tecavüz ettiği, imar planı çizgisi dışına çıkıldığı, B blok için yapı ruhsatının hükümsüz hale geldiği, yapı ruhsatında belirtilenin aksine B blokun 8 kat yapıldığının belirtildiği, C blok için ruhsatın hükümsüz hale geldiği, yeterli kat alanının kalmadığı, raporda belirtilen çok sayıdaki eksikliklerin giderilmesi halinde A ve B blok için kullanma izni alınabileceği, C blok için projenin uygulanmasının mümkün hale gelebileceğinin belirtildiği,

bozma ilamı ve bilirkişi raporu dikkate alındığında belirtilen eksikliklerin giderilmesi için taraflara yetki ve süre talepleri bulunup bulunmadığı hususunun sorulduğu, tarafların yetki ve süre taleplerinin olmadığı, çok sayıdaki eksiklikler dikkate alınarak söz konusu aykırılıkların projeye ve imar mevzuatına uygun hale getirilmesinin mümkün olmadığı anlaşıldığından İmar Yasasının kamu düzenine ilişkin olması, mahkemenin re'sen göz önünde bulundurması gerektiği gözetilerek davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı arsa sahipleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi’nin 2019/471 Esas, 2019/3737 Karar, 02.10.2019 tarihli kararı ile davacı arsa sahiplerince dava dilekçesinde asıl talep olarak sözleşmenin ifası kapsamında yapılan bloklardan sekiz adet bağımsız bölümün tapu kayıtlarının iptâli ve tescili, mümkün olmaması halinde teminat talep edilmiş olup, 6098 sayılı TBK'nın 125/II. maddesi gereğince borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek borcun ifa edilmemesinden doğan zararlarının giderilmesini istememiş olmasına,

yüklenici kooperatifin temerrüdü ve sözleşmeye aykırı davranması nedeniyle bozmadan sonra ıslah yapılamayacağından ayrıca sözleşmenin feshine yönelik dava açmalarının mümkün bulunmamasına göre yerinde bulunmayan bütün temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan kararın onanmasına karar verilmiştir.

Dairenin onama ilamına karşı davacı arsa sahiplerince karar düzeltme yoluna başvurulmuş olup, Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi 2020/1695 Esas, 2021/1623 Karar, 13.04.2021 tarihli kararı ile.

28.07.2020 tarihinde yürürlüğe giren 7251 sayılı Kanunda HMK’nın 177. maddesine bir fıkra eklendiği, eklenen bu fıkra ile Yargıtayca kararın bozulmasından sonra tahkikata ilişkin bir işlem yapılması halinde tahkikat sona erinceye kadar ıslah yapılabileceği kabul edildiği, usule ilişkin bir değişikliğin eldeki davalar da dahil olmak üzere hemen uygulanması gerektiği, bu nedenlerle bozma kararından sonra davacılar tarafından verilen ıslah dilekçesinin değerlendirilerek bir karar verilmesi HMK’nın 177/2 fıkrası hükmü olmasına rağmen bu konuda değerlendirme yapılmamasının doğru görülmediği,

bu gerekçelerle karar düzeltme talebinin kabulü ile Dairenin onama kararının kaldırılarak mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Bozma kararı sonrasında mahkemece yapılan yargılama sonunda.

02.02.2017 tarihli davacı arsa sahipleri vekilinin ıslah dilekçesi de dikkate alınarak Tortum Belediyesi cevabi yazısı ile ilgili mevcut yapının meri plan ve imar yönetmeliğine uymadığı için yasal hale getirilemediği, geçici de olsa imkânsızlığın kalkmasına kadar arsa sahipleri bakımından makul bekleme süresinin geçtiği, taraflar arasındaki güven ilişkisinin de zedelendiği gözetildiğinde davacıların arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenin feshini ve yapının kal'ini istemekte haklı oldukları anlaşıldığından;

arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, taşınmazda davalı adına kayıt ve tescilli arsa paylarının tapusunun iptali ile hisseleri oranında davacı arsa sahipleri adına kayıt ve tesciline, yapılan iki blok halindeki inşaatın yıkım masrafı davalıya ait olmak üzere kal’ine karar verilmiştir.

Bu karara karşı davalı kooperatif vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya duruşmalı olarak incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazda 11.07.2012 tarih ve 1398 yevmiye numarası ile kat irtifakına geçildiği ve bağımsız bölümlerin büyük bir kısmının üçüncü kişilere satılmış olduğu, hatta yargılama aşamasında bağımsız bölüm maliklerinin bir kısmının satış suretiyle tekrar değiştiği anlaşılmıştır.

TMK'nın 692. maddesi hükmünce, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmamış olmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

Somut uyuşmazlıkta sözleşmenin geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescil ile kal talep edildiğinden dava sonucunda hukuki durumları etkilenecek tapu maliki üçüncü kişilerin davada taraf olmadan yargılama yapılıp karar verilmesi doğru olmamıştır.

Bu nedenlerle taraf teşkilinin sağlanması için tüm tapu maliklerine karşı dava açılması için davacı arsa sahiplerine süre verilmesi, dava açılması durumunda eldeki davayla birleştirilmesinin sağlanması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir.

Yargılama devam ederken davacı arsa sahibi ...’nun 13.04.2021 tarihinde vefat ettiği, Şarköy Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2021/205 Esas, 2021/285 Karar, 01.06.2021 tarihli kararı ile mirasçılarının mirası kayıtsız ve şartsız reddettiğinin tesciline karar verildiği, kararın 13.07.2021 tarihinde kesinleştiği anlaşıldığından miras şirketine tereke temsilcisi atanmadan davanın görülüp sonuçlandırılması doğru olmamıştır.

Sözleşmeye konu inşa edilen blokların yan taşınmazlara tecavüzlü olduğu bilirkişi kurulu raporu ile tespit edilmiş, davalı yüklenici tarafından komşu parsellere yönelik taşkınların düzeltilmesi için Tortum Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2021/18 Esas sayılı dosyasında taşkın yapı nedeniyle tescil davası açtığı savunulmuştur. İş bu davanın sonucu eldeki davayı etkileyeceğinden dava dosyasının sonucunun beklenmesi, oluşacak sonucu göre iş bu davanın sonuçlandırılması gerekirken, mahkemece bu hususun gözetilmemesi doğru olmamıştır.

Yargılama süresince tarafların dava ve taraf ehliyetine sahip bulunması dava şartıdır. Gerçek kişiler hayatta olduğu sürece taraf ehliyetine sahiptir. Gerçek kişilerin kişiliği ve bununla medeni haklardan istifade (hak) ehliyeti ölümle sona erer. Bu nedenle ölmüş olan kişinin taraf ehliyeti yoktur. Somut uyuşmazlıkta, yargılama aşamasında davacı arsa sahiplerinden ..., ..., ..., ... ve ...’nun vefat ettiği, mirası reddedilen muris ... mirasçıları haricindeki diğer mirasçıların davaya dahil edilerek yargılamaya devam edildiği yerinde olmakla birlikte tescil kararının davaya dahil edilen davacı mirasçılar adına değil ölen arsa sahipleri adına kurulması doğru olmamıştır.

Davalı yüklenici tarafından yapılan A ve B blokların sözleşmeye, projeye ve imara aykırı olduğu, blokların yan parsellere tecavüzlü olduğu dosya arasında bulunan bilgi, belge ve bilirkişi raporlarından anlaşılmış olup, davalı yükleniciye ve davacı arsa sahiplerince az yukarıda belirtildiği gibi tapu maliki üçüncü kişilere karşı dava açılması durumunda söz konusu bu tapu maliki üçüncü kişilere de istemeleri durumunda sözleşmeye, projeye ve ruhsata aykırı olarak inşa edilen blokların yasal hale getirilebilmesi için gerekli olan tadilat projesi, tadilat ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve bildirilecek diğer iş ve işlemleri yapmak üzere mahkemece makul süre ve yetki verilmesi, oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekmektedir.

Eksik inceleme ve yanlış değerlendirme sonucu verilen karar doğru olmamış, bozulması uygun bulunmuştur.