Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/2037 K.2025/945

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ile davalı taraf arasında Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat sözleşmesi akdedildiğini, inşaat ve ruhsat süresinin, davaya konu sözleşmenin 5. maddesinde; "inşaat ruhsat alınmasından sonra 36 ay içerisinde bitirecek olup inşaat ruhsatı da sözleşmenin akdini müteakip 6 ay içerisinde alınacaktır." şeklinde hüküm altına alındığını, davalı tarafın, sözleşmenin akdini müteakip davacının gayrimenkulü teslim etmesi üzerine...Belediyesi ve Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nezdinde gerekli başvuruları yaparak riskli yapı tespiti yaptırmış olduğunu,

yıkım kararı almak suretiyle bina ve müştemilatları yıkarak temel kazısını gerçekleştirdiğini, davalı tarafça bina inşaatına 6 ay içerisinde ruhsat alınarak başlanması gerektiği halde sözleşmenin akdinin üzerinden yaklaşık 4 yıl geçmesine rağmen hala inşaatı başlatılmadığını, inşaat ruhsatı dahi alınmadığını, gayrimenkulün üzerindeki binaların yıkılması sebebiyle işbu gayrimenkulün üzerindeki ahırlar ile bina içerisindeki bağımsız bölümlerin kira vs. gelirlerinden mahrum kaldığını,

yine dava konusu taşınmazın hafriyat atıkları ile kalıplarının komşu parsele yığılması sebebiyle müvekkilinin bu malzemeleri kaldırmak zorunda kalacağından ayrıca zarara uğrayacağını, zararların tespit edilerek davalı tarafça tazminine yönelik hüküm kurulması gerektiğini, sözleşmenin devamında yarar kalmadığından feshedilmesini ve varsa taşınmazın tapu kaydına konulan şerhlerin kaldırılmasını, davacının uğradığı maddi zararın tespit edilerek dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalı taraftan alınarak davacıya verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde, dava konusu parsel üzerinde bina bulunması nedeniyle söz konusu parselin kentsel dönüşüme girmesi gerektiğinden bir takım prosedürlerin yerine getirilmesi gerekmekte olduğunu, bu amaçla öncelikle Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne dava konusu parselin kentsel dönüşüm kapsamına alınması ve dava konusu parsel üzerinde yer alan bina ve eklentileri için riskli yapı belgesi alınması için başvuru yapıldığını, karot testi yaptırıldığını ve neticesinde binalar için riskli yapı belgesi alındığını,

Bursa Büyükşehir Belediyesi nezdinde kentsel dönüşüm kapsamına alınan işbu parselde 0.50 emsal artışı alınabilmesi için plan değişikliği yaptırıldığını, akabinde davacının çocuklarının binaları tahliye etmesinin beklediğini ancak davacının çocuklarının uzun bir süre söz konusu daireleri tahliye etmediğinden yıkım işinin geciktiğini, binaların tahliye edilmesinin akabinde yıkım kararına istinaden parsel üzerindeki bina ve ahır kalıntılarının yıkılmış olduğunu, bu sürecin, yani dava konusu parselin kentsel dönüşüm kapsamına alınması için yapılan başvuru, riskli yapı belgesi alınması,

davacının çocuklarının binayı tahliye etmesi ve yıkım işleminin sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren yaklaşık bir buçuk yıl sürdüğünü, sözleşme tarihi olan 21.11.2016'dan itibaren bir buçuk yıl boyunca süren bu işlemler sırasında Eylül 2017 tarihinde İmar Planında değişiklik yapılmış olduğunu, komşu parselin sahibi ile anlaşılarak temel bittikten sonra yükseltme perdelerinin içini doldurmak için kullanılacak bir kısım toprağın boş komşu parsele bırakıldığını, inşaata hazırlık olmak üzere iskele vb. yapıların da yine müvekkili şirket tarafından komşu parsel sahibinden izin alınarak oraya bırakıldığını,

davacı yanın iddia ettiği gibi söz konusu hafriyatı kaldırmak gibi bir yükümlülüğü ve zararı bulunmadığını, müvekkilinin sözleşmenin ayakta olduğuna güvenerek dava konusu sözleşme ve inşaat işlemleri için halen harcama yapmaya devam ettiğini, müvekkil şirketin söz konusu sözleşmenin ayakta tutulmasını kendisi kadar davacı yanın da istediğine, iyi niyetli davrandığına inanarak dava konusu yerin kaba inşaat, ince işçilik, sıhhi tesisat, elektrik tesisatı vb. işleri için taşeronlarla dahi anlaştığını, sözleşme yaptığını ve hatta bir kısım malzeme dahi satın aldığını beyan ederek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenicinin, her ne kadar imar planı değişiklikleri ve müteahhitlik belgesi için teminat istendiği gerekçesiyle inşaata başlanamadığını savunmuş olsa da, basiretli tacir gibi davranması gereken davalı için bu hususların sözleşmenin gecikmesinde gerekçe olamayacağının anlaşılması nedeniyle, davalının, sözleşmede kararlaştırılan sürede yapı ruhsatını alıp inşaatı teslim etmemesi nedeniyle sözleşmenin feshi şartlarının oluştuğu gerekçesiyle sözleşmenin feshi talebinin kabulüne,

sözleşmenin geriye etkili feshinde davacı sadece menfi zararlarını isteyebileceğinden yıkılan 3 katlı binadan kaynaklanan kira kaybı 11.333,33 TL ile hafriyat taşıma bedeli 8.750,00 TL toplamı olan 20.083,33 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınıp davacıya verilmesine, yeni yapılacak binadan gelecek kira bedeli, cebe girecek para yani müspet zarar kapsamında olmakla 78.200,00 TL'ye yönelik talebin reddine, taşınmazın tapu kaydında sözleşme ile ilgili şerh olmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu parsel üzerinde bina bulunması nedeniyle söz konusu parselin kentsel dönüşüme girmesi, bu nedenle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile düzenlenmiş bir takım prosedürlerin yerine getirilmesi gerektiğini, 21.11.2016' dan itibaren bir buçuk yıl boyunca süren bu işlemler sırasında Eylül 2017 tarihinde İmar Planında değişiklik yapıldığını, imar değişikliği yapıldıktan sonra taraflar arasında imzalanmış sözleşmedeki bir takım hususların aleyhine boşluğa düştüğünü, sekiz adet dairenin eksik yapılabileceğini,

müvekkili şirketin sözleşmenin imzalandığı tarihte geçerli olan imar yönetmeliğine göre 8 adet daire kaybı olmasına rağmen davacı yana taahhüt ettiği ve sözleşmede yer alan her hususu hayata geçirmek için iyi niyetle çabaladığını, Ocak 2020 tarihinde yapılan başvuru neticesinde inceleme başladığını ancak pandemi nedeniyle Temmuz 2020 tarihinde onaylandığını, Nilüfer Belediyesi tarafından müvekkili şirkete ruhsat verilirken yeni yasal düzenleme gereği müteahhitlik sınıflandırılması için müteahhit sınıf belgesi istendiğini, söz konusu belgenin verilebilmesi için 1.800.000,00 TL'lik banka referans mektubu istendiğini,

referans mektubunun alınmasını müteakip müteahhit sınıflandırma belgesi alınacağını ve söz konusu belge...Belediyesine ibraz edilerek inşaat ruhsatının teslim alınıp, inşaata başlanacağını, süreç ve durumların müvekkilden kaynaklı olmadığını ve basiretli olması ile çözülebilecek durumlar olmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tazminat istemlerine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR