Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/269 K.2024/4633

1-İlk Derece Mahkemesince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil ile menfi zararların tazmini istemine ilişkin davada, davanın kabulüne, taraflar arasında akdedilen 02.09.2014 tarihli "kat karşılığı konut yapım sözleşmesi"nin geçersizliğinin tespitine, davalı adına kayıtlı Konya ili Meram ilçesi Dedekorkut Mahallesi 27256 ada, 3 parsel sayılı taşınmazın davalı adına kayıtlı hisseden, 7353/388184 hissesinin iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, davacının talep ettiği (yapı bedeli için 59.499,72 TL,

29.6.2016-29.7.2019 döneminde evini kullanamadığı için 37.000 TL olmak üzere) 96.499,72 TL menfi zarardan kaynaklanan alacağın davalıdan tahsiline, alacağın 5.000 TL'sine dava tarihinden, kalanına 4.2.2021 tarihli ıslahtan itibaren kanuni faiz işletilmesine karar verilmiştir.

2-İlk Derece Mahkemesi kararına karşı davalı vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine, Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

3-Bölge Adliye Mahkemesinin bu kararına karşı davalı vekilinin temyizi üzerine Dairemizin 2022/2188 Esas, 2023/2772 Karar ve 14.09.2023 tarihli kararı ile; kararın gerekçesi ile hüküm fıkrası arasında çelişki yaratılmasının, Anayasa ile teminat altına alınan yargılamanın açıklığı, adil yargılanma hakkı prensibi ve kararların gerekçeli olması gerektiğine dair Anayasa ve yasa hükümlerine aykırılık teşkil edeceği belirtildikten sonra,

"Bölge Adliye Mahkemesince, İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinin hukuka uygun olmadığı tespit edilerek yeni gerekçe oluşturulmasına rağmen HMK'nın 353/1-b/1 bendine göre hüküm verilmesi gerekçe ile hükmün çelişkisini ortaya çıkarmıştır. Gerekçe ile hüküm arasında çelişki yaratılarak HMK'nın 353/1-b/1 maddesine göre ilk derece mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu sonucunu doğuracak şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

O halde mahkemece yapılacak iş, gerekçe ile hüküm çelişkisi yaratılmadan Yargıtay denetimine elverişli hüküm kurmaktan ibarettir" gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir

4-Bölge Adliye Mahkemesinin ikinci kararında, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, "Taraflar arasında 02.09.2014 tarihinde yazılı şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği ve sözleşme uyarınca davacının sözleşmeye konu taşınmazdaki hissesinin yarısını davalıya devrettiği anlaşılmıştır.

Sözleşmeye göre, davalının taşınmazdaki tüm paydaşlarla sözleşme yaptıktan sonra üç ay içinde inşaata başlayacağı, teslim süresinin ruhsat tarihinden itibaren 1,5 yıl olduğu, bu sürenin 1 yıl uzatabileceği ( ilerleyen maddelerde 6 ay ek süre verileceğinin belirtildiği), davalının taşınmaz üzerinde yıkılan binalar için sahiplerine 500,00 TL kira ödeyeceği, bağımsız bölümler teslim edilmezse ayrıca bağımsız bölümler içinde 500,00 TL ödeyeceği kararlaştırılmıştır.

Davanın açıldığı 29.07.2019 tarihine kadar yaklaşık 5 yıllık bir sürenin geçtiği ancak davalı yüklenicinin bu tarihe kadar taşınmazdaki paydaşların tamamıyla sözleşme dahi yapmadığı ve inşaata başlanmadığı anlaşılmıştır. Davacı için makul bekleme süresi çoktan geçmiş olup, davalı yüklenici tüm paydaşlarla sözleşme yapmamış olduğundan taraflar arasındaki sözleşme TMK'nın 692. maddesi uyarınca geçersizdir.

Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı yüklenicinin tüm hissedarlarla sözleşme yapamaması nedeniyle geçersiz olması halinde, arsa sahiplerinin uğradığı menfi zararlar arasında, arsada bulunan ve yüklenici tarafından yıkılan binanın objektif değeri ile bu yıkım nedeniyle elde edilemeyen kira gelirlerinin ve sözleşmede kararlaştırılmışsa inşaatın yapımı süresince yüklenicinin ödemeyi kabul ettiği arsa sahibinin oturacağı ev için ödediği kira ve bedelinin de bulunduğu Yargıtayın yerleşik içtihatları ile kabul edilmekte ve uygulanmaktadır.

Dava konusu taşınmazda bulunan ve davalı yüklenici tarafından inşaat yapmak amacıyla yıkılan evi bedelinin menfi zarar kapsamında davacıya ödenmesi gerekmektedir. Ev bedelinin bilirkişi tarafından usulüne uygun bir şekilde yaşı ve yıpranma payı da dikkate alınarak hesaplandığı anlaşılmakla, 59.499,72 TL ev bedelinden davalı sorumludur.

Kira kaybı yönünden ise; davalı yüklenici tarafından istinaf aşamasında sunulan ve yıkılan evin kullanılmamasından dolayı ödendiği taraflar arasında uyuşmazlık olmayan kira ödemesine ilişkin en eski tarihli dekont 08.05.2015 tarihli olanı, en son tarihli dekont ise 24.12.2016 tarihli olanı olup, bu tahsilat tahsilat makbuzlarında kira ödemesi aylık 550,00 TL olarak gözükmektedir.

Bu halde tarafların, yıkılan ev dolayısıyla ödenecek aylık kira bedelini 08.05.2015 tarihinden 24.12.2016 tarihine kadar 550.00 TL olarak kararlaştırıldıkları ve davalının bu miktar ödeme yaptığı anlaşılmıştır. Borcu söndüren sebeplerden olan ödeme itirazı, davanın her aşamasında ileri sürülmesi mümkün olduğundan davalının istinaf başvurusuna ekli ödeme makbuzları dikkate alınacaktır.

6098 sayılı Borçlar Kanun'un 104/1. maddesi uyarınca, 24.12.2016 tarihli en son ödemeye ilişkin tahsilat makbuzunda önceki kiraların ödenmediğine ilişkin bir çekince konulmadığına göre, bu tarihten önceki kiraların ödendiği ve davacının bu tarih öncesi için kira bedeli talep edemeyeceği kabul edilecektir.

Davacıya, ödeme yapıldığı ispat edilemeyen 29.12.2016 tarihinden 29.07.2019 tarihine kadar kira bedeli ödenecek olup, her yıl için ödenecek bedelde tarafların anlaştıkları kira bedeli olan 550,00 TL'ye her yıl için 11.01.2022 tarihli bilirkişi raporunda gösterilen ÜFE oranlarında arttırım yapılmak suretiyle hesaplanacaktır. Buna göre. 29.12.2016 - 29.12.2017 arası için aylık kira bedeli yıllık %3,93 artış oranı ile 571,62 TL, 29.12.

2017 - 29.12.2018 arası için aylık kira bedeli yıllık 15,38 artış oranı ile aylık 659,54 TL, 29.12.2018 ve 29.07.2019 arası için aylık kira bedeli yıllık %25,52 artış oranı ile aylık 827,85 TL 'dir. Davacıya ödenecek toplam kira bedeli ise toplam 20.562,39 TL'dir.

(571,62 x 12 = 6.859,44 TL + 659,54 x 12 = 7.908,00 TL + 827,85 x7 = 5.794,95 TL) Davalı yüklenici, dava tarihine kadar ödemediği 20.562,39 TL kira bedelinden davacıya karşı sorumludur" gerekçesiyle taraflar arasındaki 02.09.2014 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğin tespitine, Konya İli Meram İlçesi Dedekorkut Mahallesi 27256 ada 3 parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı 7353/388184 payı tapusunun iptali ile davacı adına tapuya tesciline, 80.062,11 TL tazminatın.

5000,00 TL'sine dava tarihi olan 29.07.2019 tarihinden, bakiye 75.062,11 TL'sine ıslah tarihi olan 04.02.2021 tarihinden itibaren yasal faiz uygulanmak suretiyle davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

5-Bölge Adliye Mahkemesinin bozma üzerine verdiği ikinci karara karşı davalı vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

Kamu düzenine aykırılık hallerinin re'sen gözetildiği, bozma doğrultusunda inceleme yapılarak karar verildiği ve istinaf nedenleriyle sınırlı, usulüne uygun olarak istinaf inceleme ve denetiminin yapıldığı; dosya içeriği, kararın dayandığı gerektirici sebepler ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı, yine, davalı yüklenicinin tüm hissedarlarla sözleşme yapmamış olması nedeni ile taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin TMK'nın 692. maddesi uyarınca geçersiz olduğu,davacının yıkılan binadan elde etmekten mahrum kaldığı kira gelirini menfi zarar kapsamında talep edebileceği, davacıya ödenecek kira bedeline ilişkin gerekçeli kararda yapılan hesaplamada bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşıldığından, davalı vekilinin temyizindeki sebepler yerinde görülmemiştir.